Khung giá đất Hà Nội tăng bình quân 15% nhưng vẫn thấp hơn thực tế, chủ đầu tư hưởng lợi

Bảng giá đất mới mà UBND TP. Hà Nội vừa ban hành được giới chuyên gia dự báo sẽ khiến giá nhà đất tăng trong những năm tới.

Khung giá đất vẫn thấp nhiều lần so với thực tế

Khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 của Hà Nội đã chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2020, với mức tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014 - 2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên.

Nhiều ý kiến cho rằng, khung giá đất mới vẫn thấp hơn rất nhiều so với thực tế.

Với khung giá mới, đất tại một số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm (Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá cao nhất là 187,9 triệu đồng/m2, giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông là 4,5 triệu đồng/m2.

Song, thực tế cho thấy, giá đất tại các nơi này cao gấp 5 lần bảng giá đất mà Hà Nội ban hành. Cụ thể, phố Lê Thái Tổ, Hàng Đào, Hàng Ngang là một trong những trục đường chính của khu phố cổ Hà Nội, có giá thị trường mỗi mét vuông lên đến cả tỷ đồng.

Tại phố Hàng Ngang là phố một chiều, giá mỗi mét vuông nhà đất mặt phố có giá dao động khoảng 640 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng tùy vị trí. Tại khu vực Kim Mã (quận Ba Đình), giá mỗi mét vuông đất mặt phố cũng dao động từ 350 - 450 triệu đồng.

Tại thị xã Sơn Tây, giá đất ở đô thị tối đa hơn 19 triệu đồng/m2, thấp nhất 1,4 triệu đồng/m2. Giá đất nông thôn trên địa bàn TP. Hà Nội ở các xã giáp ranh quận cao nhất 32 triệu đồng/m2 và tối thiểu hơn 2,2 triệu đồng/m2. Giá đất ở ven trục đường giao thông chính tối đa hơn 17 triệu đồng/m2 và tối thiểu là 670.000 đồng/m2. Khu dân cư nông thôn còn lại có giá tối đa là 3,2 triệu đồng/m2, tối thiểu là 495.000 đồng/m2.

Theo luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP.HCM, giá đất tại bảng giá do Nhà nước quy định dùng để hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất đang chênh so với thực tế rất nhiều, ở khu vực đô thị có khi giá đất thực tế cao gấp 5 đến 10 lần giá đất trong bảng giá của Nhà nước.

Ai được hưởng lợi?

Theo UBND TP. Hà Nội, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Cục Thuế TP. Hà Nội dự kiến, trong giai đoạn 2020 - 2024, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tăng thu cho ngân sách hơn 3.810 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh này cũng sẽ làm tăng chi phí đối với người dân và các doanh nghiệp trên địa bàn.

Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản và công tác giải phóng mặt bằng. Các chủ đầu tư được xem là sẽ hưởng lợi lớn khi tranh thủ tăng giá bán tại dự án, trong khi các hộ dân nằm trong phạm vi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng lợi hơn vì được tăng giá bồi thường.

Bảng giá đất mới cũng làm giá nhà tăng lên. PGS - TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) phân tích, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà, nên khi giá đất tăng, tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng.

“Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm giá nhà tăng”, ông Long nói.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, việc tăng giá nhà không phải ở tất cả các dự án, mà sẽ phụ thuộc vào từng dự án cụ thể, trong đó các yếu tố như thương hiệu của chủ đầu tư, hạ tầng, kỹ thuật, công trình công ích, quy hoạch, cam kết giá bán, hậu mãi của chủ đầu tư… đóng vai trò quan trọng.

“Bảng giá đất tăng sẽ là một thách thức với các chủ đầu tư khi phải cạnh tranh nhau về giá. Người tiêu dùng ngày nay rất thông thái, nên không thể viện dẫn giá đất tăng nên phải tăng giá nhà, mà chủ đầu tư phải xây dựng dự án chất lượng thì mới tăng được giá bán”, ông Cường nói.