Hợp đồng thoả thuận đôi bên, không thể ngang nhiên cắt tiền đối tác

Việc Công ty Thế giới Di động tự ý không trả tiền thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch Covid-19 có thể phải đối mặt với vụ kiện từ đối tác. Nhưng có ý kiến cho rằng, không kinh doanh được thì sao phải trả tiền thuê mặt bằng?

Tự ý không thanh toán tiền thuê mặt bằng

Ngày 2/8, ông Quách Vĩnh Nam - Giám đốc Bán hàng toàn quốc của Công ty CP Thế giới Di động (MWG) có văn bản gửi đối tác mặt bằng của chuỗi cửa hàng Thế giới di động và Điện máy xanh (TGDĐ/ĐMX) về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.

MWG thông báo tới đối tác không tính tiền thuê và không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan nhà nước. Ngoài ra, không tính tiền thuê 70% và MWG chỉ thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phòng, chống dịch.

Đại diện MWG dẫn chứng việc hệ thống 2.000 cửa hàng TGDĐ/ĐMX đang phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, không phát sinh doanh thu hoặc doanh thu sụt giảm nhiều, ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh của DN. Thời gian áp dụng được thông báo từ 1/1-1/8/2021.

Thực hiện đúng như nội dung thông báo trên, MWG đã tự ý tính giảm trừ số tiền thuê mặt bằng của đối tác là ông Trần Kỷ Mùi (Thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định). Theo đó, tổng số tiền thanh toán thuê mặt bằng của kỳ thanh toán tháng 9 là 75 triệu nhưng sau khi trừ đi 51 triệu (tiền giảm trừ thuê bằng do các ngày đóng cửa và giãn cách), MWG chỉ trả cho ông Mùi số tiền còn là lại 24 triệu.

Trong đơn phản hồi gửi MWG ngày 30/9, ông Trần Kỷ Mùi cho rằng, hợp đồng và cam kết của các bên không có điều khoản nào nêu rõ việc Công ty được tự ý giảm giá thuê mặt bằng khi xảy ra dịch Covid-19 và chưa có sự đồng ý của người cho thuê mặt bằng. Do đó, ông Mùi không đồng ý với đề nghị giảm giá cho thuê mặt bằng theo hợp đồng đã ký ngày 16/1/2021.

“Tôi biết đại dịch Covid-19 diễn ra làm ảnh hưởng đến kinh doanh của các doanh nghiệp, tuy nhiên không phải vì vậy mà Công ty CP Thế giới Di động muốn tự giảm giá kiểu gì thì giảm mà không quan tâm đến ý kiến của người cho thuê nhà. Tôi thấy đây là một điều quá phi lý, không tôn trọng tôi và hợp đồng đã ký, gây thiệt hại lợi ích kinh tế của tôi”, ông Mùi phúc đáp.

Cũng theo chủ mặt bằng, nếu MWG tiếp tục không tôn trọng và tuân thủ các điều khoản đã ký trước đó thì sẽ chuyển hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

Mặc dù MWG có dẫn chứng khó khăn tới các đối tác mặt bằng nhưng báo cáo tình hình kinh doanh 8 tháng đầu năm 2021 của MWG cho thấy, TGDĐ và ĐMX đã đóng góp hơn 57.500 tỷ đồng doanh thu lũy kế 8 tháng, chỉ giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ 2020. Tuy tháng 8 là tháng kinh doanh thấp điểm nhất khi gần 2.000 cửa hàng phải tạm đóng hoặc kinh doanh hạn chế nhưng hai chuỗi vẫn mang về gần 3.500 tỷ đồng - tương đương 40% mức doanh số bình quân thời điểm trước dịch.

"Bất khả kháng" gây thiệt hại: Phải chứng minh

Liên quan đến sự việc đáng chú ý trên, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Thuộc TAT Law firm cho rằng: Dịch bệnh Covid-19 bùng phát là một sự kiện khách quan, không thể lường trước được, gây ra nhiều khó khăn cho các DN. Tuy nhiên, nếu chứng minh sự kiện này là sự kiện bất khả kháng để DN không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, thì còn phải chứng minh các yếu tố khác theo luật định, như: “không thể khắc phục được”, “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Trước ý kiến cho rằng, sự kiện bất khả kháng phải thỏa mãn yếu tố hợp đồng “không thể thực hiện được”, do đó bản thân Covid-19 không phải là sự kiện bất khả kháng.

Về điều này, ý kiến từ Luật sư cho rằng, thực tế, luật không quy định về yếu tố “không thể thực hiện được” đối với sự kiện, để xác định đó là sự kiện bất khả kháng. Trong trường hợp vì dịch bệnh Covid-19 dẫn đến cơ quan có thẩm quyền, ban hành quyết định hạn chế, cấm đoán, thì quyết định này cũng nên được xem như là một sự kiện để có thể xem xét để thoả thuận lại về nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, dù bất cứ trường hợp nào thì cũng không thể đơn phương tự cắt tiền thuê nhà. Mọi việc phải dựa trên thỏa thuận hoặc phân xử của cơ quan pháp luật.

Thực tế, trong quá trình giải quyết các tranh chấp tương tự, TAT Law firm nhận thấy dịch bệnh như hiện nay là chưa có tiền lệ, nên chưa có hợp đồng thuê mặt bằng nào đưa thỏa thuận này làm căn cứ xác định sự kiện bất khả kháng. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận “dịch bệnh” là “sự kiện bất khả kháng” thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ xem xét 3 yếu tố của “sự kiện bất khả kháng” quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, đó là: khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được để làm căn cứ giải quyết vụ việc.

Cũng theo Luật sư Thảo, từ sự việc này, khi tiến hành thỏa thuận, giao kết hợp đồng, các bên cần xác lập điều khoản thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh tương tự như dịch Covid-19 để từ đó hạn chế phát sinh những tranh chấp.