Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng: Lãi suất dành cho nhà ở xã hội có hấp dẫn?

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã công bố về Chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Sau 10 năm kể từ khi có gói tín dụng đầu tiên dành cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội với trị giá 30 nghìn tỷ đồng được triển khai năm 2013 thì đến nay mới tiếp tục có gói tín dụng lớn dành cho phân khúc nhà ở này.

Mặc dù gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được xã hội chờ đợi và đánh giá rất tích cực nhưng vẫn còn những băn khoăn về việc mức lại suất này đã thực sự phù hợp với khả năng vay và chi trả của người dân, nhất là trong bối cảnh giá nhà tăng cao như hiện nay.

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội đợt 1 tại dự án Nhà ở xã hội tại ô đất HH-02A thuộc nhóm nhà ở Đông Nam, đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm (NHS Trung Văn) có diện tích hơn 2.700 m2 với 32 tầng nổi, 2 tầng hầm; Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS với tổng mức đầu tư hơn 570 tỷ đồng.

Dự án này gồm 275 căn hộ; trong đó 225 căn nhà ở xã hội và 50 căn thương mại. Tại đợt đầu tiên, số căn hộ nhà ở xã hội mở bán là 157 và 68 căn cho thuê. Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, giá thuê căn hộ khoảng 99.000 đồng/m2/tháng. Còn giá bán là hơn 19,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2.

Đây là mức giá bán dự án nhà ở xã hội lần đầu cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường từ 13 đến 17 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất (diện tích 69,9 m2) tại dự án NHS Trung Văn, người mua cần bỏ ra khoảng 1,39 tỷ đồng và 1,52 tỷ đồng cho căn lớn nhất (diện tích 76,8 m2.

Các chuyên gia nhận xét, trong bối cảnh thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thì sự xuất hiện của bất cứ dự án nào thuộc phân khúc này đều có vai trò quan trọng, góp phần giaiq quyết nhu cầu cấp bách về nguồn cung nhà ở của người dân. Tuy nhiên, với mức giá bán gần 20 triệu đồng/m2 thì không nhiều người thu nhập thấp có thể tiếp cận được.

Là hộ gia đình trẻ có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chị Phạm Thị Diệp - một công chức tại Hà Nội cho biết, chị chờ dự án này cả nửa năm nay. Nhưng với mức giá cao nhưu hiện này, nếu phải trả 1,5 tỷ đồng để sở hữu một căn nhà ở xã hội hơn 70 m2 thì sẽ phải khoảng 1 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm tại các ngân hàng trong 20 năm.

Năm đầu tiên, chị tính toán sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 150 triệu đồng, bình quân hơn 12 triệu đồng mỗi tháng. Với thu nhập của 2 vợ chồng công chức cùng hàng loạt khoản chi tiêu sinh hoạt trong gia đình, học hành của các con... thì khoản chi trả cho phần lãi và gốc hàng tháng như vậy vẫn quá cao, rất khó đáp ứng. Xem ra, giấc mơ mua được căn hộ nhà ở xã hội vẫn còn xa đối với gia đình chị Diệp.

Hiện nay, về lãi suất, theo Nghị quyết của Chính phủ, lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay thông thường của ngân hàng thương mại. Ngân hàng Nhà nước cũng xác định luôn trong kỳ này lãi suất thay đổi 6 tháng/lần và từ nay đến 1/6, lãi suất đối với chủ đầu tư sẽ là 8,7%/năm, lãi suất đối với người mua nhà là cá nhân là 8,2%. Tức là thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay thông thường của bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Thời gian ân hạn là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà.

Còn kể từ 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia Chương trình gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank).

Tuy nhiên, với quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, nếu lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại bình quân 13,5%, người mua nhà xã hội sẽ chịu lãi từ 11 - 12%. Nếu thế, đây không phải là lãi suất của nhà ở xã hội và người mua không dám vay. Gói lãi suất này chỉ phù hợp với nhà ở thương mại.

Trước thực trạng giá nhà ở xã hội thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn nhiều so với mức giá trước đây, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, những vị trí đắc địa gần trung tâm thì mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn phù hợp. Mức giá này chỉ cao so với vài năm trước đây và so với các dự án ở tỉnh lẻ, các khu vực vùng ven những thành phố lớn.

“Không thể đòi hỏi dự án nhà ở xã hội vừa có vị trí đẹp, chất lượng công trình tốt nhưng lại được bán với giá quá rẻ. Hai năm trở lại đây, giá nguyên vật liệu và nhân công tăng cao nên chủ đầu tư cũng phải nâng mức giá bán. Chưa kể, để phê duyệt làm chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài nhiều năm liền, lâu hơn cả phê duyệt một dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, giá bán bị đội lên là chuyện dễ hiểu” - ông Điệp phân tích.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, vấn đề quan trọng hiện nay là cần phải tăng các ưu đãi hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội. Với gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, ông Điệp cho rằng, mức lãi suất cho vay nên giảm xuống còn 5 - 6%/năm thì sẽ khả thi và hiệu quả hơn. Bởi với mức lãi vay này, người có thu nhập thấp mới dễ dàng tiếp cận và cũng sẽ hấp dẫn chủ đầu tư tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ, tạo nguồn cung tốt hơn cho thị trường.