Giá nhà ở các nước giàu đang ra sao?

Thời kỳ bùng nổ kéo dài sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009, giá nhà ở các nước giàu được dự báo không ngừng tăng nhưng tình hình hiện nay rất khác.

Tại các nền kinh tế tiên tiến, từ Mỹ đến New Zealand, doanh số bán hàng sụt giảm trong năm qua, khi các ngân hàng trung ương bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh nhất bốn thập kỷ. Ở hầu hết thị trường lớn, giá nhà đã chệch hướng kỳ vọng của người sở hữu.

Với việc phần lớn ngân hàng trung ương tăng lãi suất chậm lại, giới bất động sản bắt đầu tự hỏi liệu điều tồi tệ nhất có thể sớm qua đi hay không. Vào tháng 3, cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và Ngân hàng Trung ương Anh (BoA) đều tăng lãi suất cơ bản chỉ 0,25 điểm phần trăm.

Nền kinh tế thế giới cho đến nay đã tỏ ra kiên cường trước sức ép của chính sách thắt chặt hơn, ngay cả khi một số ngân hàng thương mại sụp đổ. Điều này khiến các nhà đầu tư và nhiều chủ nhà hy vọng giá có thể sớm chạm đáy, đồng nghĩa thị trường bất động sản sẽ ít khó khăn hơn dự kiến.

Tuy nhiên, có thể hơi sớm cho sự lạc quan như vậy. Việc lãi suất tăng cần có thời gian để tác động đến thị trường bất động sản. Các khoản vay mua nhà thường có lãi suất cố định ở một số thị trường nhưng thời gian cũng tương đối ngắn. Ví dụ, ở Anh, gần một nửa khoản vay có thời hạn cố định không quá 2 năm. Khoảng 20% số người vay mua nhà sẽ chuyển sang các kỳ hạn mới năm nay.

Trong khi đó, tiết kiệm dư thừa được tích lũy trong đại dịch đang vơi dần. Các cuộc khảo sát cho thấy hộ gia đình có thu nhập thấp ở khu vực đồng euro đã cạn kiệt phần lớn tiền để dành.

Dự báo diễn biến giá nhà sắp tới, The Economist cho rằng sẽ có 3 xu hướng diễn ra ở các nước giàu. Đầu tiên là các nước có giá tiếp tục lao dốc như Australia, Canada, New Zealand và Thụy Điển. Ở những nước này, các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng phản ứng với lạm phát. Họ chứng kiến giá nhà tăng vọt trong đại dịch, khi người mua tận dụng tín dụng giá rẻ.

Theo OECD, so với mức đỉnh, giá nhà hiện đã giảm 14% ở Thụy Điển, New Zealand và 19% ở Australia. Ngân hàng trung ương Australia không tăng lãi suất cho đến tháng 5, nhưng các hộ gia đình đã bước vào giai đoạn ngập nợ, ở mức trung bình hơn 200% thu nhập khả dụng ròng năm 2021.

Goldman Sachs dự báo giá nhà New Zealand, Thụy Điển và Australia sẽ chạm đáy ở mức giảm lần lượt là 19%, 17% và 15% so với đỉnh. Điều này cho thấy giá nhà ở các nước này vẫn tiếp tục tìm đáy.

Nhóm thứ hai là các thị trường có thể thoát khỏi thiệt hại. Nổi bật nhất là Mỹ, nơi lãi suất vay mua nhà thường cố định 20-30 năm, giúp người mua được cách ly khỏi lãi suất tăng. Sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007, cơ quan quản lý Mỹ thúc đẩy chính sách lãi cố định để giảm rủi ro vỡ nợ của người vay, giúp hệ thống ngân hàng tránh rủi ro.

Theo Goldman Sach, giá nhà ở Mỹ sẽ giảm từ đỉnh xuống đáy chỉ 5%. Trong khi đó, Pháp, nơi giá nhà được giữ vững vào năm 2022, thậm chí có mức giảm còn nhỏ hơn là 4%. Nước này được hưởng lợi từ nợ hộ gia đình thấp, trung bình chỉ bằng 124% thu nhập khả dụng ròng vào năm 2021.

Nhóm thứ ba là những thị trường chưa bị ảnh hưởng nặng nề nhưng cũng chưa hết khó. Đơn cử là Anh, nơi giá nhà đã giảm 5% nhưng điều tồi tệ hơn có thể xảy ra. Capital Economics dự báo giá nhà nước này cần giảm đến 12% so với đỉnh để có thể chạm đáy. Nhiều chủ đầu tư đang trì hoãn xây nhà mới và một số treo thưởng tiền mặt để khuyến khích người mua.

Persimmon, công ty xây dựng lớn thứ hai của Anh, thậm chí còn ưu đãi trả giúp 10 tháng cho người vay mua nhà để kích cầu. Tình huống tương tự với các nước châu Âu khác. Liên đoàn Bất động sản Đức dự đoán chỉ có 245.000 căn hộ sẽ được hoàn thành năm nay, thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu 400.000 của chính phủ.

Giá nhà sụt giảm ở các nước giàu phần lớn là do lãi suất cao hơn, nên chúng khó có thể khiến bất động sản trở nên hợp túi tiền hơn. Những người muốn sở hữu nhà hiện phải đối mặt với các khoản vay mua hàng tháng đắt đỏ.

Tại Canada, một trong những quốc gia mà giá nhà điều chỉnh sớm, người dân bình thường cần chi gần 70% thu nhập hộ gia đình trước thuế cho các khoản thanh toán tiền vay mua nhà, thuế bất động sản và hóa đơn tiện ích, theo Ngân hàng Hoàng gia Canada, tăng từ 46% vào đầu năm 2020. Khoảng thời gian này, giá nhà giảm khiến chủ sở hữu không hài lòng nhưng cả những người mua cũng chẳng mấy phấn khởi.