Hà Nội rộng gấp ba, giá nhà đắt gấp đôi

15 năm sau mở rộng, nguồn cung nhà đất Hà Nội tăng gấp gần 7 lần nhưng giá bình quân gấp đôi, một số nơi thậm chí đắt tới cả chục lần. - VnExpress

Hà Nội rộng gấp ba, giá nhà đắt gấp đôi

Sau mở rộng, nguồn cung nhà đất Hà Nội tăng gấp gần 7 lần nhưng giá bình quân gấp đôi, một số nơi thậm chí đắt tới cả chục lần.

Tháng 8/2008, Hà Nội mở rộng gấp 3,5 lần bằng việc sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh (tỉnh Vĩnh Phúc) và 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung của huyện Lương Sơn (tỉnh Hoà Bình).

Tái định hình 'trung tâm Hà Nội'

Việc mở rộng diện tích giúp thị trường bất động sản Hà Nội có thêm không gian để phát triển, tạo bước ngoặt giãn dân, dịch chuyển của mô hình nhà ở và tăng độ cạnh tranh.

"Năm 2008, điểm đầu của tuyến Láng - Hòa Lạc có duy nhất một tòa nhà cao 12-15 tầng. Nay, tòa nhà đó thậm chí không được nhìn thấy vì những công trình 40-50 tầng đã che khuất", bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội - dẫn chứng cho sự thay đổi của bất động sản Hà Nội sau 15 năm.

Trước năm 2008, mô hình khu đô thị còn khá mới mẻ. Đa phần người Hà Nội khi đó sống ở nhà thổ cư, mặt phố hay trong ngõ. Thị trường mới có một số khu đô thị được hình thành như Linh Đàm, Trung Hòa – Nhân Chính, Mỹ Đình - Mễ Trì, The Manor.

Ngay sau khi mở rộng, mô hình khu đô thị mới bắt đầu nở rộ. Hàng loạt khu đô thị hiện đại dần hình thành. Như ở phía Tây có khu đô thị Mỹ Đình, Xuân Phương (Nam Từ Liêm), Mỗ Lao, Văn Quán (Hà Đông), Geleximco (Hoài Đức) hoặc phía Đông là khu đô thị Việt Hưng, Vinhomes Riverside (Long Biên), phía Nam với khu đô thị Linh Đàm, Gamuda (Hoàng Mai) và ở phía Bắc là khu đô thị Ciputra, Tây Hồ Tây (Hồ Tây).

Những khu vực từng được coi là vùng ven xa xôi như Hoài Đức hiện có nhiều dự án quy mô hàng trăm ha, thu hút hàng chục nghìn cư dân về sống. Khu vực Hà Đông cũng thành một đô thị nhỏ, đông dân cư với nhiều dự án bất động sản, đặc biệt dọc tuyến đường sắt đô thị số 2. Trước đây, các tòa nhà văn phòng chỉ tập trung ở quận Hoàn Kiếm, nay đã dịch chuyển ra khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Những cuộc dịch chuyển về phía Bắc và phía Đông thành phố cũng đang dần định hình.

Cửa ngõ phía Tây Hà Nội nhìn từ trên cao với hàng chục tòa chung cư tại quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Ảnh: Ngọc Thành

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch Việt Nam, nhìn nhận việc mở rộng thủ đô đã tạo không gian cho phát triển kinh tế, thúc đẩy hạ tầng đô thị và giãn dân cư. Một số khu vực mới hình thành đã tái định nghĩa “trung tâm thành phố”, kéo theo sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư lớn với loạt dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng, văn phòng.

Theo đại diện CBRE, "trung tâm Hà Nội" đã không còn chỉ ở các quận như Hoàn Kiếm, Ba Đình hay các quận nội đô cũ mà mở rộng đến Vành đai 3, với các quận như Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ.

Bất động sản Hà Nội cũng thay đổi về thành phần tham gia, thay vì chỉ dịch chuyển về không gian. Trước năm 2008, chủ đầu tư dự án chủ yếu là doanh nghiệp vốn nhà nước, xuất thân từ công ty xây dựng. Sự kiện Hà Nội mở rộng là dấu mốc gia nhập thị trường của một loạt chủ đầu tư tư nhân đa dạng về quy mô và phân khúc. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào "đường đua".

Sự dịch chuyển về quy mô và mức độ cạnh tranh mang đến cho thị trường một giai đoạn biến động mạnh về nguồn cung và giá bán ở cả 2 phân khúc chủ đạo là căn hộ cũng như nhà liền thổ. Tính đến giữa năm nay, luỹ kế nguồn cung nhà ở (gồm cả căn hộ và nhà đất) nằm trong các khu đô thị tăng gấp gần 6,7 lần so với năm 2008, đạt 396.000 sản phẩm.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng giai đoạn 2008-2010, thị trường bất động sản Hà Nội còn "đơn sơ" về cả nguồn cung sản phẩm và phương thức giao dịch. Do đó, sau khi sáp nhập, thị trường vẫn ở giai đoạn giao dịch khá hỗn loạn, chủ yếu là dự án trên giấy, bên mua và bán đều ít quan tâm đến pháp lý, điều kiện bán hàng, hạ tầng tiện ích.

Hiện diện mạo đã có nhiều thay đổi, minh bạch và chuyên nghiệp hơn, đa dạng các thành phần từ chủ đầu tư, đơn vị phát triển trong nước và quốc tế. Gần đây, Hà Nội có sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy hoạch bài bản không kém các nước phát triển.

Nguồn cung mới căn hộ Hà Nội

năm 2008 và 2023

Ba Vì, Sơn Tây, Phúc Thọ, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Thanh Oai, Phú Xuyên, Sóc Sơn không có chung cư. Giá được tính trung bình từ giá chào bán thứ cấp, không gồm 10% VAT.Nguồn: CBRE

Trong sự tăng trưởng đó, phía Tây thành phố - nơi diện tích "nở" nhiều hơn sau mở rộng - là khu vực ghi nhận những biến động mạnh nhất. Kể từ khi sáp nhập, theo CBRE, các quận trung tâm phía Tây Hà Nội (Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông), nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhất, chiếm tỷ trọng hơn 53%, với trên 184.000 căn hộ, tính lũy kế đến quý II/2023, tức tăng gấp gần 5 lần.

Chung cư tại các quận, huyện phía Tây mở rộng (gồm Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ) từ không có căn hộ nào đã tăng lên hơn 9.000 căn, tính đến giữa năm nay.

Ở các khu vực khác, nguồn cung cũng tiếp tục tăng trưởng theo cấp số nhân. Lượng căn hộ tại khu vực phía Đông có xu hướng tăng mạnh gần đây nhưng nếu chỉ tính riêng địa bàn Hà Nội (không tính khu vực Hưng Yên với các dự án như Vinhomes Ocean Park, Ecopark), nguồn cung phía Tây vẫn giữ vị trí quán quân.

Xét về mức độ biến động của giá bán, chung cư tại Hà Đông và Long Biên tăng giá mạnh nhất 15 năm qua. Năm 2008, căn hộ tại Long Biên có giá bình quân khoảng 11 triệu đồng mỗi m2, đến nay đã tăng gần 155% lên 28 triệu đồng mỗi m2. Còn căn hộ tại Hà Đông hiện bình quân 28 triệu đồng mỗi m2, tăng 100%.

CBRE ước tính giá bán chung cư thứ cấp bình quân toàn thị trường Hà Nội trong 15 năm qua tăng gần 57% so với năm 2008, hiện vào khoảng 33 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT).

Nhà đất cũng là phân khúc chủ đạo tác động đến bức tranh bất động sản kể từ khi Hà Nội được mở rộng. Tương tự căn hộ, phân khúc này cũng chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về phía Tây. Đến hết nửa 2023, 5 quận phía Tây có gần 16.000 sản phẩm nhà liền thổ trong các dự án, gấp 2 lần nguồn cung của 15 năm trước. Nếu tính 5 huyện phía Tây mở rộng, sản phẩm nhà đất tăng 6 lần. Cả hai khu vực này chiếm 62% tổng nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Nguồn cung mới nhà đất Hà Nội

năm 2008 và 2023

Ba Vì, Sơn Tây, Phúc Thọ, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Thanh Oai, Phú Xuyên, Sóc Sơn không có nhà đất. Giá được tính trung bình từ giá chào bán thứ cấp, không gồm 10% VAT.Nguồn: CBRE

Một số quận cũng có nguồn cung tăng trưởng nhanh trong những năm gần đây như Long Biên, Hoàng Mai, Gia Lâm.

Giá bình quân các sản phẩm nhà đất dự án trên thị trường thứ cấp toàn thành phố tăng 175% so với 2008, lên mức 154 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, cùng với xu hướng nở rộ các sản phẩm thấp tầng về phía Đông trong khoảng 5 năm gần đây, Gia Lâm là huyện có mức độ tăng giá mạnh nhất với hơn 916%. Năm 2008, bình quân mỗi m2 nhà đất tại Gia Lâm khoảng 12 triệu đồng thì nay đã lên tới 122 triệu đồng. Tại Long Biên, giá nhà đất quý II/2023 vào khoảng 145 triệu đồng mỗi m2, tăng xấp xỉ 340% so với 15 năm trước.

Trong đó, ba quận đang có đơn giá trên 200 triệu đồng một m2 gồm Cầu Giấy (260 triệu đồng), Tây Hồ (233 triệu đồng) và Hai Bà Trưng (209 triệu đồng). Giá nhà đất khu vực Nam, Bắc Từ Liêm tiệm cận 190 triệu đồng mỗi m2.

Những cánh đồng bất động sau 15 năm

Cùng với sự mở rộng về quy mô quá nhanh, trong khi khung pháp lý để điều chỉnh thị trường chưa theo kịp, bất động sản Hà Nội cũng trải qua một giai đoạn biến động mạnh chưa từng có, theo Savills Việt Nam. Thị trường chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc trong cùng một thập niên kể từ sau khi mở rộng thủ đô.

Trong đó, trục phía Tây (Hà Tây cũ) và trục phía Bắc (Mê Linh) - nơi có số dự án được phê duyệt nhiều nhất trước khi về thủ đô - là hai khu vực có những biến động mạnh mẽ nhất.

Những năm đầu mở rộng, cùng với thông tin dịch chuyển quy hoạch trụ sở các Bộ, ngành về phía Tây, trọng tâm thị trường bất động sản dồn vào khu vực này. Các dự án lớn, nhỏ được phê duyệt nằm dọc trục phía Tây, bám những tuyến giao thông lớn. Dọc Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32, hay tuyến Hoàng Quốc Việt kéo dài (dù đến nay vẫn nằm trên quy hoạch) một loạt dự án được phê duyệt ngay trước thời điểm sáp nhập.

Những dự án quy mô hàng chục ha cho đến cả trăm ha, đa số là nhà liền thổ hoặc đất nền được tung ra, bất chấp pháp lý và hạ tầng chưa làm xong. Bởi thế, người mua đều tham gia đầu tư dưới dạng hợp đồng góp vốn – một hình thức giao dịch nhiều rủi ro. Mức giá bán các dự án cũng nhanh chóng lập kỷ lục mới sau khi ra mắt. Thậm chí, ở một số dự án, giá bán thay đổi nhiều lần trong một ngày.

Splendora Bắc An Khánh (hiện đổi tên thành Mailand Hanoi City) là dự án ghi nhận mức giá cao kỷ lục ở thị trường phía Tây vào thời điểm đó. Khi mới ra mắt, biệt thự tại đây có giá trên hợp đồng góp vốn là 2.000 USD mỗi m2 (khoảng 39 triệu đồng theo tỷ giá USD). Giá gốc của căn biệt thự hơn 270 m2 vào khoảng 10 tỷ đồng, nhưng số tiền chênh có thời điểm lên tới 12-15 tỷ đồng. Thậm chí có những căn đắc địa bậc nhất dự án, từng ghi nhận giá chênh tới 22 tỷ đồng.

Ở những dự án khác phía Tây như Khu đô thị Vườn Cam, Vân Canh, Nam An Khánh…, mức giá chênh mỗi căn nhà liền thổ cũng lên tới 1-3 tỷ đồng. Số tiền này người mua thường phải trả ngay khi giao dịch, dù không được ghi nhận trên bất kỳ tờ giấy nào. Nhưng khi đó, không ai quan tâm đến rủi ro của những giao dịch này. Cho đến vài năm sau, ở nhiều dự án, người mua phải căng băng rôn để đòi đất hoặc xảy ra khiếu kiện.

Diễn biến tương tự ở thị trường Mê Linh – nơi mà hầu hết dự án được phê duyệt ngay trước thời điểm sáp nhập. Theo Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Mê Linh, 18 dự án được ký trong một tháng trước ngày quyết định mở rộng Hà Nội có hiệu lực (tháng 8/2008). Khi những tờ giấy được phê duyệt còn chưa kịp ráo mực, chưa kịp giải phóng mặt bằng, những lô đất của hàng loạt dự án được rao bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, với số tiền chênh 1-2 tỷ đồng mỗi lô đất.

Cùng trải qua những cơn sốt đất chóng vánh ngay sau khi mở rộng, sau đó chìm vào khủng hoảng trong năm 2012-2015 song 15 năm trôi qua, bất động sản phía Tây và Bắc lại diễn biến theo hai hướng khác nhau. Ở phía Tây, bên cạnh một số dự án khá sầm uất và hình thành cộng đồng cư dân cao cấp như Mailand Hanoi City, Vinhomes Thăng Long, Vinhomes Smart City, không ít dự án vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc tỷ lệ lấp đầy chỉ 20-30%. Đa số biệt thự tại đây vẫn là nơi chăn thả gia súc hoặc cỏ dại mọc quá đầu người.

Tuy vậy, bức tranh đó vẫn sáng sủa hơn những cánh đồng bất động ở Mê Linh. Cho đến nay, hầu hết hơn 2.000 ha ở khu đô thị này vẫn đang bỏ hoang, còn là cánh đồng, vườn hoa, một số còn chờ ngày chính quyền định đoạt số phận có triển khai tiếp hay không. Đến giữa năm nay, theo UBND TP Hà Nội, 32 dự án được phê duyệt vào tháng 7/2008 nằm trong số 135 dự án chưa được giao đất. Đa phần dự án trong danh sách này thuộc diện bị chấm dứt hoạt động, dừng triển khai, trong đó, riêng Mê Linh có 18 dự án. 16 trong số 29 dự án huỷ quyết định thu hồi đất thuộc Mê Linh và Thạch Thất.

Cánh đồng tại xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất), trước tháng 8/2008 thuộc huyện Lương Sơn (tỉnh Hoà Bình). Khu vực này nằm trong quy hoạch của dự án khu đô thị Tiến Xuân với quy mô hơn 1.200 ha nhưng đến nay vẫn nằm trên giấy. Ảnh: Ngọc Thành

Thị trường bất động sản Hà Nội được các chuyên gia đánh giá đã có sự trưởng thành, không còn tình trạng "mua tranh bán cướp", huy động vốn tràn lan như trước đây. Các điều kiện giao dịch dần chặt chẽ, thông tin pháp lý minh bạch, dễ tra cứu và khách hàng thông thái hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng chỉ ra rằng, bất động sản Hà Nội trong 15 năm qua vẫn đối mặt với 4 điểm nghẽn: quy hoạch chưa đồng đều; hạ tầng - tiện ích phát triển chậm hơn tốc độ gia tăng nhà ở; cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý và những bế tắc pháp lý ở khu vực Mê Linh chưa có hướng tháo gỡ.

Theo ông Trần Ngọc Chính, điển hình của sự chưa đồng đều là có nơi bị phá vỡ quy hoạch do nhồi quá nhiều nhà cao tầng như khu vực Linh Đàm, Lê Văn Lương. Có nơi hình thành những khu đô thị bỏ hoang, bởi chủ đầu tư chỉ quan tâm đến phân lô hoặc xây nhà để bán, không chú trọng chất lượng dự án và tiện ích sống nên không có người đến ở. Vì thế, theo ông, quy hoạch Hà Nội trong tương lai phải bám sát 2 chỉ số là mật độ xây dựng và dân cư. Cùng với đó là sự thúc đẩy hạ tầng giao thông để tăng tính kết nối giữa các khu đô thị vệ tinh với trung tâm thành phố nhằm giải quyết bài toán giãn dân như kỳ vọng của đề án mở rộng.Ông Vũ Cương Quyết cũng đồng tình với quan điểm này, và cho rằng việc hạ tầng kết nối, tiện ích chưa theo kịp với tốc độ phát triển nhà ở là lý do thị trường xuất hiện tình trạng những khu đô thị tràn lan biệt thự, liền kề bỏ hoang.

Theo ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, tốc độ phát triển tương đối chậm, nhưng khu vực phía Tây đã tạo động lực tốt, nguồn cung lớn cho di dân tự nhiên ở thủ đô. Tuy nhiên, khu vực Mê Linh lại chưa đạt kỳ vọng. Hiện các dự án đô thị được phê duyệt từ hơn một thập kỷ trước vẫn vướng pháp lý, phải đề xuất lại quy hoạch, nhưng thực tế không ít chủ đầu tư đã huy động vốn hàng chục sản phẩm từ nhiều năm trước. Ông cho rằng, thị trường này vẫn là bài toán khó giải trong vài năm tới.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, vấn đề cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý cũng là hạn chế mà hơn một thập kỷ thị trường bất động sản Hà Nội chưa tìm được lối ra. Phân khúc cao cấp luôn chiếm tỷ trọng lớn hơn khiến người thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Một nghiên cứu của NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, cũng đưa Hà Nội vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Theo tính toán của CBRE, nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà, một người lao động tại Hà Nội sẽ phải dành gần 15 năm thu nhập bình quân để có thể mua một căn hộ diện tích 50 m2, và gần 100 năm thu nhập bình quân để mua một căn nhà liền thổ 75 m2.

Savills cho biết hiện tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội. Với diễn biến đó chuyên gia của đơn vị này lo ngại việc sở hữu nhà của người Thủ đô có nguy cơ lâu hơn nếu khoảng cách này tiếp tục được nới rộng.

Nội dung: Nguyễn Hà - Anh Tú - Ngọc Diễm

Đồ họa:Hoàng Khánh - Thanh Hạ