Giảm giá 40%, đất ven vành đai 4 Hà Nội vẫn... ế

Đường Vành đai 4 Hà Nội khởi công vào cuối tháng 6 vừa qua được kỳ vọng làm thị trường đất bất động sản quanh khu vực này khởi sắc. Thế nhưng đất nền, liền kề, biệt thự ven khu vực này như huyện Hoài Đức, Mê Linh, Sóc Sơn… dù giảm giá tới 30-40% nhưng vẫn không có giao dịch.

Giảm 40% vẫn ế

Trái ngược với thời điểm sốt đất hơn một năm trước tại huyện Mê Linh khi các văn phòng bất động sản mọc lên như “nấm sau mưa”, mua bán đất diễn ra tấp nập thì nay không khí ảm đạm bao trùm. Các sàn giao dịch đóng cửa hàng loạt, không còn cảnh môi giới tấp nập dẫn nhiều khách đi xem đất.

Các xã Mê Linh, Thanh Lâm, Tiền Phong - huyện Mê Linh là nơi có đường Vành đai 4 đi qua và được kỳ vọng giá đất sẽ được đẩy lên cao. Tuy nhiên, theo khảo sát của PV Tiền Phong, giá đất nền tại đây đã giảm từ 10- 40% so với năm ngoái.

Tại Mê Linh, một số lô đất ven quốc lộ 23 tại xã Đại Thịnh được chào 35-45 triệu đồng/m2. Trong khi giá trung bình cuối năm 2021 khu vực này là 50 triệu đồng/m2. Các lô gần khu trung tâm hành chính huyện có thời điểm tới 70 triệu đồng/m2, nay giảm khoảng 30-40% nhưng vẫn không có người mua.

Thậm chí, chỉ mới thời điểm giữa năm 2022, bất động sản huyện Mê Linh "nóng" với những cuộc đấu giá đất từ chủ đầu tư cho đến địa phương. Nhiều lô nằm trong khu vực quy hoạch Vành đai 4 như tại xã Thanh Lâm hay xã Tiền Phong trúng đấu giá cao gấp hai đến ba lần mức khởi điểm.

Chị Nguyễn Thanh Thái - môi giới bất động sản tại khu vực huyện Mê Linh - chia sẻ, thời điểm cơn sốt đất rộ lên vào đầu năm ngoái giao bán một lô đất trên trục đường chính 24 m thuộc khu đô thị Cienco - xã Tiền Phong với giá 43 triệu/m2. Tuy nhiên, hiện, một lô đất liền kề với vị trí tương tự chỉ còn được chào hàng với giá 34 triệu/m2 nhưng không ai hỏi mua.

Xã Đức Thượng, Hoài Đức là nơi có Vành đai 4 đi qua nhưng theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, phân khúc biệt thự, liền kề và đất nền khu vực hiện nay cũng giảm từ 20 - 35%.

Lúc cao điểm, liền kề ở khu vực Đức Thượng, Hoài Đức có giá 75-80 triệu/m2, nhưng hiện chỉ còn 60-65 triệu/m2, giảm khoảng 35% so với trước đó. Đất nền dao động khoảng 30 triệu/m2 đối với đường chỉ xe máy đi vào được. Đường đủ rộng để ô tô đi vào được có giá khoảng 45-50 triệu/m2.

Nhà đầu tư nên thận trọng xuống tiền

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property - cho biết, nhìn chung bất động sản ven đường Vành đai 4 ảm đạm, không có người mua dù giá rao giảm mạnh. Thời điểm bất động sản "sốt nóng" theo thông tin quy hoạch hạ tầng, đường vành đai đã qua rồi.

Theo ông Toản, đây là diễn biến chung của thị trường nhưng cũng phản ánh một đặc thù rất đáng lưu tâm của bất động sản Việt Nam, đó là sự sốt nóng theo các thông tin hạ tầng.

"Nhà đầu tư cần có sự tỉnh táo. Thực tế đường Vành đai 4 mang tính chất liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy bất động sản tăng nóng tiếp nếu không có những khu đô thị được tạo lập và hình thành dọc trục đường này", ông Toản nói.

Theo ông Toản, ngay cả những khu vực liên tục hưởng lợi từ thông tin quy hoạch như Hoài Đức, Mê Linh, nhiều dự án quanh Vành đai 3.5 còn chưa được lấp đầy, hàng chục dự án trong tình trạng "đắp chiếu", không có người về ở thì kỳ vọng đầu tư chờ tăng giá hay khai thác cho thuê, kinh doanh xung quanh đường Vành đai 4 còn rất xa xôi. Chưa kể thời gian để hoàn thành một đường vành đai không phải trong ngắn hạn mà có thể kéo dài hơn chục năm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - cho biết, thời điểm trước, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch vành đai 4, tuy nhiên điều này chỉ mang tính chất lợi dụng thông tin nhằm đẩy giá thị trường lên cao.

Thực tế, những nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này vào thời điểm trước đều mong muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, tìm phương án cắt lỗ nên rơi vào tình cảnh khó khăn.

Theo ông Đính, những khu vực bị thổi giá sẽ nhanh chóng hạ nhiệt, bởi thị trường đang có xu hướng trở về giá trị thực.

Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch nhà ở, đất nền tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó mức độ giảm giá đối với nhà ở riêng lẻ và đất nền cao hơn mức độ giảm giá của căn hộ chung cư.

"Hiện tượng sốt đất nền không xảy ra trên địa bàn cả nước trong 6 tháng đầu năm 2023", báo cáo nêu rõ. Theo đó, lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội đã giảm 32,9%.