Giá nhà thực tế giảm bao nhiêu?

Thị trường bất động sản trải qua những biến động dữ dội khi áp lực thanh khoản đè nặng lên toàn hệ thống. Câu hỏi đặt ra là giá nhà thực tế đã sụt giảm bao nhiêu phần trăm và đâu là vùng đáy thực sự cho các nhà đầu tư cá nhân?

Căn hộ thứ cấp Hà Nội giảm khoảng 13% từ cuối 2025 đến quý II/2026, trong khi một số dự án ghi nhận mức giảm 20–35%. Tuy nhiên, không phải tài sản giảm sâu nào cũng nhanh chóng tìm được người mua.

Sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào quá trình điều chỉnh rõ hơn. Một căn liền kề 100 m² tại phía Tây Hà Nội từng được mua 10 tỷ đồng cuối năm 2022, có thời điểm được trả khoảng 15,1 tỷ đồng năm 2025. Hiện chủ nhà rao khoảng 12,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Như vậy, giá rao đã giảm khoảng 16,6% so với vùng đỉnh tham chiếu, nhưng vẫn cao hơn 26% so với giá vốn ban đầu.

Ở phân khúc căn hộ, dữ liệu OneHousing cho thấy giá thứ cấp bình quân Hà Nội từ khoảng 90 triệu đồng/m² cuối năm 2025 xuống 78 triệu đồng/m² quý II/2026, tương đương giảm khoảng 13%. Một số dự án điều chỉnh mạnh hơn: HH Linh Đàm có mức giá rao phổ biến khoảng 30–36,7 triệu đồng/m², thấp hơn 35,2% so với đỉnh 56,6 triệu đồng/m² tháng 12/2025. Rice City Linh Đàm giảm khoảng 10–20%, còn Thăng Long Number 1 và Phương Đông Green Park cũng xuất hiện mức giảm đáng kể.

Tuy nhiên, giá rao không phải giá giao dịch. Đây là điểm quan trọng khi đánh giá sức khỏe thị trường. Người bán có thể hạ giá để tìm thanh khoản, nhưng nếu giao dịch thực tế vẫn thưa thớt, mặt bằng giá mới chưa thể xác lập.

Với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản thứ cấp suy yếu tạo sức ép lên tốc độ bán hàng sơ cấp. Chủ đầu tư phải cân nhắc lại giá mở bán, chính sách thanh toán và tiến độ triển khai dự án. Những doanh nghiệp có quỹ đất tốt nhưng sản phẩm nằm ở khu vực nhu cầu ở thực thấp có thể đối mặt với chu kỳ hấp thụ dài hơn.

Ở phía ngân hàng, bất động sản giảm giá trên thị trường thứ cấp cũng có thể tác động tới giá trị tài sản bảo đảm nếu mức điều chỉnh trở thành xu hướng giao dịch thực tế. Ngược lại, nếu giá chỉ giảm ở một số dự án và phân khúc, tác động đến hệ thống sẽ có tính phân hóa.

Thị trường vì vậy đang chuyển từ câu chuyện “giá tăng bao nhiêu” sang “giá nào thực sự giao dịch được”. Những tài sản có vị trí tốt, nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền vẫn có thanh khoản khác biệt so với sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.