HDC – Hồi phục dần cùng ngành BĐS

Ngành BĐS đã có đợt sóng tăng khá tốt trong các phiên gần đây và HDC luôn là một trong những mã được nhà đầu tư quan tâm. Câu hỏi đặt ra là với HDC có đáng để chúng ta kỳ vọng và đặt niềm tin trong thời gian tới hay không? Tình hình kinh doanh của công ty đang như thế nào? Trong bài viết này chúng ta sẽ cùng đi cập nhật và phân tích chi tiết với HDC.

I. Kết quả kinh doanh

Đầu tiên chúng ta sẽ đi điểm qua kết quả kinh doanh thời gian qua để xem công ty đang làm ăn thế nào cũng như đang hạch toán dự án nào để đóng góp vào kết quả kinh doanh của công ty. Kết thúc Q4-2023 HDC ghi nhận doanh thu thuần 191 tỷ đồng, tăng 9.8% yoy. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 47 tỷ đồng, giảm tới 72.7% yoy. (Hình 1)

Nguyên nhân khiến lợi nhuận sau thuế của công ty giảm nhiều so với cùng kỳ 2022 là do trong Q4-2022 HDC ghi nhận gần 255 tỷ đồng doanh thu tài chính đột biến tới từ việc bán lại cổ phần, theo thông tin của công ty thì đây là 5 triệu cổ phần của ctcp dtxd giải trí Đại Dương Vũng Tàu được công ty bán vào 30/12/2022. (Hình 2)

Nếu bỏ qua khoản thu nhập đột biến này thì trên biểu đồ kết quả kinh doanh của HDC chúng ta có thể thấy khá rõ doanh thu và lợi nhuận của công ty giảm khá mạnh từ Q4-2022 cho tới nay do các dự án BĐS không được hạch toán nhiều khiến cho kết quả kinh doanh của công ty kém đi rất nhiều so với các năm trước. Cụ thể nhìn theo năm chúng ta sẽ thấy rõ hơn khá nhiều về vấn đề này. Tính từ 2016 tới nay thì 2023 là năm duy nhất mà cả doanh thu và lợi nhuận sau thuế giảm so với năm trước. (Hình 3)

Tính riêng mảng BĐS trong năm 2023 ghi nhận tổng doanh thu đạt 445 tỷ đồng, giảm tới 56.6% yoy. Theo thông tin của công ty thì năm 2023 chủ yếu mảng BĐS được ghi nhận từ dự án như Ngọc Tước II, The Light. Cụ thể hơn về các dự án chúng ta sẽ bóc tách trong phần dưới của bài viết.

II. Cập nhật tình hình các dự án chính của công ty

1. Dự án The Light City (Hải Đăng)

Đây là dự án khu nhà ở phức hợp tại phường 12, tp Vũng Tàu với tổng diện tích khoảng 49ha, trong đó 27.2ha GD1. Trên bctc Q4-2023 tồn kho dự án còn khoảng 882 tỷ đồng. (Hình 4)

Hiện tại GD1 công ty đang tiến hành hoàn thiện và bàn giao các lô LK9; LK7; LK4 và LK5. Ngoài ra cũng đã hoàn thiện mặt ngoài lô LK2 (44 căn) và ép cọc lô LK8 (34 căn) LK3 (46 căn).

Trong năm 2023 do thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn nên công ty không mở thêm đợt bán nào về dự án ra ngoài mà tập trung hoàn thiện pháp lý và lên kế hoạch cho các chiến dịch mở bán trở lại từ năm 2024.

Ngoài ra công ty cũng hoàn thành chủ trương đầu tư tiếp cho giai đoạn 2 của dự án và tiếp tục chuyển nhượng thêm 5ha của dự án.

2. Dự án khu biệt thự đồi Ngọc Tước II

Đây là dự án tọa lạc tại vị trí khá đắc địa khi giao nhau của 3 trục đường lớn tại Vũng Tàu là Thi Sách, Nguyễn An Ninh và 3/2. Dự án với vị trí đắc địa cùng mức giá bán phù hợp vẫn thu hút nhiều khách hàng kể cả trong tình trạng ngành BĐS gặp nhiều khó khăn như 2 năm qua. GD2 của dự án bắt đầu được triển khai từ cuối 2020 với sản phẩm là đất nền biệt thự, liên kế với tổng 165 nền có diện tích từ 300-700m² (Hình 5)

Hiện dự án đã hạch toán trong 2023 và còn các lô G, H, I đang được san lấp mặt bằng để tiếp tục bàn giao và hạch toán trong thời gian tới. Vì là dự án đất nền nên quá trình triển khai sẽ nhanh hơn so với các loại hình sản phẩm khác.

3. Tây 3/2

Dự án hiện có gần 72 tỷ đồng trên hàng tồn kho của công ty và gần như không có sự biến động nào đáng kể trong suốt 3 năm qua. Hiện công ty vẫn đang phối hợp với các sở ngành, UBND tỉnh để giải quyết vướng mắc về tiền sử dụng đất. Trong năm 2023 tại dự án, công ty chưa nhận thêm chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vướng mắc về mức giá và pháp lý.

Trong năm 2024 công ty đặt ra kế hoạch sẽ hoàn thành các pháp lý vướng mắc, nhận thêm chuyển nhượng 1ha tại dự án và có thể thi công phần thô các nhà liên kế lô C2.2, C2.3, C2.4 sau khi được phê duyệt điều chỉnh thiết kế.

Như vậy với những thông tin trên thì dự án cũng vẫn còn rất nhiều khó khăn vì dính tới pháp lý thì không thể nhanh được. Vì vậy sự kỳ vọng với dự án là không cao.

4. Ecotown Phú Mỹ

Đây cũng là dự án chiếm tỉ trọng ít trên hàng tồn kho với chỉ hơn 36 tỷ đồng với sản phẩm chủ yếu là chung cư nhà ở xã hội nên lợi nhuận nếu có thu về sau này cũng là không nhiều. Trong năm 2023 dự án đã được phê duyệt 1/500 về điều chỉnh nâng số tầng của CC1 từ 9 lên 13 tầng và CC2 từ 15 lên 18 tầng. Dự kiến dự án chung cư sẽ được khởi công trong đầu năm 2024.

Ngoài 2 căn chung cư NOXH thì dự án cũng đang triển khai thi công hoàn thiện các lô LK1, LK2, LK8 với tổng 116 căn và dự kiến hoàn thành trước tháng 12/2024. Tại các lô khác dự kiến trong thời gian tới công ty sẽ bàn giao cho khách hàng 204 căn tại các lô LK3, LK4, LK5, LK6, LK7, LK9

5. Một số dự án khác

Ngoài các dự án trên thì HDC còn có các dự án khác như Đông 3/2, Funsion Suites, KDT Phước Thắng, … nhưng những thông tin hoặc đóng góp ngắn hạn không nhiều nên chúng tôi chưa cập nhật được. Đáng chú ý có dự án Đại Dương từng là dự án lớn của công ty nhưng từ cuối 2022 đã không còn xuất hiện trên mục tài sản dở dang trong tồn kho của HDC. Nguyên nhân là do dự án đã được HDC chuyển nhượng cổ phần sang bên khác (ký chuyển gần 56% vốn cho đối tác không được công bố). Về pháp lý hiện dự án đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng cho dự án. Dự kiến sau khi có phê duyệt giấy phép xây dựng dự án sẽ được khởi công trong năm 2024 và có thể hoàn thành trong năm 2026.

III. Tổng kết và định giá

Trong năm 2024 HDC tiếp tục đặt ra kế hoạch với doanh thu và lợi nhuận cao. Theo đó doanh thu kế hoạch đạt 1,657 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 424 tỷ đồng. Đây là con số rất cao so với kết quả công ty đã đạt được trong năm 2023.

Với những phân tích ở trên chúng tôi thấy rằng năm 2024 HDC sẽ rất khó để đạt được kế hoạch trên về doanh thu, lợi nhuận. Chúng tôi cho rằng KQKD 2024 sẽ hồi phục khoảng 20-30% so với 2023. Tuy nhiên nhờ vĩ mô thị trường đang tốt dần lên, nền lãi suất thấp và cùng với đó là các chính sách cũng như BĐS bên ngoài đang ấm dần trở lại sẽ là động lực giúp cho cổ phiếu HDC sẽ tăng giá trở lại trong năm 2024 dù KQKD chưa phục hồi quá nhiều. Hiện HDC đang giao dịch vùng giá 3x và chúng tôi cho rằng giá cp sẽ hồi phục được dần về 4x trong năm 2024 với giả định vĩ mô như vừa nói ở trên. Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật trong thời gian tới khi ĐHCĐ 2024 diễn ra cũng như BCTC các quý tới ra để có nhiều thông tin hơn.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-