Giá căn hộ bỏ xa thu nhập của người dân tới....20 lần

Thị trường bất động sản TP.HCM đang rơi vào một nghịch lý trớ trêu: Nguồn cung dự án ồ ạt bung hàng sau thời gian dài tắc nghẽn, nhưng thanh khoản lại lao dốc không phanh từ 40% đến 50%. Căn nguyên của dòng tiền "mắc kẹt" không nằm ở việc thiếu hàng, mà do gần 90% sản phẩm mới mở bán đã bị đẩy lên phân khúc cao cấp, hoàn toàn thoát ly khỏi túi tiền và nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Khi giá nhà liên tục tăng phi mã gấp 20 lần thu nhập bình quân năm, mọi nỗ lực tháo gỡ pháp lý hay hạ lãi suất đều trở nên vô nghĩa nếu dòng sản phẩm bình dân tiếp tục bị các chủ đầu tư xóa sổ khỏi bản đồ thị trường.

Giá căn hộ bỏ xa thu nhập của người dân tới....20 lần

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung tăng trở lại nhưng giao dịch vẫn ì ạch. Hàng chục nghìn sản phẩm mới được tung ra thị trường, song sức mua chưa có dấu hiệu phục hồi tương xứng.

Theo thống kê mới nhất, đến hết tháng 5, TP.HCM có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp hơn 16.300 căn hộ. Đồng thời, gần 100 dự án khác đang triển khai với quy mô hơn 95.000 căn.

Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Gần 90% sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục vắng bóng. Phân khúc trung cấp cũng chiếm tỷ trọng khá khiêm tốn.

Việc nguồn cung phục hồi nhưng tập trung vào nhóm sản phẩm giá cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường không được cải thiện đáng kể. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng phần lớn người mua không đủ khả năng tài chính để tiếp cận.

Khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy lượng giao dịch căn hộ và nhà phố tại TP.HCM giảm khoảng 40-50% so với cùng kỳ năm trước. Đất nền vùng ven tiếp tục trầm lắng, trong khi biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ thấp.

Đáng chú ý, sức mua trên thị trường phía Nam từ đầu năm đến nay chỉ bằng một phần nhỏ so với giai đoạn cuối năm trước. Lượng khách xuống tiền giảm mạnh, trong khi tình trạng bỏ cọc hoặc trì hoãn giao dịch xuất hiện nhiều hơn.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân cốt lõi không còn nằm ở nguồn cung mà ở bài toán giá bán. Trong nhiều năm qua, tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa đà tăng thu nhập của người dân.

Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng khoảng 50% trong vòng 5 năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ cải thiện với tốc độ thấp hơn đáng kể. Hệ quả là khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước nhưng vẫn dao động quanh 9-10%/năm. Với nhiều gia đình trẻ, đây vẫn là gánh nặng tài chính không nhỏ khi giá bất động sản liên tục neo ở mức cao.

Thực tế cho thấy lượng khách tìm hiểu dự án vẫn khá lớn, chứng tỏ nhu cầu nhà ở chưa hề suy giảm. Tuy nhiên, tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế lại ngày càng thấp do rào cản tài chính quá lớn.

Các chuyên gia nhận định thị trường đang phục hồi nhưng không đồng đều. Việc tháo gỡ pháp lý và hoàn thiện khung chính sách mới sẽ tạo nền tảng tích cực trong dài hạn, song chưa thể giải quyết ngay bài toán mất cân đối cung cầu.

Trong bối cảnh phần lớn dự án mới vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, thanh khoản khó có thể bật tăng mạnh. Thị trường hiện không thiếu dự án, điều còn thiếu là những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Chỉ khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội được cải thiện đáng kể, quá trình phục hồi mới có thể diễn ra bền vững. Nếu không, tình trạng dự án tăng nhưng giao dịch giảm nhiều khả năng sẽ còn kéo dài.