Giải mã lý do tồn kho bất động sản Hà Nội tăng cao

Lượng tồn kho các dự án bất động sản ở Hà Nội đã vượt ngưỡng 50%. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do nhiều chủ đầu tư “găm hàng” chờ giá bán tốt hơn...

Điểm mặt dự án có tỷ lệ tồn kho cao

Tồn kho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) tại Hà Nội chiếm gần một nửa trong tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này, tính đến ngày 30/9.

Trong báo cáo tài chính tổng hợp quý III/2021 công bố tuần trước, Lideco ghi nhận hàng tồn kho đã tăng so với thời điểm đầu năm, lên gần 1.208 tỷ đồng. Phần lớn giá trị hàng tồn kho của Lideco đến từ các dự án bất động sản dang dở.

Riêng tại Hà Nội, Lideco ghi nhận giá trị hàng tồn kho của Dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng tăng hơn 7%, lên 263,7 tỷ đồng tính đến hết quý III/2021, từ mức 245 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong khi đó, Dự án Khu đô thị mới Lideco - Bắc Quốc lộ 32 (huyện Hoài Đức) có giá trị tồn kho nhích lên 263,2 tỷ đồng, từ mức 298,8 tỷ đồng ở thời điểm đầu năm.

Lãi ròng của Lideco trong quý III giảm 11%, xuống còn 74 tỷ đồng. Nguyên nhân được doanh nghiệp này đưa ra là do dịch bệnh kéo dài cùng với giãn cách xã hội, nên việc bán hàng và thu tiền bị gián đoạn, doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu một số căn biệt thự khách hàng đã nộp đủ tiền và nhận bàn giao nhà tại Dự án Khu đô thị mới Lideco - Bắc Quốc lộ 32, dẫn đến doanh thu và lợi nhuận quý III đều giảm so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình thị trường bất động sản quý III, hàng tồn bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá hơn 100 triệu đồng/m2.

Điểm mặt một số dự án có tỷ lệ tồn kho cao, Sở Xây dựng Hà Nội chỉ ra, ở phân khúc đất nền/nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với các ô đất thuộc Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Đông Nam thôn Cô Dương, xã Tiên Dương (huyện Đông Anh), có tỷ lệ tồn kho 78,1%.

Với phân khúc căn hộ, Dự án Công trình hỗn hợp thương mại, văn phòng và nhà ở bán tại số 22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng (quận Hoàn Kiếm) có tỷ lệ tồn kho 100%. Được biết, khu đất vàng này tọa lạc Dự án The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles, mà ở thời điểm giữa năm nay từng rộ tin rao bán căn hộ trên Internet với giá cao ngất ngưởng, từ 25.000 đến 30.000 USD/m2, mỗi căn hộ diện tích 120 - 250 m2 rơi vào khoảng 85 - 175 tỷ đồng.

Thêm dự án tổ hợp bất động sản có mức tồn kho nguyên vẹn là Tổ hợp nhà ở để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ du lịch tại số 1152 - 1154 đường Láng, quận Đống Đa (Dự án Lancaster Luminaire) cũng có tỷ lệ tồn kho 100%.

Có hiện tượng găm hàng, chờ giá tốt hơn

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo báo cáo của các chủ đầu tư, khi dự án đủ điều kiện để huy động vốn (bán nhà ở hình thành trong tương lai), trong 1 năm đầu, lượng tồn kho dự án thường rơi vào khoảng 30 - 50%. Tuy nhiên, do Covid-19 kéo dài, dẫn đến giao dịch bất động sản giảm mạnh nên lượng tồn kho bất động sản tăng lên. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn không tung hàng ra bán, dù đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo đó, tổng cung thị trường bất động sản quý III của Hà Nội không nhiều, thậm chí đây là quý ghi nhận lượng dự án tham gia thị trường thấp nhất từ trước đến nay. Hà Nội chỉ có 2 dự án mới được cấp đủ điều kiện bán hàng, còn phần lớn các dự án mở bán đã được chấp thuận mở bán từ quý II. Ngoài ra, có một số dự án cũ còn hàng tồn, nhưng không thấy chủ đầu tư chào bán trong quý III.

Riêng ở phân khúc căn hộ, CBRE ghi nhận Hà Nội có 11.430 căn mở bán mới trong trong 9 tháng của năm 2021, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quý III có 3.483 căn mở bán mới, giảm 1% so với năm ngoái. Hầu hết các sản phẩm mở bán mới trong quý III đến từ các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây Hà Nội.

Các chuyên gia lý giải, sở dĩ thị trường Hà Nội xuất hiện hiện tượng các chủ đầu tư “găm hàng” là bởi họ nhìn thấy rõ xu hướng giá bán căn hộ/nhà ở sẽ đi lên trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết: “Có chủ đầu tư găm lại hàng trăm căn hộ chờ điểm tốt để bán ra, hầu hết là ở phân khúc trung và cao cấp, bởi trong bối cảnh sức cầu những phân khúc này trong mùa dịch chưa cao, trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, thì họ xác định việc nắm trong tay một lượng lớn căn hộ đã hoàn thiện là lợi thế lớn”.

Chuyên gia này dự báo, giá bất động sản tại Hà Nội, nhất là phân khúc căn hộ/nhà ở sẽ tăng cao trong thời gian tới, bởi lượng tồn kho lớn trong thời gian qua phần nào đến từ chủ ý của chủ đầu tư, còn nguồn cung trên thực tế là không nhiều trong khi nhu cầu mua để ở là rất lớn.