21/09/2021 Thiệp 24HMoney v2.0 Mới

Kỳ vọng nào cho nhóm bất động sản Khu công nghiệp

Covid-19 tác động tới nhu cầu khu công nghiệp trong ngắn hạn còn trong dài hạn ngành này vẫn được đánh giá tích cực

Khoảng 70% nhu cầu thuê BĐS KCN thuộc về nhóm doanh nghiệp FDI. Trong 8 tháng đầu năm 2021, tổng lượng vốn FDI vào Việt nam đạt 19,12 tỷ USD, tương đương 97,9% cùng kỳ năm 2020. Việc các chuyến bay quốc tế chưa được nối lại hoàn toàn cũng như các biện pháp giãn cách xã hội theo chỉ thị 16 khiến cho việc thực địa dự án trực tiếp và gặp gỡ với các chủ đầu tư KCN trở nên khó khăn. Điều này đã làm giảm đáng kể tiến độ xúc tiền đầu tư và ký kết hợp động đối với việc thuê các BĐS KCN của khối FDI trong tháng 7+8 và có thể kéo dài sang tháng 9. Tuy nhiên chúng tôi cho rằng mức độ ảnh hưởng sẽ chỉ mang tính chất ngắn hạn. Hiện Chính phủ đã có kế hoạch mở cửa dần trở lại nền kinh tế từ nửa cuối tháng 9. Cùng với đó là nới lại các chuyến bay với quốc tế với định hướng sống chung với Covid-19. Những yếu tố này sẽ thúc đẩy nhu cầu BĐS khu công nghiệp từ Q4.21

Việt Nam là điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn FDI

Theo Báo cáo đầu tư 2021 của Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại và phát triển (UNCTAD), dòng vốn FDI toàn cầu năm 2020 đã giảm 35%YoY xuống còn 1.000 tỷ USD. FDI vào các nền kinh tế đang phát triển giảm ít hơn, ở mức 8%. Hiện nhóm này đang chiếm 2/3 tổng vốn FDI toàn cầu. Mỹ vẫn là nền kinh tế tiếp nhận FDI lớn nhất thế giới, đứng thứ hai là Trung Quốc đại lục. Tiếp theo là Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Ấn Độ. Năm 2020, Việt Nam đứng thứ 19 toàn cầu về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tăng 5 bậc so với năm 2019. Theo UNCTAD, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài toàn cầu dự kiến sẽ chạm đáy vào năm 2021 và phục hồi một phần với mức tăng khoảng 10-15%. Việt Nam được kỳ vọng sẽ có mức độ tăng trưởng đầu tư FDI cao hơn nhờ (1) Chi phí hoạt động thấp và nhiều ưu đãi về thuế (2) Cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn 2021 – 2025 với tổng vốn đầu tư công 2.870 nghìn tỷ, tăng 49% so với giai đoạn 2016 – 2020 (3) Việt Nam là quốc gia ký kết nhiều hiệp định FTAs nhiều nhất thế giới với 14 FTAs có hiệu lực, 1 FTAs chưa ký kết, sắp có hiệu lực và 2 FTAs đang đàm phán, với gần 60 nền kinh tế chiếm 90% GDP toàn thế giới.

Các hiệp định thương mại mà Việt Nam đã ký kết đến T5.21

Nguồn cung BĐS khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê của doanh nghiệp trong ngành

Đánh giá cổ phiếu tích cực trong trung dài hạn : IDC và KBC

Công ty hoạt động trong 3 lĩnh vực chính là thương mại điện, Khu công nghiệp, thu phí đường bộ và một số mảng kinh doanh khác. Hiện điện đang là mảng đóng góp doanh thu nhiều nhất cho IDC, chiếm 61% doanh thu,nhưng chỉ chiếm tỷ trọng thấp trongg lợi nhuận gộp do biên lãi gộp thấp. Mảng thu phí đường bộ nhìn chung ổn định với doanh thu 380 tỷ và lãi gộp 200 tỷ hàng năm. Hiện IDC đang đẩy mạnh phát triển mảng khu công nghiệp, tỷ trọng đóng góp vào doanh thu và lãi gộp của mảng này trong 6T.21 đã tăng lên 16% và 41%, trở thành mảng đóng góp nhiều lợi nhuận nhất cho IDC.

IDC hiện là một trong những nhà phát triển BĐS KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất thương phẩm còn có thể cho thuê là 882,4ha, tập trung ở các khu vực như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Thái Bình. Công ty đang tập trung phát triển dự án KCN Hữu Thạnh, động lực tăng trưởng chính cho IDC trong 3 – 5 năm tới nhờ lượng đất cho thuê lớn và giá cho thuê lên tới 120 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất trong các dự án của công ty. Ước tính tổng doanh thu của diện tích đất thương phẩm còn lại của IDC có thể lên tới 19.683 tỷ đồng dựa trên giá khu công nghiệp cho thuê hiện tại.

Về chiến lược phát triển BĐS khu công nghiệp trong dài hạn, IDC có kế hoạch phát triển 1.000 – 1.500 ha đất tại các tỉnh như Hải phòng và 1 triệu m2 nhà xưởng cho thuê trong giai đoạn 2021- 2025.

Các dự án khu công nghiệp của IDC

Nguồn: IDC

Trong 6T.21, IDC đạt doanh thu 2.319 tỷ (+9,5%YoY) và LNST 285 tỷ (+249%YoY). Các mảng điện và thu phí BOT nhìn chung ổn định. Trong khi đó mảng khu công nghiệp tăng trưởng 22,4% lên 361 tỷ đồng. Biên lãi gộp mảng khu công nghiệp cũng cải thiện 6 điểm phần trăm giúp mảng này trở thành mảng đóng góp nhiều nhất vào lãi gộp của IDC trong 6T.21. Trong kỳ, công ty ghi nhận lãi 260 tỷ từ chuyển nhượng cổ phần Thủy điện Đak Mi, đây là động lực chính dẫn dắt lợi nhuận của công ty.

IDC đánh giá cao nhờ quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn giai đoạn 2021 – 2025. Dự án Hựu Thạnh bắt đầu cho thuê từ năm 2021 với mức giá cao sẽ là động lực dẫn dắt KQKD của công ty. Tuy nhiên do IDC hạch toán doanh thu theo suốt thời gian cho thuê nên hoạt động sẽ tăng trưởng ổn định và khó đột biến. Dự báo năm 2021, IDC có thể đạt LNST công ty mẹ 449 tỷ (+47,8%YoY) nhờ lãi từ bán vốn 260 tỷ. EPS 2021 theo đó đạt 1.497 đồng/CP. Như vậy hiện IDC đang giao dịch ở mức P/E 2021 là 29,3 lần.

IDC cũng là cổ phiếu có độ cô đặc tốt hơn so với doanh nghiệp tương đương cùng ngành .

Định giá phù hợp 55.000

Điểm nhấn đầu tư KBC :

Doanh thu chính của KBC đến từ 2 mảng : (1) Cho thuê nhà xưởng và khu công nghiệp, (2) Kinh doanh bất động sản. Trong đó cho thuê nhà xưởng và khu công nghiệp đang là mảng kinh doanh chủ đạo của công ty, đóng góp trên 80% doanh thu và lãi gộp của KBC.

Cuối năm 2020, KBC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lên tới 4.700 ha,chiếm 5% tổng diện tích khu công nghiệp cả nước trong đó 3.089 ha là đất thương phẩm. Số lượng đất công nghiệp còn trống là 1.452 ha và có thể cho thuê đến năm 2023 ước tính khoảng 768 ha. Sở hữu quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê lớn trong giai đoạn 2021 – 2023 và nằm tại các khu vực đang là điểm thu hút dòng vốn FDI sẽ giúp công ty có thể tận dụng được cơ hội khi đầu tư FDI vào Việt Nam tăng trở lại trong thời gian tới. Trong năm 2021 KBC sẽ tiếp tục tăng cường phát triển các dự án lớn với vị trí chiến lược nhằm đáp ứng được nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư về diện tích, địa điểm tại một số tỉnh như Long An, Hải Dương, Hưng Yên, Vũng Tàu.

Quỹ đất khu công nghiệp của KBC

Đối với mảng BĐS, KBC sở hữu 918ha, trong đó đã giải phóng mặt bằng 809ha tính đến cuối năm 2020. Dự án Tràng Cát với quy mô 584,9 ha sẽ là động lực tăng trưởng cho KBC trong giai đoạn sắp tới. Công ty đã thực hiện thanh toán 3.500/3.687 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát. Do được tích lũy gần 10 năm trước nên dự án sẽ có giá vốn thấp. Hiện KBC đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi tiến hành mở bán. Theo KBC, tổng mức đầu tư hạ tầng dự kiến khoảng 11.328,8 tỷ đồng nhưng giá trị Tràng Cát được tổ chức quốc tế định giá hơn 60.000 tỷ đồng. Công ty dự kiến sẽ thực hiện bán lại 1 phần dự án cho nhà đầu tư khác triển khai và thu khoản lợi nhuận lớn trong năm 2022.

Trong 6T.21, KBC đạt doanh thu 2.752 tỷ (278%YoY) và LNST 634 tỷ (+1145%YoY). Nguyên nhân do công ty đẩy mạnh cho thuê khu công nghiệp và nhà xưởng tại các dự án KCN Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Tràng Duệ. Ước tính KBC đã bán 71ha KCN và 2,2ha KĐT trong 6T.21. Như vậy, hiện KBC đã hoàn thành 41,7% kế hoạch doanh thu và 31,7% kế hoạch lợi nhuận năm 2021.

Dự báo cho năm 2021, KBC có thể lợi nhuận 1.500 tỷ (+570%YoY). EPS 2021 theo đó đạt 3.193 đồng/CP. Như vậy hiện KBC đang giao dịch ở mức P/E F 2021 là 12,68 lần.

Với kế hoạch bán một phần dự án Tràng Cát trong năm 2022, kỳ vọng lợi nhuận sau thuế sẽ tiếp tục bứt phá mạnh mẽ trong năm tới.

Tuy nhiên, hiện tại trong ngắn hạn KBC vẫn chịu áp lực vay lớn: Chi phí lãi vay trong 6T21 tăng mạnh 185,8% svck lên 240,9 tỷ đồng trong bối cảnh nợ vay năm 2020 tăng mạnh, do KBC đầu tư vào các dự án lớn như khu đô thị Tràng Cát và thực hiện chiến lược mở rộng quỹ đất​. KBC dự kiến phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu với giá chào bán không thấp hơn 28.000 đồng/cổ phiếu nên có them rủi ro pha loãng .

Định giá phù hợp : 50.000 đồng

Cổ phiếu quan tâm khác :

Trên đây là tổng hợp phân tích , đánh giá của tôi về nhóm ngành khu công nghiệp. Tôi cho rằng nhóm này vẫn là nhóm quan tâm và triển vọng tích cực trung dài hạn . Không phải khuyến nghị MUA - BÁN . Mọi trao đổi tư vấn chi tiết nhà đầu tư quan tâm có thể liên hệ tôi dưới đây.