Gỡ "nút thắt" chi phí, khơi thông dòng vốn cho nhà ở giá hợp lý

Dù nguồn cung năm 2025 tăng trưởng ấn tượng, thị trường bất động sản vẫn rơi vào cảnh "lệch pha" nghiêm trọng khi vắng bóng phân khúc bình dân. Việc hoàn thiện cơ chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là "chìa khóa" để cân bằng cán cân cung - cầu và giải tỏa áp lực nhà ở cho đại đa số người dân.

Nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng trở thành phân khúc trung gian, lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Gỡ "nút thắt" chi phí, khơi thông dòng vốn cho nhà ở giá hợp lý

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất giai đoạn 2019–2025, giúp thị trường cải thiện đáng kể về quy mô.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp. Gần 40% nguồn cung mới là nhà thấp tầng giá cao, trong khi 42% căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% căn hộ mở bán có giá trên 80 triệu đồng/m².

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở chủ yếu đến từ nhu cầu thực gắn với đô thị hóa, đầu tư hạ tầng và dịch chuyển dân cư, tạo lực đỡ dài hạn cho thị trường.

Giá nhà khó giảm vì chi phí đầu vào cao

Từ cuối năm 2025, giá bất động sản đã bớt tăng nóng nhưng vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Một số dự án chung cư tiếp tục vượt 100 triệu đồng/m².

Thanh khoản thị trường có dấu hiệu giảm và phân hóa rõ rệt: các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt vẫn giao dịch ổn định, trong khi dự án kém chất lượng ghi nhận lượng giao dịch suy giảm.

Theo các chuyên gia, lãi suất tăng và chi phí đất đai cao – bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý – khiến giá thành bất động sản bị “neo” ngay từ đầu vào. Điều này tạo ra nghịch lý khi giá nhà khó giảm nhưng sức mua lại suy yếu.

Đồng thời, thị trường cũng đang chuyển từ logic kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác thực.

Cần cơ chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng cần tái cấu trúc thị trường, trong đó nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Bên cạnh việc thúc đẩy nhà ở xã hội, các giải pháp được đề xuất gồm giảm chi phí đầu vào, điều chỉnh hệ số giá đất theo lộ trình hợp lý và ưu tiên tín dụng cho dự án có mức giá phù hợp nhu cầu thực.

Tuy nhiên, theo một số doanh nghiệp, cơ chế ưu đãi hiện vẫn chưa rõ ràng. Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế nhưng chưa có quy định cụ thể về lãi suất ưu đãi hay nguồn vốn vay.

Các chuyên gia cũng đề xuất xây dựng mô hình thí điểm do đơn vị nhà nước làm chủ đầu tư, đồng thời làm rõ khung giá và tiêu chí người mua để đảm bảo chính sách phát huy hiệu quả.