Giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội liên tục tăng và triển vọng cung-cầu

Trong khi thị trường bất động sản trầm lắng, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội lại là phân khúc ghi nhận mức độ tăng trưởng tốt vì nhiều lý do.

Giá liên tục tăng

Theo Hà Nội Mới, thông tin từ kênh thông tin bất động sản Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường văn phòng Hà Nội liên tục tăng giá từ đầu năm 2022 đến nay. Cụ thể, văn phòng cho thuê phân khúc hạng C tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, giá thuê tăng từ 160 đến 330 nghìn đồng/m2 lên mức 180-350 nghìn đồng/m2 (tăng 5-10% so với đầu năm 2022). Văn phòng hạng B tại quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm có giá thuê là 315-450 nghìn đồng/m2, tăng khoảng 3-6% so với đầu năm 2022. Giá thuê văn phòng hạng A cũng chứng kiến mức tăng trung bình 5-8% so với đầu năm; hiện phổ biến từ 450 đến 620 nghìn đồng/m2.

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, báo cáo thị trường quý 3/2022 của Savills cho thấy thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện là phân khúc ghi nhận mức độ tăng trưởng tốt. Sự gia nhập của các toà nhà chất lượng cao mới đã giải tỏa nhu cầu của thị trường, khiến giá thuê hạng A tiếp tục tăng.

Giá thuê gộp của toàn thị trường đạt 503.000 VND/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, Hạng A có giá thuê cao nhất, tương ứng 822.000VND/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Nhận định về xu hướng giá cho thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội cho biết: "Giá thuê Hạng A tăng do sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới. Đến năm 2025, giá thuê khu vực trung tâm - khu vực tập trung chủ yếu các tòa nhà hạng A dự kiến sẽ tăng 5% mỗi năm chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp. Khu vực Nội thành đồng thời ghi nhận giá thuê tăng 5% mỗi năm theo mức tăng giá hàng năm của tòa nhà Capital Place và sự gia nhập của các dự án cao cấp. Giá thuê ở khu vực phía Tây cũng sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các văn phòng Hạng A tại khu vực này".

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội từ giờ đến cuối năm được dự kiến ở mức cao, đặc biệt đối với các tòa nhà văn phòng Hạng A và B tại khu vực Hoàn Kiếm sẽ đạt mức trên 95%.

Tuy nhiên, bà Minh cũng chia sẻ: "Bước sang quý 1 và 2 năm 2023, thị trường văn phòng sẽ ghi nhận có thêm nguồn cung mới khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ. Nguồn cung từ các toà nhà sắp được ra mắt trong thời gian từ giờ tới quý 1/2023 trên thị trường sẽ không quá lớn, trung bình dao động từ 10.000 – 30.000m2/toà nhà, sẽ không ghi nhận thêm những tòa nhà văn phòng với quy mô lớn như TechnoPark Tower hay Capital Place. Do vậy, thị trường vẫn có khả năng để hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định, đảm bảo cán cân cung – cầu".

Tổng nguồn cung văn phòng hiện có trên thị trường là 2,13 triệu m2 đến từ 189 dự án, giảm 1% theo quý sau khi có hai tòa nhà ngừng cho thuê. Về phân bổ nguồn cung theo khu vực, phía Tây có thị phần nguồn cung lớn nhất với 40%, tương đương với 849.000 m2, tiếp theo là khu vực Nội thành với 830.000 m2, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Trong quý này, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy tại mức cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và 4% theo năm, trong đó văn phòng Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất tại mức 96%. Các giao dịch nổi bật trong quý cũng được ghi nhận ở mức 300 – 500 m2.

Những yếu tố khiến giá tăng và triển vọng cung-cầu

Theo Hà Nội Mới, giá văn phòng cho thuê tăng là do các yếu tố: Doanh nghiệp hoạt động mạnh trở lại và số lượng doanh nghiệp mới gia tăng đáng kể sau đại dịch Covid-19; cơ sở hạ tầng và các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp của Chính phủ giúp doanh nghiệp phục hồi; các chi phí vật liệu, xây dựng, đầu tư mua tòa nhà tăng mạnh... Đơn vị này cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao ở tất cả các phân khúc văn phòng.

Theo Nhịp sống Kinh tế, giá văn phòng cho thuê tăng là do các yếu tố: Doanh nghiệp hoạt động mạnh trở lại và số lượng doanh nghiệp mới gia tăng đáng kể sau đại dịch Covid-19; cơ sở hạ tầng và các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp của Chính phủ giúp doanh nghiệp phục hồi; các chi phí vật liệu, xây dựng, đầu tư mua tòa nhà tăng mạnh... Đơn vị này cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao ở tất cả các phân khúc văn phòng.

Tín hiệu tích cực này đến từ sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, khi GDP của Hà Nội tăng 15,7% trong quý 3/2022, nguồn vốn FDI bền vững, số lượng doanh nghiệp mới thành lập gia tăng và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Ngoài ra, sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp chủ chốt cũng là động lực thúc đẩy tình hình hoạt động, đồng thời góp phần mang lại nguồn cầu lớn cho thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội có nguồn cung mới tương đối hạn chế, Tuy nhiên, cán cân cung-cầu đến cuối năm 2022 được dự kiến sẽ có sự cải thiện khi thị trường Hà Nội sẽ chào đón thêm 04 dự án mới gia nhập, dự kiến cung cấp thêm 113.000m2 mặt sàn văn phòng, chủ yếu là Hạng B (64%) và Hạng A (34%).

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét, đặc biệt trong tình hình diện tích trống tại khu vực trung tâm còn hạn chế. Điều này sẽ tạo động lực cho các dự án văn phòng mới, vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm phát triển. Ngoài ra, cơ hở hạ tầng phát triển như tuyến tàu điện và các tuyến vành đai đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo điều kiện khiến khách thuê dễ dàng dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm.

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm từ năm 2023 đến năm 2025 được đánh giá khá dồi dào với khoảng khoảng 699,000 m2 từ 19 dự án mới, bao gồm 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn và các dự án tại khu Starlake. Nguồn cung sẽ tâp trung nhiều nhất tại khu vực phía Tây, trong đó Starlake cung cấo tới 430,000m2, tương ứng 28% nguồn cung tương lai.

Về nguồn cầu, nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin. Hơn nữa, thị trường trong thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cầu cao đối với việc thuê văn phòng.

Theo bà Minh, nhiều công ty hiện có động thái thay đổi mô hình làm việc, áp dụng các mô hình mới như hybrid. Điều này tạo ra nhu cầu tái cấu trúc, cải tạo, nâng cấp sửa chữa văn phòng để phù hợp với mô hình hoạt động mới. Thị trường lại đang có nguồn cung tốt, do vậy càng trở nên hấp dẫn hơn cho những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển.