Giá đất tăng chóng mặt sau đấu giá, sửa Luật kinh doanh bất động sản có giải được bài toán này?

Dù thế nào thì sau cuộc đấu giá đất với giá cao rồi bỏ cọc như vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cũng như các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang cơn sốt đất cứ thế nóng lên, nhiều nơi tăng giá đất bất thường.

Cái kết "không có hậu" cho những vụ thổi giá đất trong năm qua

Ngày 10/12/2021, TP.HCM tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất rộng khoảng hơn 30.000 m2 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đáng chú ý số tiền thu được từ phiên đấu giá này là 37.350 tỷ đồng, cao hơn gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (đại diện cho Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường tại TP.HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam.

Bên cạnh đó, ngoại trừ Ngôi Sao Việt là đơn vị phần nào đó có thương hiệu trên thị trường bất động sản. 3 pháp nhân còn lại bao gồm Công ty cổ phần Dream Republic, Công ty cổ phần Sheen Mega và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đều là những doanh nghiệp "vô danh". Thậm chí, tuổi đời của Thương mại Bình Minh chỉ mới có 5 tháng.

Sau khi kết quả vụ đấu giá được công bố, ngay lập tức đã tác động lên thị trường bất động sản Việt Nam.

Khu đô thị Sala Thủ Thiêm, nền biệt thự 447 m2 chào bán với giá 147 tỷ đồng thì nay sau phiên đấu giá đất chủ đất đã báo gia tăng lên 230 tỷ đồng. Các nền tại dự án đều tăng 40 - 50 tỷ đồng, thậm chí tăng 100% sau vụ đấu giá kỷ lục của nhóm nhà đầu tư.

Hội Môi giới Bất động sản phía Nam cho biết, các dự án ngay lập tức dừng lại không bán hàng để nghe ngóng thông tin, điều chỉnh giá bán sao cho phù hợp với tình hình mới.

Đồng thời, các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP. HCM đứng trước thách thức khó thành hiện thực. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng phần lớn nhu cầu của người dân TP. Hồ Chí Minh. Như vậy, giấc mơ sở hữu nhà càng trở nên xa tầm tay hơn với người thu nhập thấp.

Trước đó, vào cuối tháng 10/2021, phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) thu hút được khoảng 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự. Kết quả phiên đấu giá ghi nhận cao gấp 2-3 lần so với giá khởi điểm.

Cá biệt có lô B12 diện tích 44,5 m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê (Mai Dịch, Cầu Giấy) có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gần gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá cao nhất của phiên đấu giá.

Không chỉ ở Hà Nội và TP.HCM, các phiên đấu giá đất không chỉ "nóng bỏng tay" ở nhiều địa phương khác như: Bắc Giang, Thanh Hoá… Đơn cử, ghi nhận tại phiên đấu giá 98 lô đất ở Bắc Giang diễn ra tháng 11 vừa qua cũng thu hút được 495 khách hàng với 1.788 hồ sơ. Giá khởi điểm từ 1,2 - 2,85 tỷ đồng/lô, nhưng có 2 lô góc, diện tích gần 180m2/lô có giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm từ 3,35 - 3,4 tỷ đồng.

Khi ngân sách nhà nước chưa kịp mừng vì thu được những khoản tiền lớn thì lần lượt Ngôi Sao Việt và Thương mại Bình Minh - 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá ở Thủ Thiêm xin bỏ cọc. Trước đó nữa, việc bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm.

Đấu giá đất, từ một công cụ được cho là công bằng, minh bạch lại bị nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư lợi dụng để làm lợi cho mình, thổi giá đất lên mức cao nhằm kiếm lợi. Điều đáng nói, mặc dù nhìn thấy điều đó nhưng luật lại không thể điều chỉnh, cơ quan quản lý "bó tay".

Sửa luật sao cho trúng?

Đánh giá về hệ lụy từ kết quả bỏ cọc, trao đổi với Dân Việt, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, rất khó chứng minh dấu hiệu hình sự hay tội phạm gì ở trong vụ việc này. Nhưng xét về mặt xã hội, việc này có ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư, tạo hiện tượng bong bóng bất động sản… gây mất niềm tin cho nhà đầu tư trong các hoạt động đấu giá.

Ở góc độ một chuyên gia pháp lý, luật sư Trần Tuấn Anh cũng đánh giá, quy định pháp luật về hoạt động đấu giá hiện nay khá là đầy đủ và chặt chẽ. Tuy nhiên, hiện nhiều nơi tổ chức đấu giá, nhiều môi giới, đầu cơ lao vào "làm giá", không ít nơi diễn ra tình trạng bỏ cọc. Điển hình như vụ trả giá cao rồi bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, Thương mại Bình Minh gây ra những hệ lụy cho thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Sau vụ việc này các Bộ, ngành cũng như địa phương đã vào cuộc và đưa ra các biện pháp để tăng cường giám sát, quản lý việc đấu giá đất. Tuy nhiên, ở góc độ chuyên gia, nhiều người góp ý rằng luật pháp hiện hành vẫn còn bộc lộ nhiều vấn đề, khe hở để doanh nghiệp lách luật.

Bộ Xây dựng nhận định hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một số vụ việc có tổ chức.

Có tình trạng xã hội đen đe dọa cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá, ép phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để dìm giá như các vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020, tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội năm 2021.

Không chỉ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng có Công văn số 413 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, về mặt luật pháp cho thấy các quy định hiện hành đang có vấn đề. Vị này chỉ ra rằng, các doanh nghiệp đang lách từ câu chuyện được phép tham gia đấu giá cao sau đó bỏ cọc và chịu phạt. Tuy nhiên mức phạt lại không đủ sức răn đe.

"Luật phải chặt chẽ hơn, nếu được trong thời gian tới cần bổ sung thêm để tránh những tình trạng như vụ Thủ Thiêm. Nnhững doanh nghiệp nào tham gia đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên lưu lại vết. Từ đó xem xét quy định trong thời gian 5-10 năm không cho tham gia đấu giá, hay cấm trong vòng hai năm không được giao đất tại địa phương đấu giá", ông Tuyến nêu quan điểm.

Ngoài ra, phải đánh giá năng lực tài chính. Nếu tham gia đấu giá thì phải có năng lực tài chính, ví dụ có vốn từ 500-1.000 tỉ đồng chứ không thể có vài chục tỉ tham gia đấu giá rồi bỏ giá làm gây nhiễu loạn thị trường.

Theo ông Nguyễn Quang Tuyến, cần phải xử lý nghiêm, không chỉ mất tiền đặt cọc mà phải chịu phạt mức phạt cao lên đến hàng trăm tỉ đồng.

Hiện nay Nghị định của Chính phủ quy định xử lý hành chính đang còn nhẹ, chưa răn đe. Thậm chí, khi tham gia đấu giá và bỏ cọc rồi gây hậu quả nghiêm trọng, gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội thì có thể thí điểm đưa ra truy cứu trách nhiệm hình sự. Chuyển sang cơ quan công an để răn đe, làm gương.