Giá nhà vẫn ngất ngưởng, người mua nhà chần chừ chưa “xuống tiền"

Những tháng gần đây, các ngân hàng liên tục điều chỉnh lãi suất huy động; bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà cũng được điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, nhiều người có nhu cầu vẫn lăn tăn chưa “xuống tiền” vì cho rằng giá nhà còn cao…

Theo anh Minh Trung (Hà Nội), lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà hiện nay tại HSB là 7,5%/năm, với kỳ hạn vay tối đa 25 năm; MB lãi suất ưu đãi 7,5%/năm, kỳ hạn cho vay tối đa 20 năm; VietinBank lãi suất ưu đãi 8,2%/năm, kỳ hạn cho vay tối đa 20 năm… Dù mức lãi suất đã về dưới 10%/năm, song điều khiến anh phân vân nhất khi quyết định "xuống tiền" chính là giá nhà cao.

CÒN PHÂN VÂN KHI QUYẾT ĐỊNH

“Căn hộ tôi định mua diện tích khoảng 77m2, gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh ở quận Bắc Từ Liêm đang rao bán với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương hơn 40 triệu đồng/m2; giá này chưa hề giảm so năm 2022”, anh Trung cho biết.

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ rằng giá bán căn hộ Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Tại Hà Nội, giá bán trung bình các căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp quý 3 tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, tất cả các quận đều tăng giá bán so quý trước. Trong đó, quận Đống Đa, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Gia Lâm tăng trên 3%.

Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp tăng 3% so quý trước, đạt 45 triệu đồng/m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án cận kề trung tâm như quận Bình Thạnh, TP.Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại thành phố đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Tại một hội nghị liên quan đến bất động sản, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục phát triển nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhận xét: "Cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị".

Giải thích thêm về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh đến sự “lệch pha cung-cầu” giữa thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM nói riêng hiện nay, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Thị trường rõ ràng đã “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và ít nhà ở bình dân.

Vị chuyên gia nhận định, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 và “neo cao”, vượt ngoài khả năng tài chính của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư. Bởi lẽ căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng thì người thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành 100 triệu đồng/năm phải mất khoảng 25 năm mới mua nổi nhà.

Như vậy, nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội, người nộp thuế thu nhập cá nhân “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không thể được mua nhà ở xã hội, mà cũng chẳng đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân; và “nghịch lý” là quá hiếm loại nhà ở thương mại giá bình dân.

RÚT NGẮN CÁC THỦ TỤC ĐỂ GIẢM BỚT CHI PHÍ

Chủ tịch HoREA cho rằng người dân có nhu cầu thật luôn sẵn sàng “xuống tiền” mua nhà, dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là làm sao giá nhà phải hợp lý.

“Thị trường rất cần nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Tuy nhiên, phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung, cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Vì thế, Nhà nước phải xem xét rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài, chi phí xây dựng càng đội lên cao. Chi phí được tính vào giá thành nên thủ tục hành chính rút ngắn mới mong giảm giá nhà ở cho người dân”, ông Châu nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại học Kinh tế Quốc dân, đánh giá nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình. Nhưng số dự án bất động sản mới được khởi công lại không nhiều, mà chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công, do còn gặp vướng mắc về pháp lý.

Bởi vậy, trước mắt cần giải quyết thủ tục pháp lý cho những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường giúp bổ sung nguồn cung mới. Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền địa phương thì địa phương mạnh dạn đưa ra phương án trong khuôn khổ pháp lý hiện có. Song về giải pháp lâu dài, những vướng mắc hiện nay đang tập trung ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là Quốc hội sớm thông qua 3 luật này, từ đó, làm cơ sở giải quyết khó khăn liên quan đến pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Quốc hội, Chính phủ cần chỉ đạo các bộ, ngành nhanh chóng rà soát, sửa đổi văn bản pháp lý có những vướng mắc gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, nhằm tạo thay đổi căn bản để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại. Đồng thời, Chính phủ chỉ đạo các cơ quan liên quan đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, nhanh chóng khắc phục lệch pha về cung cầu; kiên quyết thanh lọc doanh nghiệp bất động sản kinh doanh kém hiệu quả, để dòng tiền đầu tư trong nước và nước ngoài quay trở lại thị trường. Đây là việc làm cấp thiết giúp nhanh chóng lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, từ đó thị trường bất động sản mới có điều kiện ổn định và phát triển bền vững.

Về phía doanh nghiệp, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, phải cân đối lại để có dòng tiền sản xuất và trả nợ lãi vay. Nếu như doanh nghiệp không có lực hãy tìm biện pháp liên doanh, liên kết, bán dự án không khả thi, chỉ tập trung vốn vào dự án nào khả thi nhất. Mặt khác, cần xem xét, hạ giá sản phẩm thì mới tiêu thụ được, vì mấy năm trở lại đây, mỗi năm giá bất động sản đều thấy tăng.