KDH Q1-2026: Lãi nhờ hạch toán đột biến

KDH đã hạch toán thương vụ M&A giúp mang lại lợi nhuận đột biến cho công ty trong Q1-2026. Chi tiết thương vụ như thế nào cũng như kế hoạch kinh doanh của KDH trong 2026 sẽ ra sao? Chúng ta sẽ cùng cập nhật trong bài viết này của chúng tôi.

I. KQKD Q1 – Hạch toán lợi nhuận đột biến

KDH đã ghi nhận KQKD Q1 với doanh thu thuần đạt 281 tỷ đồng, giảm mạnh 60.4% yoy. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế lại ghi nhận 281 tỷ đồng, tăng mạnh 131% yoy. (Hình 1)

Nguyên nhân khiến cho dù doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận công ty vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ tới từ việc trong Q1 KDH đã ghi nhận khoản thu nhập khác lên tới 285 tỷ đồng từ hoạt động mua rẻ như thuyết minh hình 2 dưới đây:

Trong thuyết minh cũng có ghi rõ hoạt động mua rẻ này tới từ việc công ty đã hoàn tất thương vụ mua lại 99% cổ phần tại ctcp phát triển BĐS An Lập (sau khi mua lại công ty sẽ đánh giá lại tài sản và phần chênh giữa giá trị tài sản với chi phí mua sẽ được hạch toán vào thu nhập khác ). Được biết KDH đã phải bỏ ra 2,550 tỷ đồng để thực hiện thương vụ trên. Việc mua lại ctcp An Lập là cách gián tiếp để KDH thâu tóm khu đất rộng 8.2ha tại phường Cát Lái, tp HCM. Thương vụ này giúp cho KDH gia tăng thêm quỹ đất sạch đầy đủ pháp lý tại khu vực Bình Trưng và Cát Lái (Q2 cũ) lên khoảng 40ha. Tổng quỹ đất của KDH tại HCM đã vượt 520ha và đảm bảo cho công ty có thể duy trì tăng trưởng liên tục trong nhiều năm tới nếu vĩ mô ổn định.

Về tình hình kinh doanh, Trong Q1-2026 KDH chỉ ghi nhận bàn giao 6 căn biệt thự từ dự án Gladia với biên lợi nhuận gộp lên tới 64.8% nhờ dự án thấp tầng ghi nhận lợi nhuận cao hơn. Việc hạch toán ít trong Q1 khiến KDH mới chỉ hoàn thành 7% kế hoạch doanh thu và 22% kế hoạch lợi nhuận (bao gồm cả lợi nhuận đột biến) cho cả năm 2026 (doanh thu 4,200 tỷ đồng, LNST 1,500 tỷ đồng). Trong các quý tới tình hình kinh doanh sẽ ra sao chúng ta sẽ nói kỹ hơn trong phần dưới khi đi cập nhật chi tiết các dự án quan trọng.

Về cơ cấu tài chính, do thực hiện M&A với vốn lớn cũng như cần thêm tiền để triển khai các dự án lớn khiến cho nợ vay của KDH tăng mạnh trong Q1-2026 từ 10,150 tỷ đồng đầu năm lên 15,348 tỷ đồng vào cuối Q1-2026. Như vậy nợ vay đã tăng khoảng 50% so với đầu năm và tỉ lệ nợ vay/VCSH hiện tại đã lên tới 71.3%. Đây là tỉ lệ cao so với trung bình ngành cũng sẽ là áp lực lớn với KDH trong bối cảnh lãi suất đang tăng cao trong gần một năm nay. (Hình 3)

Trong các quý tới khi dự án bắt đầu được hạch toán sẽ kỳ vọng KDH có thể giảm dần nợ vay trở lại và điều này là quan trọng để đánh giá rủi ro cũng như chi phí của công ty trong dài hạn.

II. Cập nhật tình hình các dự án và tiềm năng hạch toán 2026

Với vĩ mô như hiện tại khi lãi suất tăng cao, thanh khoản ngành BĐS giảm đáng kể sẽ khiến cho tốc độ bán hàng của các dự án chậm lại, từ đó làm dòng tiền cũng chậm theo khiến cho áp lực tăng lên với KDH. Từ giữa 2024 tới cuối 2025 khoản người mua trả trước liên tục sụt giảm do công ty không đưa thêm dự án vào kinh doanh trong khi các dự án chính đi vào giai đoạn hạch toán. Đến cuối 2025 khi Gladia bắt đầu mở bán khu thấp tầng mới giúp cho khoản mục này tăng trở lại để kỳ vọng cho chu kỳ kinh doanh mới với công ty. Ngoài ra tồn kho công ty cũng tăng mạnh trong Q1-2026 nhờ chính vào việc M&A công ty con là An Lập. (Hình 4)

Hình 5 dưới đây chúng ta sẽ cập nhật nhanh các dự án chính của công ty sẽ được tập trung kinh doanh trong thời gian tới:

Gladia:Đây là dự án có tồn kho lớn thứ 2 chỉ sau Tân Tạo với hơn 8k tỷ đồng.

KDH nắm giữ 51% lợi ích và 49% đã chuyển nhượng cho Keppel. Dự án bao gồm khu thấp tầng và khu cao tầng. Với khu thấp tầng, có tổng 226 sản phẩm và KDH đã mở bán từ Q3-2025, hạch toán 6 căn vào Q4-2025. Hiện tại tính tới Q1-2026 đã có 60% sản phẩm được bán và 40% sẽ tiếp tục bán trong 2026 và 2027. Điều này sẽ giúp cho khoản người mua trả trước tăng dần lên theo tiến độ đóng tiền của khách hàng. Với sản phẩm cao tầng, dự án có khoảng 616 căn hộ đã được khởi công vào tháng 1/2026. Dự kiến khu cao tầng có thể mở bán vào cuối 2026 hoặc đầu 2027 với mức giá khoảng 110tr/m². Tuy nhiên với thanh khoản như hiện nay có thể công ty sẽ phải cân nhắc kỹ thời điểm mở bán để tạo được hiệu ứng cũng như giúp tỉ lệ hấp thụ dự án ở mức cao. Trước mắt công ty có thể triển khai và sớm bàn giao 60% khu thấp tầng cũng có thể mang lại khoảng 4,500 tỷ doanh thu ( trừ lợi ích KDH hưởng khoảng 2,250 tỷ đồng ) trong giai đoạn 2026 và đầu 2027.

Solina:Dự án có tổng diện tích hơn 16ha nằm tại Bình Hưng, tp HCM. Dự án được chia làm 2 GĐ, trong đó GĐ1 với khoảng 13ha đã đóng tiền sử dụng đất từ 2024, đang triển khai xây dựng hạ tầng và kế hoạch sẽ bắt đầu mở bán từ 2027. Quy mô dự án bao gồm khoảng 1,000 căn hộ cao tầng và 500 căn thấp tầng ( biệt thự & liền kề).

GĐ2 với khoảng 3ha đang giai đoạn đền bù, xin giao đất và đóng tiền sử dụng đất.

Bình Trưng Đông:Dự án nằm tại Bình Trưng, tp HCM với quỹ đất lên tới 18.2ha. Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, GPMB, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự kiến hoàn thành phê duyệt 1/500 trong Q2-2026 và có thể bắt đầu khởi công vào cuối 2026 hoặc đầu 2027. Về quy mô, dự án dự kiến có 3,165 căn hộ cùng 202 căn thấp tầng bao gồm biệt thự và liền kề. Dự kiến dự án sẽ được mở bán và đưa vào kinh doanh từ cuối 2027 sau khi khởi công xong.

KCN Lê Minh Xuân mở rộng:Dự án là một trong số ít KCN nằm tại HCM nên giá thuê sẽ ở mức rất cao và ngành nghề hướng tới là các ngành công nghệ cao. Dự án có tổng diện tích gần 110ha với giai đoạn 1 là khoảng 89ha. Dự án đã hoàn thành tiền sử dụng đất và được triển khai hạ tầng từ 2025. Dự kiến có thể bắt đầu cho thuê từ cuối 2026 và đầu 2027 để đóng góp vào KQKD của công ty từ 2027 trở đi.

An Lập:Đây là dự án mà KDH vừa mới thâu tóm trong Q1-2026 nằm tại Cát Lái, tp HCM. Dự án có diện tích 8.2ha và quy mô khoảng 202 căn biệt thự và liền kề. Hiện dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, hoàn thành tiền sử dụng đất, được phê duyệt 1/500 và dự kiến sẽ đưa vào khởi công cũng như kinh doanh vào giai đoạn 2027-2028.

Ngoài các dự án trên KDH còn một số dự án lớn khác như Tân Tạo, Phong Phú 2 dự kiến cũng sẽ sớm được hoàn thành các bước pháp lý tiếp theo để có thể đưa vào kinh doanh từ 2028 trở đi nhằm gối đầu cho các dự án trên. Như vậy chúng ta có thể thấy cao điểm kinh doanh của KDH sẽ nằm trong giai đoạn cuối 2027 trở đi đến khoảng 2029 tùy theo tốc độ bán các dự án. Trước mắt trong 2026 chúng ta chỉ có thể kỳ vọng vào các sản phẩm thấp tầng của Gladia sẽ đưa vào hạch toán để đóng góp cho KQKD của công ty.

III. Tổng kết

Từ những thông tin trên chúng ta có thể thấy trong 2026 KDH sẽ chủ yếu hạch toán các sản phẩm thấp tầng từ dự án Gladia đã bán cuối 2025. Với kế hoạch kinh doanh 2026 doanh thu 4,200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1,500 tỷ đồng, chúng tôi đánh giá KDH có thể hoàn thành kế hoạch trên nhưng sẽ có phần đóng góp từ nguồn lợi nhuận bất thường như tại Q1-2026 và cả các quý tới khi công ty vẫn muốn chuyển nhượng thêm một số dự án để có vốn triển khai các dự án.

https://cafef.vn/nha-khang-dien-muon-chuyen-nhuong-51-von-tai-cong-ty-con-voi-gia-hon-1743-ty-dong-188260608073851678.chn?utm_source=du-lieu

Về cơ bản 2026 là năm bản lề và chu kỳ kinh doanh của KDH có lẽ phải từ 2027 trở đi và khi vĩ mô ngành BĐS tốt dần lên giúp cho thanh khoản tăng lên. Hiện KDH đang giao dịch vùng giá 23.x k/cp tương ứng mức định giá theo P/B là khoảng 1.4 lần. Đây là mức định giá khá thấp với trung bình định giá của công ty trong nhiều năm nay với khoảng 1.7-2 lần. Tuy nhiên trong bối cảnh lãi suất tăng cao, tín dụng vào BĐS bị xiết và KDH lại đang gia tăng mạnh nợ vay khiến rủi ro chi phí tăng lên cao thì mức định giá trên chúng tôi cho rằng là hợp lý và 2026 chưa phải thời điểm phù hợp với KDH. Về định giá, chúng tôi cho rằng mức định giá của KDH trong 2026 cũng chỉ ở mức quanh 25k/cp nếu công ty thoái được một số dự án để cải thiện dòng tiền.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-