Giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương để hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Đáng chú ý, vấn đề được dư luận quan tâm là quy định “giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch”.

Hạn chế rủi ro cho người mua BĐS

Giai đoạn trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định chủ đầu tư dự án BĐS “phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS”. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định này và cho phép chủ đầu tư tự bán, cho thuê sản phẩm BĐS. Hiện nay, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS đề xuất áp dụng lại.

Các chuyên gia BĐS nêu quan điểm, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS tự quyết định phương thức bán hàng, nhằm linh hoạt với thị trường, giảm chi phí, giá cả sản phẩm đến tay khách hàng. Song, hệ quả nhận hiện nay là giá BĐS ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, nhà giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các chủ đầu tư dự án BĐS tạo ra hàng trăm nghìn sản phẩm/năm cung ứng ra thị trường, nhưng do không được quản lý chặt chẽ, dẫn tới tình trạng khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp kéo dài… trước hiện tượng sản phẩm bán hàng không như quảng cáo, thậm chí lừa đảo, trốn thuế, rửa tiền… Thực tế này đang diễn ra phức tạp, vì thiếu cơ quan quản lý Nhà nước và cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn chặn vi phạm. Và các nhà đầu tư, khách hàng là đối tượng chịu thiệt hại.

“BĐS đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, sàn giao dịch chứng khoán. Các đơn vị này bảo vệ khách hàng, nhà đầu tư chắc chắn, đúng pháp luật. Vì vậy, việc Bộ Xây dựng luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS “quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là cần thiết và hợp lý, đảm bảo sự minh bạch thị trường và lợi ích khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Còn theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc, BĐS là tài sản lớn, nên khi giao dịch cần có sự bảo chứng của đơn vị thứ ba. Từ đó làm minh bạch thông tin trên thị trường và cải thiện vấn đề trốn thuế, thương lượng ngoài sổ sách. Đơn vị thứ 3 phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, nếu làm sai.

Ý kiến trái chiều

Nhiều ý kiến của các chủ đầu tư dự án BĐS cho rằng, giao dịch BĐS buộc qua sàn giao dịch sẽ làm tăng giá BĐS. Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, các chủ đầu tư dự án BĐS khi cung cấp sản phẩm ra thị trường đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng, nên giao dịch thực hiện minh bạch. Trong khi, sàn giao dịch bất động sản có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều nhà đầu tư, nên tính tập trung, giám sát khó đảm bảo. Bộ Xây dựng cần xem xét vấn đề này tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng nhận định, quy định này không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, không sát với thực tiễn, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS, ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí giá bán của BĐS. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án, nhưng nếu được đặc quyền bán sản phẩm sẽ gây bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp.

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh phân tích, đề xuất quy định này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư “bắt buộc” phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua 100% sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng của dự án, bao gồm: Nhà ở, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), các loại hình công trình xây dựng đưa vào kinh doanh như các công trình thương mại, y tế, giáo dục, dịch vụ… Điều này trái với Luật Doanh nghiệp 2020. Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS khác với sàn giao dịch chứng khoán. Giao dịch BĐS qua sàn làm phát sinh chi phí khoảng 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà, công trình xây dựng, mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu, sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư…

Trong khi chờ hệ thống quy phạm pháp luật được sửa đổi và ban hành, các chuyên gia cho rằng, cũng có nhiều sàn giao dịch BĐS uy tín và không nên lấy hiện tượng “con sâu làm rầu nồi canh” để đánh đồng tất cả. Bởi vậy, nên khuyến khích nhà đầu tư tìm các sàn giao dịch BĐS uy tín để được tư vấn và cung cấp thông tin đúng, đảm bảo quyền lợi, nhất là những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.