HoREA kiến nghị tích hợp thủ tục đầu tư dự án bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Kế hoạch và Đầu tư góp ý về Dự thảo “Quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.

Trong văn bản, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Dự thảo “Quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” (“Dự thảo Quy định”), đang tách thủ tục “thẩm định thiết kế cơ sở” ra khỏi thủ tục “thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi” và quy định thủ tục sau cùng là “cấp phép xây dựng” là không phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và cũng không phù hợp với thực tiễn vận hành dự án đầu tư xây dựng.

Bởi lẽ, thẩm định thiết kế cơ sở là một nội dung phải thẩm định khi thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được thực hiện trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng, nên hoàn toàn có thể thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục này trên cơ sở tích hợp thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở vào thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và tích hợp thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở vào thủ tục cấp phép xây dựng.

Bên cạnh đó, cũng kiến nghị thực hiện song song thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính. HoREA cho biết, việc thực hiện “thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính” theo quy định hiện hành thường mất thời gian trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, nên công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án cần được thực hiện song song, có thể bắt đầu ngay từ thời điểm doanh nghiệp được giao, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Mới đây, Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất trình Chính phủ cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định giá đất, thẩm định giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở.

Nếu đề xuất này được Chính phủ chấp thuận thì thời gian thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án đang mất khoảng trên dưới 03 năm sẽ được rút ngắn chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc sẽ làm thay đổi trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo hướng đơn giản hóa và kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính.

Theo HoREA, Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định điều kiện cấp Giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm an toàn cho công trình; thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt; phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

Tuy nhiên, Luật Xây dựng chỉ quy định điều kiện cấp Giấy phép xây dựng phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, chứ không quy định doanh nghiệp chủ đầu tư dự án phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được cấp Giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất (chủ đầu tư dự án) chỉ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”, có nghĩa là trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án thì chủ đầu tư chưa bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất và chỉ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi xin cấp “sổ đỏ” của dự án.

Đồng thời, Khoản 7 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng phải “thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật” trước khi bán nhà, công trình xây dựng.

Do vậy, “Dự thảo Quy định” dự kiến quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thực hiện “thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư (sổ đỏ)” rồi mới được thực hiện “thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình” là không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Từ phân tích trên, HoREA kiến nghị hoàn thiện trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo 5 bước. Cụ thể, bước 1, Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, hoặc lựa chọn nhà đầu tư.

Bước 2 là thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3, Thực hiện thủ tục giao thuê đất hoặc cho thuê đất và/hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4, thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục hành chính sau đây: Thẩm định thiết kế cơ sở và báo cáo nghiên cứu khả thi; thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình theo quy định của Luật Xây dựng và Thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính. Bước 5 là thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.