Hơn 2.800 doanh nghiệp địa ốc "rời cuộc chơi"

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh khi lãi suất neo cao, giao dịch suy giảm và nguồn cung gia tăng. Áp lực thanh khoản đang khoét sâu khoảng cách giữa những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc và nhóm chủ đầu tư thiếu dòng tiền.

Lãi suất vay mua nhà ở mức 7,5-8,5% năm đang tạo áp lực lên sức mua và làm chậm tiêu thụ dự án, khiến các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với thách thức trong hoàn vốn và lợi nhuận.

Hơn 2.800 doanh nghiệp địa ốc "rời cuộc chơi"

Theo số liệu được công bố, tổng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23%, còn đất nền giảm tới 40%, xuống 73.438 giao dịch. Diễn biến này cho thấy sức mua suy yếu rõ rệt sau giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025.

Áp lực còn đến từ chi phí vốn. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng thêm khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên 7,5-9%/năm. Mặt bằng lãi suất cao khiến người mua thận trọng hơn với các khoản vay dài hạn, đồng thời làm tăng chi phí tài chính của chủ đầu tư. Khi tốc độ bán hàng chậm lại, doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ dòng tiền thu về không đủ đáp ứng tiến độ triển khai dự án và nghĩa vụ nợ.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong nửa đầu năm tăng 57%, lên 16.600 căn; TP HCM tăng 228%, đạt 4.600 căn. Nguồn cung tăng nhưng khả năng hấp thụ suy yếu tạo sức ép lên thanh khoản. Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh giảm 10-20% tùy vị trí và phân khúc, phản ánh sự thay đổi trong tương quan cung cầu.

Tình hình kinh doanh không đồng đều giữa các doanh nghiệp. Vinhomes được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng tăng 321% so với cùng kỳ nhờ bàn giao dự án và hoạt động bán hàng. Vincom Retail cũng có động lực tăng trưởng từ các trung tâm thương mại mới và tỷ lệ lấp đầy cải thiện. Ngược lại, Đất Xanh, Khang Điền và Nam Long chịu sức ép khi lượng sản phẩm bàn giao từ các dự án cũ còn hạn chế.

Đáng chú ý, hơn 2.800 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong 9 tháng đầu năm, gấp đôi mức 1.260 doanh nghiệp cùng kỳ năm trước. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động giảm 17,3%, xuống hơn 2.900 đơn vị, dù số doanh nghiệp thành lập mới vẫn tăng 10%, vượt 4.500 đơn vị.

Giai đoạn điều chỉnh vì vậy không chỉ là phép thử đối với sức mua mà còn là bài kiểm tra năng lực tài chính của toàn ngành. Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, dự án đủ pháp lý, khả năng bàn giao và dòng tiền ổn định có lợi thế duy trì hoạt động. Ngược lại, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và tiến độ bán hàng sẽ chịu sức ép tái cơ cấu lớn hơn. Diễn biến lãi suất, tín dụng và tốc độ hấp thụ nguồn cung sẽ tiếp tục quyết định mức độ phục hồi của thị trường.