Không chỉ nguồn vốn, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS là pháp lý dự án

Thị trường bất động sản gặp khó khăn về nguồn vốn khi các ngân hàng rà soát khả năng cho vay.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó khăn về nguồn vốn khi các ngân hàng rà soát khả năng cho vay. Để phát triển một dự án, chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Trong đó, phần lớn vốn đến từ ngân hàng nhưng việc kiểm soát tín dụng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau.

Bên cạnh đó, khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án. Yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện công trình. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3 đến 5 năm. Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp BĐS có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

“Với những chính sách của nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3 - 5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung BĐS sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội”, ông Khương khuyến nghị.

Khảo sát của Savills cho thấy nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá BĐS 20 - 30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

Ông Khương nhìn nhận giá BĐS tăng trong thời gian vừa qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa giá BĐS không tăng nóng như các năm trước (tăng một lúc 10 - 15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì BĐS tăng giá 20 - 25%. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.

“Ở một góc độ khác, thị trường BĐS tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills nói. Về bức tranh nhà ở trong dài hạn, chuyên gia cho rằng BĐS nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.