DXS-FERI: Giá căn hộ tăng 10-15% trong nửa đầu 2026, dự báo nguồn cung vượt 100 ngàn sản phẩm vào cuối năm

Nửa đầu 2026, DXS-FERI cho biết giá căn hộ tăng 10-15% so với cùng kỳ, nhưng dự báo diễn biến giá sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm khi nguồn cung tiếp tục cải thiện và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất ở mức cao đã tác động đáng kể đến thị trường, khiến hầu hết các chỉ số điều chỉnh giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025.

Nguồn cung mới mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt 37,300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối 2025. Miền Bắc và miền Nam tiếp tục là 2 khu vực dẫn dắt.

Lượng hấp thụ sơ cấp đạt 26,100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm 62% so với nửa cuối năm 2025. Trong đó, miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, còn miền Nam chiếm 40%.

Căn hộ tiếp tục dẫn dắt đà tăng giá

DXS-FERI ghi nhận giá bán sơ cấp 6 tháng đầu năm tiếp tục tăng trên phạm vi cả nước, song mức tăng có sự phân hóa giữa các phân khúc và từng khu vực. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ hạ tầng được cải thiện, nguồn cung mới tập trung vào các dự án chất lượng cao và chi phí phát triển ngày càng lớn.

Căn hộ vẫn là phân khúc tăng mạnh nhất, với mức tăng 10-15% tại miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây tăng 5-7% so với cùng kỳ năm 2025. Giá sơ cấp hiện dao động 45-170 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 40-150 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 32-115 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 30-60 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Các phân khúc nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền cũng ghi nhận xu hướng tăng nhưng ổn định hơn.

Nhà phố tăng khoảng 5-7% tại miền Bắc, dao động từ 80-280 triệu đồng/m2, và 3-5% ở các khu vực còn lại, với mức giá từ 50-250 triệu đồng/m2 tại miền Nam; miền Trung và miền Tây lần lượt ghi nhận mức giá 50-145 triệu đồng/m2 và 30-90 triệu đồng/m2.

Biệt thự cũng duy trì mức tăng tương tự, với khung giá dao động từ 85-300 triệu đồng/m2 tại miền Bắc, 60-320 triệu đồng/m2 tại miền Nam, 50-210 triệu đồng/m2 tại miền Trung và 80-100 triệu đồng/m2 tại miền Tây.

Trong khi đất nền tăng 5-8% tại miền Bắc, với mức giá dao động 50-100 triệu đồng/m2 và 3-5% ở miền Trung, miền Nam và miền Tây, tương ứng với khung giá lần lượt 15-80 triệu đồng/m2, 25-70 triệu đồng/m2 và 12-45 triệu đồng/m2.

Theo DXS-FERI, diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc thay vì tăng nóng. Tuy nhiên, nếu so với cuối năm 2025, mặt bằng giá nhìn chung không tăng thêm mà chuyển sang trạng thái ổn định.

Người mua ưu tiên nhu cầu ở thực

DXS-FERI nhận định người mua vẫn có nhu cầu sở hữu bất động sản nhưng thận trọng hơn, trước biến động lãi suất và các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là động lực chính của thị trường. Khách hàng ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác lâu dài, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và chuyển sang dùng nhiều vốn tự có để giảm áp lực chi phí vay.

Quyết định mua ngày càng dựa trên khả năng cân đối tài chính, thay vì tâm lý đám đông. Hạ tầng giao thông, quy hoạch, khả năng kết nối cùng bốn yếu tố gồm pháp lý, năng lực chủ đầu tư, chính sách bán hàng và khả năng khai thác dự án trở thành tiêu chí quan trọng khi lựa chọn sản phẩm.

Dự báo nguồn cung vượt 100 ngàn sản phẩm

DXS-FERI dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ đón nhận thêm khoảng 33 ngàn sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100 ngàn sản phẩm. Miền Nam tiếp tục dẫn đầu với 15,000 sản phẩm, chiếm 40% nguồn cung mới.

Nguồn cầu được dự báo vẫn thận trọng, với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp 20-30%.

Diễn biến giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp giảm ở một số sản phẩm chịu áp lực lãi vay. Ngược lại, giá thuê được kỳ vọng duy trì ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

DXS-FERI cũng cho rằng niềm tin thị trường vẫn chịu ảnh hưởng bởi mặt bằng lãi suất, dự kiến duy trì 12-14% trong 6 tháng cuối năm khi Chính phủ ưu tiên kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng bền vững, thay vì các gói kích thích ngắn hạn.

Dù vậy, người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền với những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và đi kèm giải pháp tài chính phù hợp.