Khi bất động sản từ động lực biến thành gánh nặng cho tăng trưởng

(KTSG) – “Có giàu như hoàng thượng cũng không thể mua thêm 1 năm” – Tục ngữ Trung Quốc

Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc đã kéo dài gần hai năm, quãng thời gian được nhiều nhà đầu tư cảm thấy như cơn ác mộng triền miên. Với việc công ty Evergrande và Country Garden liên tục lên báo cùng những tin tức không khả quan, khiến nhiều công ty tài chính nước ngoài liên tục rút vốn ra khỏi Trung Quốc, thì hiệu ứng domino đi theo đang làm người tiêu dùng nội địa và các doanh nghiệp có liên quan càng cảm thấy hoang mang.

Điều mới mẻ duy nhất hiện tại đó là các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc đang cảm thấy vấn đề này đã đi tới giới hạn và cần phải thay đổi ngay lập tức. Thế nhưng, những thay đổi về chính sách lại không giải quyết triệt để vấn đề. Đây là lúc chúng ta cần phải nhìn lại xem liệu phân khúc bất động sản ở Trung Quốc có thực sự tìm thấy độ ổn định cần thiết để có thể thúc đẩy nền kinh tế trở lại.

Áp lực lên bất động sản Trung Quốc bắt đầu xảy ra theo một cách có hệ thống vào năm 2016. Giá nhà giảm chậm hơn so với số lượng giao dịch, nhất là đối với nhà mới xây.

Trong khi đó, tăng trưởng kinh tế yếu đi làm cho thu nhập gia đình giảm theo, tỷ lệ thất nghiệp ở lớp lao động trẻ tăng, cùng lúc dân số già đi là những lý do làm cho nhu cầu nhà ở giảm mạnh.

Với điều kiện kinh tế vĩ mô như vậy, Trung Quốc lại không có nhiều lựa chọn để kích cầu. Chính sách tiền tệ của Trung Quốc trong quãng thời gian này lại khá bảo thủ. Lạm phát ở Trung Quốc cũng giảm đáng kể, gần như bằng 0 trong năm 2020 với đại dịch Covid-19. Với dòng tiền giảm, lạm phát giảm, và tâm lý lo ngại dịch bệnh, các hộ gia đình ở Trung Quốc không còn muốn giữ các khoản đầu tư mạo hiểm, và bất động sản là một trong số đó. Vì thế tổng số nhà rao bán trên thị trường tăng mạnh kể từ năm 2020, ép các công ty bất động sản phải giảm tiến độ xây nhà mới.

Năm 2007, đỉnh điểm tăng trưởng của Trung Quốc, bất động sản đóng góp tới 41% trong mức tăng trưởng GDP 12%. Hiện tại, đóng góp từ bất động sản là âm ở quí 1-2023, với tăng trưởng GDP tổng gần 5%.

Chính quyền ở các địa phương gặp vấn đề khi giao dịch đất đai giảm sút và nợ nằm ngoài báo cáo tài chính, khiến khả năng tài chính của họ bị hạn hẹp. Trong vòng ba năm qua, số lượng giao dịch đất đai giảm mạnh, ảnh hưởng tới thu nhập của chính quyền địa phương. Đóng góp từ việc bán đất đai trong bảng cân đối tài chính giảm từ 43% trong năm 2020 xuống còn 35% năm 2022. Xu hướng này sẽ làm cho chính quyền địa phương luôn trong tình trạng nợ nần.

Trong khi đó, các công ty phát triển nhà đất cũng đang đối mặt với sự sống còn. Những công ty này gặp trở ngại về cân đối dòng tiền vì khả năng giao dịch đất đai và tái cấu trúc nợ trở nên cực kỳ khó khăn. Mặc cho nhiều chính sách hỗ trợ tài chính từ chính phủ thông qua lãi suất và bảo hiểm, vẫn không cho thấy một tín hiệu tích cực nào.

Nguồn tài chính của các công ty này dựa rất nhiều vào tiền bán trước thi công, nhưng thống kê giao dịch nhà đất ở 30 thành phố lớn ở Trung Quốc cho thấy số lượng giao dịch chỉ bằng 50% so với năm 2019-2021. Số hồ sơ đăng ký vay mua nhà cũng giảm hai quí liên tiếp kể từ quí 2-2023. Nhu cầu mua nhà giảm mạnh, khiến khó khăn chồng chất khó khăn cho các công ty phát triển nhà đất.

Hai điểm sáng duy nhất cho Trung Quốc trong khủng hoảng nhà đất này đó là người dân Trung Quốc có đủ tiền tiết kiệm và thị trường trái phiếu của họ không có nhiều chủ sở hữu nước ngoài. Điều này giúp cho nền kinh tế Trung Quốc có đủ khả năng đứng vững trước khủng hoảng nhà đất vì họ không gặp rủi ro bị rút vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Dù vậy, đợt khủng hoảng này sẽ khiến xã hội Trung Quốc phải trả giá đắt cho định hướng bất động sản sai lầm. Đối với thị trường thế giới, Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai và là nền kinh tế nhập khẩu số lượng hàng hóa lớn nhất. Nền kinh tế Trung Quốc chậm lại là một thách thức rất lớn.

Thế nhưng, điều đó chỉ dừng ở thách thức, chứ không phải là vấn đề vì vấn đề bất động sản Trung Quốc là khủng hoảng nội bộ do thị trường này hầu hết được tài trợ bởi khả năng tiết kiệm của xã hội Trung Quốc. Hiệu ứng khủng hoảng này sẽ không lan tỏa, nhưng buộc các quốc gia xuất khẩu cho Trung Quốc sẽ phải tìm hướng đi mới, ít nhất là trong tương lai gần.