Kho bãi nóng vì M&A

Cuộc săn lùng các dự án kho bãi có quy mô lớn trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Nhìn thấy cơ hội từ nhu cầu thương mại điện tử và sản xuất công nghiệp tăng vọt, các nhà đầu tư nội và ngoại đang ráo riết săn lùng các dự án kho bãi có quy mô lớn tại các vị trí trọng điểm, liền kề với những trung tâm kinh tế lớn khi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Tổng Công ty Bất động sản Công nghiệp Thành Thành Công đã trúng đấu giá 5 lô đất có tổng diện tích 293.749 m2 do Ngân hàng Sacombank rao bán tại Khu Công nghiệp Sóng Thần trị giá gần 2.000 tỉ đồng, nâng quỹ đất kho xưởng cho thuê lên hơn 500.000 m2.

Quỹ đầu tư KTB Asset Management (Hàn Quốc) chi ra gần 105 triệu USD để mua lại 3 trung tâm logistics của Logis Valley tại Việt Nam. Sau đó, KTB sẽ cho chính Logis Valley thuê lại để đảm bảo dòng tiền ổn định trong giai đoạn đầu.

Các nhà kho của Logis Valley có tổng diện tích sàn 109.819 m2, nằm tại TP.HCM, Hải Phòng và Bắc Ninh, nơi có sự hiện diện của một số công ty lớn của Hàn Quốc. Vị trí gần các khu liên hợp công nghiệp cũng thúc đẩy tiềm năng lợi nhuận. Để tài trợ vốn cho thương vụ M&A này, KTB sẽ thành lập một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và niêm yết.

Còn mới đây, Mapletree Logistics Trust (Singapore) thông báo kế hoạch chi ra 1,03 tỉ USD để mua các tài sản tại Trung Quốc, Nhật và Việt Nam nhằm tìm kiếm cơ hội từ thương mại điện tử bùng nổ. Trong đó số tiền dự chi ở thị trường Việt Nam là 129,9 triệu SGD.

Theo đánh giá của Mapletree, Việt Nam hưởng lợi nhờ xu thế đa đạng hóa nguồn cung toàn cầu. Chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư hấp dẫn khiến nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm cách giảm chi phí và đa dạng hóa chuỗi cung ứng như một phần trong chiến lược xây dựng khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng. Dòng vốn đầu tư nước ngoài và các dự án sản xuất mạnh mẽ sẽ tiếp tục củng cố và thúc đẩy nhu cầu về không gian hậu cần.

Trong 10 tháng năm 2021, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt xấp xỉ 24 tỉ USD, cao hơn 1% so với cùng kỳ năm ngoái bất chấp diễn biến phức tạp của COVID-19 trên toàn thế giới. VinaCapital dự đoán sẽ có ít nhất 100 tỉ USD được đầu tư để mở rộng công suất phát điện chỉ trong một thập kỷ tiếp theo.

“Đại dịch đã nêu bật tầm quan trọng của hậu cần và đặt trọng tâm nhiều hơn vào khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, thúc đẩy nhu cầu về không gian hậu cần hiện đại”, bà Ng Kiat, CEO của Mapletree Logistics Trust, chia sẻ.

Tại Long An, các tập đoàn khổng lồ của Trung Quốc như Alibaba, JD.com đang đầu tư các trung tâm hàng hóa quy mô lớn. Theo Savills, ngành hậu cần kho bãi của Việt Nam có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử.

Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ đạt tỉ lệ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) 7% từ năm 2021-2026. Bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành vẫn phát triển nhờ các hiệp định thương mại tự do (FTA), sự bùng nổ thương mại điện tử, sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước.

Theo Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố, Việt Nam là 1 trong 10 thị trường logistics mới nổi hàng đầu vào năm 2021, tăng thêm 3 bậc xếp hạng đứng ở vị trí thứ 8 Top 50 quốc gia ghi nhận mức tăng nhanh nhất. Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia (vị trí thứ 3) và Malaysia (thứ 5), vượt lên Thái Lan (thứ 11), Philippines (thứ 21) và Campuchia (thứ 41).

Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng giao thông kém, chi phí hậu cần cao đang kìm hãm sự phát triển của ngành. Cấu trúc ngành logistics Việt Nam hiện khá rời rạc, hầu hết các bên tham gia là doanh nghiệp vừa và nhỏ cung cấp dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000-880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD.

Sự cạnh tranh giữa các công ty logistics trong nước rất gay gắt, trong khi thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu. Những yếu tố này phần nào hạn chế tiềm năng ngành công nghiệp logistics của Việt Nam.

Làn sóng của các nhà đầu tư mới có tiềm lực và giàu kinh nghiệm có thể sẽ giúp ngành logistics thay đổi mạnh mẽ. Họ sẽ mang đến các nhà kho chất lượng cao, đảm bảo hoạt động hiệu quả và bền vững. Ngoài ra, các dự án mới còn đáp ứng tiêu chuẩn về chiều cao, trọng tải sàn, khu vực xếp dỡ hàng hóa, đi cùng trang thiết bị mới và hệ thống tự động hóa hiện đại.

“Nhu cầu đối với đất công nghiệp và hậu cần, ngoài kho xưởng xây sẵn, sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, xét về xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao và đạt được sức hút lớn vào năm 2020 và 2021. Trong năm tới, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ tiếp tục diễn ra, vì Việt Nam hiện nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn”, ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định.