Hà Nội hết căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m²

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung lớn nhất trong 6 năm đầu 2026 nhưng thanh khoản bắt đầu chững lại. Giá sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới, trong khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang nhà ở cao cấp và tâm lý thận trọng của người mua.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng không kéo theo sức mua. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao cùng mặt bằng giá leo thang khiến thanh khoản giảm tốc, tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng như đặt ra áp lực cạnh tranh mới cho các chủ đầu tư.

Hà Nội hết căn hộ giá dưới 60 triệu đồng/m²

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026, tương đương gần một nửa tổng nguồn cung cả năm 2025 và là mức cao nhất của nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không có dự án mới nào được mở bán với giá dưới 60 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu).

Thay vào đó, nhóm căn hộ có giá 80-110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 30% nguồn cung mới, còn phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm khoảng 35%. Riêng nhóm căn hộ siêu cao cấp bổ sung hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Giá bán sơ cấp tiếp tục lập kỷ lục khi đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. CBRE cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tập trung ở các đại dự án quy mô lớn tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Thanh khoản giảm tốc, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Dù nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ của thị trường đã có dấu hiệu chậm lại.

Trong quý II, Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 giao dịch, tương đương khoảng 68% lượng căn hộ mở bán mới. Mức này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường vượt 90%, thậm chí lượng giao dịch còn cao hơn số căn mở bán.

Theo CBRE, tốc độ bán hàng bắt đầu giảm từ cuối năm 2025 khi mặt bằng giá tăng nhanh, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định để cân đối dòng tiền và khả năng trả nợ thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn lãi suất thấp.

Một diễn biến đáng chú ý khác là sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp tiếp tục đi lên, giá căn hộ thứ cấp giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m². Đây cũng là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.

Tốc độ tăng giá theo năm của căn hộ thứ cấp cũng giảm xuống khoảng 13%, thấp hơn đáng kể mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.

Áp lực cạnh tranh gia tăng với doanh nghiệp bất động sản

Ở phân khúc thấp tầng, thị trường ghi nhận gần 2.100 sản phẩm mở bán mới trong nửa đầu năm, giảm 17% so với cùng kỳ. Riêng quý II có hơn 1.110 căn, trong đó gần 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Theo CBRE, nửa cuối năm 2026 Hà Nội có thể đón thêm lượng cung lớn, nâng tổng số căn hộ mở bán mới lên gần 39.000 căn, vượt kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019.

Nguồn cung dồi dào được kỳ vọng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ đầu tư về giá bán, chính sách thanh toán và hỗ trợ lãi suất. Đối với nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, khả năng triển khai sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, quản trị dòng tiền và duy trì tốc độ bán hàng sẽ trở thành yếu tố quyết định kết quả kinh doanh trong giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ phân hóa rõ nét hơn.