Giá bất động sản năm Nhâm Dần có thể tiếp đà tăng

Năm 2022, nhà đất có thể tăng giá ở điểm nóng hạ tầng, nơi có mật độ dân cao nhưng khó lập đỉnh ở nơi tiềm năng kinh tế kém.

Chia sẻ với VnExpress, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Bất động sản BonLand dự báo thị trường địa ốc phía Nam vẫn còn nhiều khả năng tăng trưởng về giá trong 12 tháng tới, song cũng sẽ có "bài kiểm tra" giá trị thực của tài sản sau những cơn sốt đất năm 2021.

Ông Duyệt phân tích, năm ngoái, giá nhà đất hầu như tăng đều ở nhiều quận, huyện, nội ngoại ô TP HCM và các tỉnh giáp ranh phía Nam. Mức tăng giá chào bán sơ cấp trong biên độ 10-12% với chung cư và tăng trung bình 15-25% đối với bất động sản liền thổ (nhà gắn liền với đất hoặc đất nền). Thời điểm cuối quý IV/2021, cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm lập đỉnh đã tác động đẩy giá bất động sản leo thang ở biên độ lớn hơn.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường nhà đất TP HCM và vùng phụ cận năm 2022 sẽ khó xảy ra tình trạng tăng giá đại trà khắp nơi như năm 2021. Thay vào đó diễn biến tăng giá có khả năng rơi vào những khu vực có tiềm năng kinh tế tốt hoặc hạ tầng được đầu tư mạnh. Các biến số tăng giá nhà đất năm Nhâm Dần phụ thuộc rất lớn vào cách Chính phủ điều hành nền kinh tế và cách vừa phòng chống dịch, ngăn biến chủng mới vừa phục hồi kinh tế.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo đánh giá của ông Duyệt, việc Nhà nước ưu tiên đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng như các tuyến cao tốc, vành đai, sân bay, mở thêm khu công nghiệp... trong năm 2022 sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Nơi có hạ tầng phát triển và kinh tế hồi phục nhanh giá nhà đất có thể tăng trưởng nhờ quy luật cộng hưởng và nơi tiềm năng kinh tế kém giá bất động sản sẽ khó có cơ hội lập mặt bằng giá mới. Khả năng tăng gía nhà đất năm 2022 có thể theo 3 cấp độ.

Cấp độ 1, kịch bản thận trọng, đà hồi phục kinh tế chậm nhưng chắc, dịch bệnh được kiểm soát ổn định từng bước, giá bất động sản sẽ dao động trong biên độ trên dưới 15%. Trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát tốt đồng thời Chính phủ có những chính sách hỗ trợ kịp thời để vực dậy ngành du lịch, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội hưởng lợi, giá bán nhà đất ở các thủ phủ du lịch như thành phố biển, thậm chí cao nguyên sẽ tăng cùng với phục hồi thanh khoản trong trung hạn (6-9 tháng tới).

Cấp độ 2, kịch bản táo bạo (kinh tế hồi phục thần tốc, giá nhà đất có thể đội lên cao hơn năm 2021 (tăng trên 25%). Cấp độ 3, kịch bản xấu diễn ra, giá nhà đất có thể đi ngang, thậm chí đối mặt với bài kiểm tra giá trị thực và điều chỉnh tùy theo khu vực.

Ông Duyệt nhận định, nếu đà tăng giá của bất động sản diễn ra bình thường (mức tăng bình quân không quá 15% một năm), thị trường có cơ hội phát triển ổn định. Tuy nhiên, nếu giá nhà đất tăng quá nóng (trên 25% một năm) sẽ xuất hiện nhiều rủi ro. Nhà đầu tư nên thận trọng với những địa phương có giá đất tăng nhiều lần nhưng chưa có lý do và thông tin hợp lý, có khả năng tạm chững giá, thậm chí điều chỉnh giá sau giai đoạn nóng sốt.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo, năm 2022 nhiều khả năng Chính phủ sẽ mạnh tay với chủ trương siết tín dụng bất động sản, song song đó cũng siết quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản để giảm nhiệt thị trường. Do đó, nếu nhà đầu tư dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính (vay vốn tỷ trọng cao so với giá trị tài sản), khi các chính sách trở nên thắt chặt và không còn được thông thoáng như cũ nữa, sẽ xảy ra tình trạng vỡ kế hoạch tài chính.

"Để chuẩn bị cho năm 2022 đầu tư an toàn và hiệu quả, những người tham gia thị trường nên rà soát lại kế hoạch tài chính và cơ cấu lại danh mục đầu tư sớm nhất để bảo toàn tài sản khi có rủi ro về thị trường xảy ra", ông Duyệt khuyến nghị.