Homestay, farmstay: Khi cuộc chơi chạm đáy và câu hỏi hồi sinh

Sau thời kỳ bùng nổ, thị trường homestay và farmstay đang bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt. Nhiều nhà đầu tư phải rao bán cắt lỗ vì hoạt động kém hiệu quả, nhưng các chuyên gia nhận định đây cũng là cơ hội để thị trường phát triển bền vững hơn, nếu biết tận dụng chính sách mới và khai thác du lịch trải nghiệm.

Từng được tung hô là ‘gà đẻ trứng vàng’ của bất động sản, homestay và farmstay giờ chìm trong vòng xoáy ảm đạm. Sau cơn bùng nổ ngắn ngủi, mô hình này đang khiến nhiều nhà đầu tư lỗ nặng, buộc phải bán tháo để thoát thân.

Từng là “điểm nóng” đầu tư tại các vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn, Lương Sơn (Hòa Bình), nay thị trường homestay, farmstay tràn ngập tin rao bán cắt lỗ. Không chỉ những căn villa vài tỷ, ngay cả khu đất hàng nghìn mét vuông trị giá hàng chục tỷ cũng đang được rao bán tháo.

Trào lưu bùng nổ, vỡ trận chỉ sau vài năm

Nhiều chủ đầu tư chấp nhận hạ giá 30–40% nhưng vẫn khó tìm khách. Câu chuyện của anh Nguyễn Đăng Dũng (Hà Nội) là điển hình: bỏ gần 13 tỷ đồng xây homestay tại Sóc Sơn, kỳ vọng vừa tạo thu nhập, vừa tận dụng đất gia đình, nhưng sau hai năm, mô hình rơi vào thua lỗ.

“Khách chỉ đông vào mùa hè, còn lại gần như bỏ trống, doanh thu không đủ bù chi phí vận hành và trả lãi ngân hàng”, anh Dũng chia sẻ. Dù đã rao bán từ cuối 2024, chi nhiều tiền cho môi giới và liên tục giảm giá, đến nay vẫn không có người mua.

Trước đây, homestay được xem là “miếng bánh vàng”, ai cũng nghĩ chỉ cần có đất, xây nhà là sinh lời. Nhưng thực tế, vận hành đòi hỏi nhiều hơn thế: từ marketing, dịch vụ, chăm sóc khách hàng đến quản trị chi phí – tất cả đều là bài toán hóc búa.

Theo môi giới, phân khúc nhỏ (2–3 tỷ) còn có thanh khoản, trong khi các mô hình lớn trên 10 tỷ gần như “đóng băng” do vốn lớn, thu hồi chậm, cộng thêm du lịch hậu Covid-19 chưa phục hồi như kỳ vọng.

Giới chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân chính: đầu tư theo phong trào, thiếu kiến thức về quản trị và dịch vụ. TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định: “Trước Covid-19, homestay còn tiềm năng. Nhưng sau dịch, chi phí vận hành tăng, nhu cầu du lịch ngắn ngày giảm, cộng thêm áp lực lãi suất khiến nhiều dự án bế tắc”.

GS. Đặng Hùng Võ bổ sung: homestay ở Việt Nam chưa đạt tính hệ thống, chủ yếu manh mún, tự phát, chưa gắn với quy hoạch du lịch hay phát triển cộng đồng – điều khiến thị trường nhanh chóng bão hòa.

Trong nguy vẫn có cơ hội

Dù bức tranh ảm đạm, homestay – farmstay chưa hẳn “chết”. Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt: nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp buộc rút lui, nhường chỗ cho những mô hình bài bản, bền vững hơn.

Một điểm sáng đến từ khung pháp lý mới. Luật Đất đai sửa đổi và các nghị định hướng dẫn cho phép đất nông nghiệp được sử dụng đa mục đích, mở đường cho phát triển du lịch nông nghiệp, farmstay gắn với canh tác xanh, trải nghiệm văn hóa, làng nghề.

Ông Phạm Thanh Tùng – người khởi xướng farmstay chiến lược tại Việt Nam – cho rằng: “Du lịch nông nghiệp hoàn toàn có thể trở thành trụ cột mới nếu phát triển đúng hướng, dựa trên bản sắc địa phương và bền vững sinh thái”. Farmstay không chỉ là nơi lưu trú, mà là sản phẩm trải nghiệm giáo dục, chăm sóc sức khỏe, kết nối du khách với thiên nhiên và văn hóa bản địa.

Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư phải thay đổi tư duy: lựa chọn vị trí chiến lược, gắn mô hình với lợi thế địa phương, tích hợp nông nghiệp xanh với trải nghiệm du lịch và quản trị bài bản. Ngược lại, ai đầu tư theo phong trào, chạy theo lợi nhuận nhanh, chắc chắn bị loại khỏi cuộc chơi.

Tựu trung, từ “giấc mơ vàng” đến “thực tế nghiệt ngã”, homestay – farmstay đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc tất yếu. Nhưng với nền tảng pháp lý mới, xu hướng du lịch xanh và phát triển bền vững, phân khúc này vẫn còn tiềm năng để trở thành mảnh ghép quan trọng trong tương lai du lịch Việt Nam.