Hà Nội: Nhiều công ty thẩm định từ chối tham gia xác định giá đất vì sợ rủi ro

UBND TP Hà Nội cho biết, thời gian qua trên địa bàn, các công ty tư vấn thẩm định giá đều e ngại hoặc từ chối tham gia xác định giá đất (khởi điểm) vì sợ rủi ro liên quan đến pháp luật.

Hơn 3.100 nghìn tỷ đồng thu được từ đấu giá đất

UBND thành phố Hà Nội vừa có báo cáo về tình hình triển khai và tiến độ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

Theo báo cáo, đến nay, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển Quỹ đất Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 33 dự án với tổng diện tích khoảng 5,87 ha (là diện tích đất ở, không bao gồm đất xây dựng hạ tầng), số tiền trúng đấu giá khoảng 1.955,95 tỷ đồng; đã thu được khoảng 3.106 tỷ đồng (đạt khoảng 25% chỉ tiêu thu ngân sách 2022 từ đấu giá quyền sử dụng đất), trong đó số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 1.115 tỷ đồng.

Đến thời điểm hiện nay, Sở TNMT đã tiếp nhận 11 hồ sơ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó 3 hồ sơ đã trình hội đồng thẩm định; 1 hồ sơ đã trình hội đồng thẩm định, đang thực hiện rà soát căn cứ pháp lý theo chỉ đạo của UBND thành phố; 2 hồ sơ đơn vị tư vấn đã phát hành chứng thư, Sở TNMT đang yêu cầu rà soát nội dung theo quy định và 5 hồ sơ đã ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn xác định giá (Sở TNMT đã có các văn bản đôn đốc đơn vị tư vấn đẩy nhanh tiến độ thực hiện, ban hành chứng thư theo quy định). “Nhìn chung tiến độ thực hiện chậm so với cùng kỳ năm 2021”, báo cáo nêu.

Báo cáo cũng cho biết, qua rà soát, hiện nay trên địa bàn thành phố có 143 dự án/khu đất với tổng diện tích khoảng 87,6ha, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (hoặc là đất không phải giải phóng mặt bằng), đã được UBND thành phố quyết định giao đất, đang thực hiện thiết lập hồ sơ, chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Về khó khăn, vướng mắc, báo cáo của thành phố nêu, công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa thực sự nhận được sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất.

Cùng với đó, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thực hiện bổ sung thủ tục hành chính theo quy định dẫn đến nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định.

Nhiều công ty thẩm định từ chối tham gia xác định giá đất

Mặt khác, một số dự án phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo quy hoạch đã được duyệt thì chỉ được xây dựng nhà ở thấp tầng không phù hợp với mục tiêu của nhà ở xã hội hoặc dẫn tới sẽ phát sinh quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, manh mún.

Công tác xác định giá khởi điểm (phải thuê tư vấn xác định giá) còn chậm, nhiều nội dung vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện. Việc ứng vốn từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố đối với các dự án giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất còn vướng mắc theo Luật Đầu tư công.

Thành phố Hà Nội cũng nêu rõ, các đơn vị được giao chủ đầu tư thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn thiếu tính chủ động trong việc thực hiện các quy trình thủ tục: từ khâu thiết lập hồ sơ quy hoạch, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, thu hồi đất giải phóng mặt bằng đến thực hiện các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến tạo lập quỹ đất đấu giá còn chậm.

Cùng với đó, thời gian qua có vụ việc đấu giá có tồn tại nên các đơn vị tham gia thực hiện có tâm lý e ngại dẫn đến việc chậm thực hiện các thủ tục: các đơn vị tư vấn lập chứng thư xác định giá khởi điểm chậm; chậm thẩm định, quyết định phê duyệt giá khởi điểm; các quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thận trọng cầu toàn nên chậm tiến độ thực hiện…. Quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất còn có sai sót, dẫn đến có chỗ, có nơi phải huỷ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Về nguyên nhân, UBND thành phố Hà Nội cho biết, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai còn nhiều nội dung chưa đồng bộ, thống nhất, dẫn đến khó khăn trong thực hiện như chưa quy định rõ việc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất thuộc trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc ứng vốn giải phóng mặt bằng thực hiện theo Luật Đầu tư công, Luật Đất đai không đồng nhất…

Đáng chú ý, trên địa bàn, các Cty tư vấn thẩm định giá đều e ngại hoặc từ chối tham gia xác định giá đất (khởi điểm) vì sợ rủi ro liên quan đến pháp luật.

Cùng với đó, phương pháp xác định giá cụ thể (giá khởi điểm đấu giá) phải thu thập nhiều thông tin tài sản so sánh, tuy nhiên, thị trường giao dịch bất động sản chưa minh bạch, giao dịch bất động sản không quy định phải qua ngân hàng và chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết cụ thể…