Kìm giá nhà đất sau tác động đấu giá đất Thủ Thiêm

Sau công điện của Thủ tướng Chính phủ về hoạt động đấu giá đất, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm soát cho thấy nỗ lực định hướng giá đất thị trường phù hợp với nền kinh tế.

Các địa phương vào cuộc

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Ngay sau đó, Bộ Xây dựng cũng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư về kiểm soát nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản và sốt đất làm nhiễu loạn thị trường.

Theo tinh thần chỉ đạo từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, nhiều địa phương cũng đã có những động thái vào cuộc nhanh chóng trong việc rà soát hoạt động đấu giá đất cũng như kiểm soát tình trạng sốt ảo “bong bóng” giá đất.

Cụ thể, tỉnh Khánh Hòa đã yêu cầu tạm dừng tách thửa, chuyển đổi mục đích, chuyển quyền sử dụng đất; UBND tỉnh Hà Tĩnh đã có văn bản chỉ đạo tăng cường quản lý đất đai, chấn chỉnh tình trạng tách thửa, phân lô...

Còn tại tỉnh Đắk Nông, mới đây, Viện KSND tỉnh Đắk Nông kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh này về những hạn chế, tồn tại trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ ở các huyện, thành phố ở Đắk Nông.

Tại tỉnh Quảng Trị, theo ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị cho biết, sắp tới tỉnh này sẽ xem xét siết chặt hơn điều kiện tham gia đấu giá đất bằng cách nâng cao mức đặt cọc.

Những động thái trên của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương được các chuyên gia nhận định là sự vào cuộc kịp thời nhằm mục đích định hướng giá đất phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng nhìn từ việc giá đất đấu giá liên tục tăng cao thời gian qua có thể các mức giá đấu giá này sẽ xác lập mặt bằng giá mới cho toàn bộ khu vực xung quanh và người ta sẽ căn cứ vào giá đó để tính giá chuyển nhượng lên cao và gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, ông Tuyến cho rằng những động thái quyết liệt của các cấp chính quyền là rất cần thiết và kịp thời.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng cần đặt câu hỏi về việc nhiều cuộc đấu giá với mức giá kỷ lục về giá ở một khu vực trong thời gian ngắn ai sẽ có lợi. "Đây có thể là cuộc chơi của một một nhóm nào đó khi có mục đích thiếp lập mặt bằng giá mới cho một khu vực" - ông Đính đặt vấn đề.

Kiểm soát dòng tiền qua kênh tín dụng

Đối với những giải pháp bình ổn giá nhà đất hiện nay, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) vấn đề đầu tiên là minh bạch thông tin quy hoạch, kiểm soát được dòng tiền qua kênh tín dụng.

Ông Châu cho rằng, hiện nay nhà đầu tư mua đất, ngoài tiền nhàn rỗi còn dùng đòn bẩy về tín dụng. Như Trung Quốc có giải pháp quyết liệt, đầu tiên có thể cho vay khoảng 70% để mua BĐS, nhưng khi có sốt đất đòn bẩy tín dụng hạ xuống 50%, thậm chí giảm xuống còn khoảng 30%.

"Như vậy, để có tiền đầu tư, khách hàng phải có 70% giá trị BĐS. Ngoài ra, giải pháp về thuế rất quan trọng. Trung Quốc, Singapore căn nhà thứ nhất đánh thuế thấp, các căn tiếp theo đánh thuế rất cao để chống đầu cơ" - ông Châu dẫn chứng.

Chia sẻ quan điểm trên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng để thị trường BĐS phát triển ổn định, cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường. Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của BĐS. Đồng thời làm sao phải có dự án giá rẻ do nhà nước đầu tư hướng đến những người nhu cầu thật, từ đó buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh lợi nhuận, điều chỉnh giá bán xuống để cạnh tranh, Chủ tịch VARs nhận định.

Xét trong dài hạn, các chuyên gia cũng cho rằng về lâu dài thị trường sẽ tự điều chỉnh theo cung cầu, các vụ đấu giá tỷ đô như tại Thủ Thiêm vừa qua sẽ không có tác dụng lâu dài. Cùng với sự phát triển, chuyên nghiệp hóa của thị trường thì các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn sẽ phải có nhiều tính toán, căn cứ khi chấp nhận một mức giá nào đó để đảm bảo thanh khoản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng trong nền kinh tế thị trường hiện nay, thị giá của một bất động sản sẽ được quyết định bởi quy luật cung cầu. Vai trò điều tiết của các cơ quan quản lý nhà nước sẽ được thể hiện thông qua hệ thống các chính sách và các công cụ như thuế phí.

Thực tế cho thấy, bên cạnh vai trò điều tiết của nhà nước các chuyên gia cũng lưu ý vai trò đặc biệt của các nhà đầu tư, người dân có nhu cầu về bất động sản bởi họ chính là thị trường, là người định giá cho bất kỳ một sản phẩm bất động sản nào.

"Người dân, nhà đầu tư cần thông minh, có trách nhiệm, hiểu biết về pháp luật, tránh sập bẫy tâm lý đám đông lao vào các cơn sốt đất. Lắng nghe các cảnh báo của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia, các hiệp hội, tránh rơi vào vòng xoáy đầu tư, lướt sóng không an toàn" - ông Châu khuyến cáo.