Khó giảm giá nhà ở vì tiền sử dụng đất cao

Tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Do đó, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên, đẩy giá nhà tăng.

Chỉ cần tính đúng

Phát biểu tại hội thảo “Định giá đất: Đúng và đủ”, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết, doanh nghiệp mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở hơn 23 ha một dự án đã phê duyệt quy hoạch. Sau đó, Nhà nước có quy hoạch một số hạ tầng đi qua dự án khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh quy hoạch dự án.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng cho biết, diện tích đất ở của dự án thuộc quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì không được tính cấn trừ. Trong khi đó, các loại đất khác theo quy hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ sung.

Trước nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung, bà Oanh cho rằng, có thể ghi nhận thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, một là tính theo chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra, hai là tính sao cho phù hợp cho doanh nghiệp. Khi đó doanh nghiệp mới dám mạnh dạn thực hiện dự án.

Tương tự, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá nhà tăng. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Trên thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu.

Ông Dũng lấy ví dụ, suất vốn đầu tư xây dựng công trình từ 20 đến 24 tầng không hầm, năm 2020 theo quy định của Bộ Xây dựng là 11,373 triệu đồng/m2, năm 2021 tăng 106%, lên 12,438 triệu đồng/m2. Đến năm 2022 tăng thêm 102%, lên 12,733 triệu đồng/m2. Như vậy, thực tế thống kê suất vốn của Bộ Xây dựng qua các năm đều có trượt giá, biến động tăng bình quân khoảng 4 - 5%/năm.

“Không cớ gì không cho doanh nghiệp đưa các chi phí trượt giá vào quá trình tính tiền sử dụng đất cho các dự án. Do đó, cần bổ sung chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng và các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng”, ông Dũng nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, hiện nay đang có nhiều dự án bị tắc vì không có đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực thì những dự án trước đó xử lý như thế nào? Quy định đang có tính tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất trải dài từ năm 2013 - 2023 thì giải quyết như thế nào?

Từ đó, ông Nghĩa cho rằng, tiền sử dụng đất phải được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức. Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Mời 30 lần không ai tham gia

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ước tính, TPHCM còn hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng.

Trong các nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì ắc tắc nhất là do định giá đất. Dù Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất đang bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư.

Do đó, ông Châu đề nghị bổ sung thêm trong quy định các phương pháp định giá đất có chi phí dự phòng trong hai trường hợp, gồm dự phòng khi khối lượng phát sinh và dự phòng cho trượt giá. Như vậy thì nghị định về giá đất mới đầy đủ, sát với thực tế.

Trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thông tin, TPHCM có hàng trăm dự án ách tắc do vướng xác định giá đất. Đáng chú ý, có 125 dự án đang chào thầu, có dự án chào không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn. Có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn đành bỏ cuộc.

Theo ông Bình, vướng mắc về tiền sử dụng đất không chỉ liên quan ngành tài nguyên và môi trường mà liên quan nhiều luật, nhiều bộ ngành. Nếu mổ xẻ ra thì liên quan đến rất nhiều luật, nhiều bộ ngành khác. Ông cho rằng cần có sự phối hợp giữa các bộ ngành, muốn khắc phục những khiếm khuyết thì phải nghiên cứu và đưa vào các luật.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44, Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay, khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn nhưng vẫn còn nhiều bất cập.

Đơn cử, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.