MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá đất – quyền định đoạt thuộc về ai?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố đã khơi dậy tranh luận gay gắt khi đề xuất tiếp tục để Nhà nước nắm quyền quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp. Một câu hỏi lập tức được đặt ra: Trong một nền kinh tế định hướng thị trường, giá đất – yếu tố sống còn của thị trường bất động sản – nên do cơ chế hành chính áp đặt hay để bàn tay thị trường tự điều tiết?

Để hiểu đúng vai trò của Nhà nước trong cơ chế định giá đất, không thể bỏ qua nguyên lý cốt lõi: đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Với vai trò đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có trách nhiệm tổ chức khai thác, sử dụng và phân phối lại tài nguyên này vì lợi ích chung. Vì vậy, việc Nhà nước nắm quyền quyết định giá đất khi giao đất, thu hồi, cho thuê hay chuyển mục đích sử dụng là điều nằm trong logic pháp lý của hệ thống hiện hành.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với quyền định giá tuyệt đối. Một nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế giá – nơi mà đất đai được mua bán, chuyển nhượng, đấu giá hàng ngày – không thể chấp nhận giá đất nhà nước đi chệch xa thực tế. Bởi lẽ, mỗi khi có khoảng cách lớn giữa giá thị trường và bảng giá hành chính, hệ quả là không chỉ thất thoát tài sản công, mà còn gây bất bình đẳng, dẫn đến khiếu kiện và ách tắc hàng loạt dự án.

Giá đất không chỉ là con số, mà là vấn đề về dữ liệu, phương pháp và minh bạch

Vấn đề cốt lõi trong tranh luận hiện nay không nằm ở việc “ai có quyền định giá” mà là giá đất được xác lập như thế nào, trên cơ sở nào và có đủ khách quan không. Trong khi pháp luật cho phép sử dụng các phương pháp định giá như so sánh, chiết trừ, thu nhập…, thì việc không bắt buộc áp dụng bất kỳ phương pháp cụ thể nào lại khiến quá trình định giá trở nên cảm tính, dễ bị lợi ích cục bộ chi phối.

Thực tế, tại nhiều địa phương, việc xác lập giá đất vẫn được thực hiện bởi hội đồng liên ngành – nơi cơ quan đề xuất và thẩm định là một – thiếu vắng vai trò của các tổ chức độc lập. Trong khi đó, dữ liệu đầu vào lại thiếu đồng bộ, phân mảnh và không cập nhật. Việc “tính mò” giá đất trong một thị trường đầy biến động là rủi ro về mặt thể chế và gây tổn hại trực tiếp đến quyền lợi người dân.

Cần xác lập “khoảng cách hợp lý” giữa giá nhà nước và giá thị trường

Không ai kỳ vọng bảng giá đất sẽ bằng đúng giá thị trường – bởi giá thị trường chịu ảnh hưởng của kỳ vọng, rủi ro và nhiều yếu tố ngoại sinh. Tuy nhiên, điều cần thiết là một biên độ sai số hợp lý – ví dụ ±20% so với giá giao dịch bình quân – để vừa đảm bảo tính khả thi trong quản lý, vừa phản ánh sát giá trị thực. Khi có biên độ rõ ràng, các bên liên quan sẽ có căn cứ minh bạch để thương lượng, phản biện và bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Một nghịch lý tồn tại lâu nay là: người dân muốn giá đất “sát thị trường” khi bị thu hồi, nhưng lại không muốn đóng thuế cao hơn khi chuyển nhượng hoặc kê khai tài sản. Muốn có một chính sách công bằng, trước hết cần nhìn nhận đất đai như một loại tài sản thật sự, phải chịu ràng buộc tài chính tương ứng.

Khoảng cách giá đất – nguồn cơn của xung đột và đình trệ

Chính sự chênh lệch giữa giá nhà nước và thị trường là nguyên nhân khiến tranh chấp trong thu hồi đất kéo dài, hàng loạt dự án bị đình trệ từ khâu lập phương án đền bù. Khi bên giao đất muốn đẩy giá đền bù xuống, còn bên bị thu hồi cảm thấy bị tước đoạt quyền lợi, thì mọi quá trình giải phóng mặt bằng đều rơi vào bế tắc. Tình trạng này không chỉ gây thiệt hại cho người dân, mà còn làm chậm đầu tư công và mất cơ hội phát triển toàn nền kinh tế.

Thêm vào đó, nếu giá đất không gắn liền với các chính sách tài chính như thuế, phí, tiền sử dụng đất, đấu giá, đầu tư công…, thì hệ thống sẽ vận hành rời rạc và dễ rơi vào trạng thái rối loạn.

Những kiến nghị cụ thể để thoát khỏi “mê lộ giá đất”

Để giải bài toán định giá đất một cách căn cơ, cần đồng bộ hóa cả thể chế, dữ liệu và tổ chức thực thi:

Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tích hợp dữ liệu từ thuế, ngân hàng, công chứng, quy hoạch và các giao dịch thực tế. Dữ liệu phải cập nhật, liên thông và mở cho người dân, doanh nghiệp và tổ chức định giá độc lập.

Chuẩn hóa các phương pháp định giá, bắt buộc áp dụng tùy loại đất và mục đích sử dụng. Việc này sẽ giúp giảm tính chủ quan và tăng tính khách quan, minh bạch cho giá đất.

Tái cấu trúc hội đồng định giá đất, bổ sung thành phần độc lập, tổ chức nghề nghiệp và chuyên gia định giá để đảm bảo không còn tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Công khai toàn bộ quy trình định giá, từ dữ liệu đầu vào, phương pháp, đơn vị thực hiện đến kết quả cuối cùng. Người dân phải có quyền tiếp cận và phản biện với bất kỳ quyết định nào ảnh hưởng đến tài sản của mình.

Thiết kế chính sách định giá trong tổng thể các luật liên quan, từ thuế, đầu tư công đến quy hoạch đô thị, tránh mâu thuẫn, chồng chéo và bảo đảm thị trường đất đai vận hành đúng với quy luật kinh tế.

Đừng ép thị trường theo Nhà nước – Hãy để Nhà nước theo kịp thị trường

Giá trị của đất không thể được tạo ra từ bàn làm việc của công chức hay các văn bản hành chính. Nó được định hình từ nhu cầu thực tế, năng lực khai thác, hạ tầng kết nối và nhiều yếu tố thị trường khác. Vai trò của Nhà nước không phải là “ấn định giá trị”, mà là xây dựng hệ thống đo đạc, phản ánh và điều tiết giá trị đó theo hướng công bằng, minh bạch và hiệu quả.

Chỉ khi nào Nhà nước chuyển từ “người định đoạt” sang “người phản ánh và điều tiết”, giá đất mới có thể trở thành nền tảng vững chắc cho phát triển bền vững, thay vì là tâm điểm của xung đột và bất ổn.