Giá đất chờ một mặt bằng mới?

Định hướng mới về định giá đất đặt trọng tâm vào vai trò của Nhà nước trong điều tiết nguồn lực, với mục tiêu đưa chi phí đất về mức hợp lý hơn. Nếu được cụ thể hóa đồng bộ, đây có thể là yếu tố tác động đáng kể đến cấu trúc chi phí của doanh nghiệp bất động sản và mặt bằng giá nhà.

Cơ chế Nhà nước quyết định giá đất giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng nhưng đặt ra áp lực gia tăng chi phí sử dụng đất đối với các dự án bất động sản

Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng giá đất do Nhà nước quyết định theo mục tiêu phát triển từng thời kỳ, đồng thời hướng tới bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh. Nhà nước cũng được định hướng xây dựng các cơ chế về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phù hợp với từng loại đất.

Theo TS Phan Đức Hiếu, đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, nếu giá đất quá cao hoặc doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất, nguồn lực này có thể trở thành lực cản đối với hoạt động đầu tư. Chi phí đất cao cũng có thể được phản ánh vào giá thành sản phẩm và dịch vụ.

Với bất động sản, tác động đáng chú ý nằm ở giá vốn dự án. Khi chi phí đất được xác định hợp lý hơn, bài toán tài chính của chủ đầu tư có thể thay đổi theo hướng dễ dự báo hơn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá bán nhà sẽ tự động giảm, bởi giá thành còn phụ thuộc chi phí xây dựng, vốn, pháp lý, hạ tầng và biên lợi nhuận.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng việc hoàn thiện quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, định giá theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu có thể giúp thị trường chuyển từ cách xác lập giá dựa nhiều vào kỳ vọng sang chú trọng hơn tới giá trị thực.

Đây cũng là hướng được Chính phủ nhấn mạnh khi yêu cầu hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát giá đất và đẩy nhanh xây dựng, kết nối dữ liệu đất đai.

Vì vậy, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc đáng kể vào cách các định hướng được cụ thể hóa. Với doanh nghiệp, một hệ thống minh bạch hơn có thể hỗ trợ dự báo chi phí và lập kế hoạch dự án; với thị trường, dữ liệu tốt hơn có thể hạn chế khoảng cách giữa giá kỳ vọng và giá trị thực.