Gia tăng thời hạn sử dụng đất cho các dự án “đắp chiếu": Lợi ích thế nào cho ngân sách nhà nước?

Trên thị trường, phổ biến là thời hạn sử dụng đất còn lại trên dưới phân nửa thời hạn giao đất ban đầu, nên kết quả xác định “giá khởi điểm đấu giá” sẽ thấp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên - Môi trường, góp ý bổ sung trường hợp gia hạn sử dụng đất, ngoài trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm.

Theo HoREA, ngoài trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm, chủ yếu là nhằm để thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng" tại các ngân hàng thương mại. Trên thị trường còn có "trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm, hoặc mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm".

Đây là hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản, trong đó có cả các dự án bị "đắp chiếu" giữa các doanh nghiệp và là hoạt động bình thường giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

"Các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đều có nhu cầu gia hạn sử dụng đất để có điều kiện thuận lợi khi tái khởi động lại dự án cũ.

Hơn nữa, chính sách, quy định pháp luật phải đảm bảo công bằng, bình đẳng cho tất cả đối tượng, nên không thể chỉ áp dụng cho đối tượng là "Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm" tại các ngân hàng thương mại.

Chính sách này phải được áp dụng cho cả các đối tượng khác "mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm" như hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án có sử dụng đất phổ biến trên thị trường", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm trường hợp "Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm" vào khoản 2 (mới) Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đặc biệt, theo HoREA, ngoài trường hợp "thời hạn sử dụng đất đã hết" thì đề nghị bổ sung thêm trường hợp chủ đầu tư "thời hạn sử dụng đất chưa hết có nhu cầu điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước".

Theo ông Lê Hoàng Châu, trên thực tế, phổ biến là trường hợp "thời hạn sử dụng đất chưa hết", thường là "thời hạn sử dụng đất còn lại trên dưới phân nửa thời hạn giao đất ban đầu", nên các chủ đầu tư đều muốn gia hạn. Điều này vừa hợp tình, hợp lý, vừa tăng thu cho ngân sách.

Ví dụ, năm 2021, VAMC thu giữ tài sản bảo đảm là Dự án Sài Gòn One Tower, Q.1,TP.HCM, được giao đất năm 2008 có thời hạn sử dụng đất 50 năm và đưa ra đấu giá công khai để lựa chọn nhà đầu tư.

"Do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại 37 năm, nên kết quả xác định "giá đất cụ thể" để làm "giá khởi điểm đấu giá" chỉ là 6.110 tỷ đồng, mà nếu được "điều chỉnh thời hạn, gia hạn sử dụng đất" lên 50 năm thì "giá khởi điểm đấu giá" chắc chắn sẽ trên 6.110 tỷ đồng, có lợi cho ngân sách nhà nước hơn", ông Châu dẫn chứng.

Hoặc, năm 2022, Công ty A nhận chuyển nhượng dự án bất động sản X thông qua mua tài sản bảo đảm. Dự án này được giao đất năm 2007 có thời hạn sử dụng đất 50 năm (thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại 35 năm) nên có nhu cầu gia hạn để có thời hạn sử dụng đất 50 năm và sẵn sàng đóng thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thêm 15 năm cho ngân sách nhà nước.

"Việc gia hạn sử dụng đất phải đảm bảo: Đất nhận chuyển nhượng không thuộc diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

Đối với đất để thực hiện dự án đầu tư thì bên mua tài sản bảo đảm phải tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước (nếu có).

Việc gia hạn không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" - Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị thêm.