HoREA: Dân trong dự án treo có thể phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn khi áp dụng bảng giá đất mới

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) mới đây có một số đánh giá về bảng giá đất mới do UBND TPHCM ban hành, hiệu lực từ 31/10/2024 đến hết 31/12/2025.

Những thay đổi so với bảng giá đất dự thảo

HoREA nhận xét so với bảng giá đất ở của dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh (bảng giá đất dự thảo) được Sở Tài nguyên Môi trường công bố ngày 29/07/2024 thì bảng giá đất ở trong quyết định của UBND ngày 22/10 (bảng giá đất mới) đã có sự cân chỉnh, thay đổi hợp tình hợp lý.

Cụ thể, bảng giá đất mới đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, TP. Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2.36 lần (quận 3) đến tăng cao nhất 38.8 lần (huyện Hóc Môn) so với bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (bảng giá đất 2020). Trong khi bảng giá đất dự thảo có mức tăng từ 10-20 lần.

Giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1, đã giảm 15.2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất dự thảo (giảm 123 triệu đồng/m2) và chỉ còn gấp 4.24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 của đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 theo bảng giá đất 2020.

Bên cạnh đó, UBND bổ sung giá đất cho 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala. Đây là 4 trong 570 tuyến đường mới của TPHCM chưa có giá đất.

HoREA đánh giá bảng giá đất mới đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, TP Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương, điển hình là mức giá đất ở của đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) huyện Hóc Môn là 32.3 triệu đồng/m2, đã giảm 54.5% so với mức giá 71 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất dự thảo (giảm 38.7 triệu đồng/m2) và chỉ còn gấp 38.8 lần so mức giá đất ở 1.4 triệu đồng/m2 của bảng giá đất 2020, thay vì 50.7 lần như bảng giá đất dự thảo.

Bảng giá đất mới khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý của bảng giá đất dự thảo trên địa bàn quận 1, quận 4 và quận 5. Cụ thể, bảng giá đất dự thảo đã nhân đồng loạt giá đất cũ với hệ số lần lượt là 5, 11.3 và 5.6 để ra giá đất mới mà không cân chỉnh theo từng vị trí đất. Còn bảng giá đất mới và đã cân chỉnh lại theo từng vị trí đất của các tuyến đường trên địa bàn của từng quận hợp lý hơn.

Cá nhân, hộ gia đình xin sổ đỏ sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây

HoREA cho rằng bảng giá đất mới bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định có hiệu lực từ ngày 31/10/2024.

Các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Về mặt thị trường, Hiệp hội đánh giá bảng giá đất mới sẽ chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở pha 2 khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà.

Do đó, HoREA đề nghị Nhà nước có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng bảng giá đất mới để kích giá, thổi giá đất làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị nghị Sở Tài nguyên Môi trường tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 01/01/2026 trên nguyên tắc, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.

HoREA cũng đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của bảng giá đất mới, bao gồm: cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13,035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu;

Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có sổ hồng nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn;

Người sử dụng đất xin tách thửa đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu;

Cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo, điển hình là dự án Bình Quới Thanh Đa, mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các quyền của người sử dụng đất mà nếu tới đây được xóa treo thì có thể bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.