Giá giảm nhưng chung cư chưa hết "ế"

Khác hẳn cơn sốt FOMO giai đoạn 2024-2025, thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận làn sóng chiết khấu sâu lên tới cả tỷ đồng/căn ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn sụt giảm mạnh khi người mua nhà chuyển sang trạng thái phòng thủ trước áp lực lãi suất.

Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến hiện tượng nghịch lý: giá nhiều căn hộ giảm đáng kể, nhưng giao dịch lại sụt giảm 36,3% so với cùng kỳ năm trước do lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua.

Trái ngược với năm 2024-2025 khi giá chung cư tăng mạnh và người mua chạy theo tâm lý FOMO, thị trường Hà Nội hiện đang chứng kiến sự điều chỉnh rõ rệt. Theo Bộ Xây dựng, quý II 2026 có 100.005 giao dịch bất động sản thành công trên toàn quốc, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 căn, giảm 22,9% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm này phản ánh sự suy giảm thanh khoản đáng kể trên toàn thị trường.

Nhiều căn chung cư đã có mức giảm giá đáng kể. Ví dụ, một căn hộ 54m2 ở Tây Hà Nội được chào bán gần 5 tỷ đồng cuối năm 2025 hiện chỉ còn khoảng 3,7 tỷ đồng, tương ứng mức giảm khoảng 1,3 tỷ đồng. Tuy vậy, người mua vẫn tiếp tục chờ đợi, hy vọng giá sẽ giảm thêm. Tâm lý này phản ánh sự thay đổi căn bản từ FOMO sang tâm lý sợ chọn sai, khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong quyết định.

Lãi suất vay mua nhà hiện ở mức cao, phổ biến quanh 13-15% năm trong các giai đoạn khác nhau, tăng đáng kể so với trước đây. Rủi ro lãi suất thả nổi sau kỳ ưu đãi khiến nhiều người trì hoãn quyết định. Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% làm chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng, trong khi sức mua của người tiêu dùng suy yếu. Chi phí vốn cao khiến nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì xuống tiền nhanh như trước.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực. Mặc dù giá sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, vật liệu và tài chính vẫn ở mức cao, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc chủ đầu tư phải tăng cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng. Để phục hồi thanh khoản, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và cải thiện khả năng tiếp cận vốn.