Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: 3 tháng triển khai giải pháp cứu nguy, kết quả vẫn mờ mịt

Tháng 5 vừa qua, Chính phủ trung ương Trung Quốc đã kêu gọi hơn 200 thành phố mua lại các căn nhà "ế ẩm" nhằm giảm bớt tình trạng dư thừa. Tuy nhiên, sau hơn ba tháng, chỉ có 29 thành phố hưởng ứng lời kêu gọi này.

Tốc độ triển khai chậm chạp, chủ yếu do tính toán kinh tế không hấp dẫn đối với chính quyền địa phương, đang đặt ra nhiều câu hỏi về tính khả thi của kế hoạch và khả năng xử lý khủng hoảng bất động sản của chính quyền Trung Quốc.

Kế hoạch này là một phần quan trọng trong nỗ lực của Chính phủ nhằm vực dậy lĩnh vực bất động sản, đồng thời đạt được mục tiêu của Chủ tịch Tập Cận Bình về việc tạo ra nhiều nhà ở giá rẻ hơn. Tiến độ đến nay thật đáng thất vọng và đòi hỏi các biện pháp mạnh mẽ hơn khi Trung Quốc cố gắng giải quyết 382 triệu m2 hàng tồn kho dư thừa, tương đương với quy mô của thành phố Detroit.

Ông Ding Zu Yu, Chủ tịch nền tảng thông tin bất động sản Shanghai CRIC Info Tech, viết trong một báo cáo cuối tháng 8: "Chính quyền địa phương đã có tiến triển chậm chạp". Ông Ding ước tính số lượng mua vào chỉ chiếm 1.9% số căn hộ chưa bán được trên toàn quốc tính đến tháng 7.

Các quan chức địa phương đang cân nhắc giữa yêu cầu từ Bắc Kinh và việc thận trọng về chi phí. Việc mua căn hộ tại thời điểm này không mấy hợp lý về mặt tài chính đối với các quan chức đó, vì giá căn hộ dự kiến sẽ giảm thêm ít nhất 30% ở các thành phố lớn trước khi ổn định trở lại, theo Jefferies Financial Group Inc.

Hơn nữa, lợi nhuận từ việc chuyển đổi hàng tồn kho thành nhà ở giá rẻ cũng không đủ hấp dẫn. Theo Macquarie Group Ltd., tỷ suất cho thuê ở các thành phố hạng nhất của Trung Quốc chỉ đạt trung bình 1.4% trong năm 2023, thấp hơn đáng kể so với lãi suất cho vay của ngân hàng trung ương là 1.75%.

Một số thành phố đã đề xuất sử dụng biện pháp mặc cả để giảm thiểu rủi ro, làm dấy lên nghi ngờ về việc liệu các tập đoàn bất động sản có sẵn lòng bán hàng tồn kho của họ hay không. Ở tỉnh Quảng Đông, thành phố Phật Sơn đề xuất mua với giá không quá 50% giá của các dự án tương tự gần đó. Trong cùng tỉnh, thành phố Đông Quan dự định mức giá bán của nhà ở giá rẻ chỉ tương đương khoảng 50% giá trị nhà mới. Điều này có nghĩa là chi phí mua sẽ thậm chí còn thấp hơn mức đó.

Ông Tyran Kam, Giám đốc cấp cao về Xếp hạng Doanh nghiệp Châu Á-Thái Bình Dương tại Fitch, cho biết tiềm năng cải thiện lợi nhuận chỉ tồn tại nếu các căn nhà "ế ẩm" được mua với mức chiết khấu đáng kể. Tuy nhiên, chính quyền địa phương cũng có thể thận trọng khi làm điều này vì "hậu quả kinh tế-xã hội đối với chủ nhà địa phương", ông nói.

Động thái này có nguy cơ gây thêm áp lực cho tài chính địa phương vốn đang bất ổn. Khả năng thúc đẩy tăng trưởng của chính quyền khu vực đã bị suy yếu do thu nhập từ bán đất giảm kỷ lục, với chi tiêu ngân sách của họ giảm trong 7 tháng đầu năm. Trong số tất cả 31 tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương, chỉ có Thượng Hải ghi nhận thặng dư tài khóa trong nửa đầu năm.

Bà Zerlina Zeng, Chuyên viên phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights Singapore LLC, cho biết: "Chúng tôi không kỳ vọng chương trình mua lại sẽ được triển khai rộng rãi do thiếu vốn và thực tế là các ngân hàng và doanh nghiệp quốc doanh cần phải gánh chịu toàn bộ rủi ro tín dụng và đầu tư".

Chỉ số theo dõi cổ phiếu bất động sản Trung Quốc của Bloomberg đã giảm tới 1% trong ngày 11/09, xuống mức thấp nhất kể từ cuối tháng 4.

Sáng kiến của Ngân hàng Trung ương

Sau khi công bố sáng kiến vào tháng 5, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đã kêu gọi hơn 200 thành phố hưởng ứng kế hoạch này, theo một báo cáo của truyền thông Nhà nước. Tháng tiếp theo, cơ quan phụ trách nhà ở đã thúc đẩy mở rộng chương trình đến các quận, huyện, với 387 huyện cấp thấp hơn cũng được khuyến khích tham gia.

Theo China Index Holdings, chính quyền ở ít nhất 60 thành phố đã bày tỏ ủng hộ sáng kiến này. Nhưng giám đốc nghiên cứu Chen Wenjing cho biết không nhiều thành phố công bố các quy tắc chi tiết để mở đường cho việc triển khai.

Khó khăn trong việc triển khai kế hoạch này còn được phản ánh qua việc sử dụng hạn chế các chương trình tài chính hiện có. Chỉ có 12.1 tỷ nhân dân tệ (1.7 tỷ USD), tức 4% chương trình cho vay lại 300 tỷ Nhân dân tệ của PBOC đã được sử dụng tính đến cuối tháng 6.

Điều này cho thấy lợi nhuận và dòng tiền từ nhà ở xã hội là "không đủ" để trả các khoản nợ liên quan, theo nhận định của các nhà phân tích tại Fitch Ratings.

Các nhà phân tích cũng hoài nghi về việc liệu nguồn vốn của NHTW có đủ hay không, vì nó chỉ là một phần nhỏ trong số 1,000-5,000 tỷ nhân dân tệ cần thiết để giải quyết sự mất cân đối cung-cầu.

Để giải quyết những lo ngại về tài chính, Trung Quốc đang xem xét cho phép chính quyền địa phương sử dụng các khoản vay đặc biệt để mua các căn hộ dư thừa, điều này sẽ cho họ quyền tiếp cận với khoảng 1,600 tỷ nhân dân tệ, Bloomberg đưa tin hồi tháng trước. Điều đó sẽ là quá đủ để tài trợ cho chương trình mua nhà, dự kiến sẽ không vượt quá 1,000 tỷ nhân dân tệ cho giai đoạn 2024-2025, theo Bloomberg Intelligence. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn hoài nghi về tính hiệu quả của biện pháp này.

Nới lỏng quy định

Các yêu cầu mua nghiêm ngặt cũng làm tăng thêm thách thức. Vào tháng 5, một quận ngoại ô ở Hàng Châu quy định rằng các mục tiêu mua lại phải là bất động sản hoàn chỉnh với đủ chỗ đậu xe. Trùng Khánh yêu cầu các tòa nhà được chọn phải có ga tàu điện ngầm, trường học và bệnh viện trong vòng một km.

Giờ họ phải hạ thấp tiêu chuẩn. Vào tháng 8, trung tâm công nghệ phía nam Thâm Quyến đã gỡ bỏ yêu cầu bất động sản mục tiêu phải được xây dựng hoàn thiện. Thành phố Triệu Khánh ở tỉnh Quảng Đông cũng gỡ bỏ giới hạn chỉ mua các tòa nhà hoàn chỉnh, trong khi thành phố Thương Khâu ở tỉnh Hà Nam đã bỏ tiêu chuẩn về vị trí.

Ông Ding viết: "Nhiều thành phố có khả năng nới lỏng quy định của họ để mở rộng nhóm mục tiêu tiềm năng".

Nhưng hiện tại, Trung Quốc có thể gặp khó khăn trong việc bán kế hoạch cứu trợ nhà ở cho chính quyền địa phương, bà Kristy Hung, Chuyên viên phân tích của Bloomberg Intelligence, cho biết. "Tỷ suất cho thuê khiêm tốn không tương xứng với rủi ro".