Đừng sợ bị gọi là đầu cơ

Tại hội thảo “Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang bước sang một chu kỳ hoàn toàn mới. Đó là chu kỳ của giá trị thực, pháp lý minh bạch và sự thanh lọc mạnh mẽ về nguồn vốn, thay cho những cơn sốt ngắn hạn dựa trên đầu cơ thuần túy.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, bất động sản không thể tách rời bức tranh vĩ mô. Sau giai đoạn biến động, kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo ổn định hơn nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt. Ông nhấn mạnh, nếu nhà đầu tư tin vào triển vọng tăng trưởng bền vững của nền kinh tế, thì bất động sản vẫn là kênh tích sản vững chắc trong dài hạn. “Đừng sợ bị gọi là đầu cơ, bởi đầu tư cho tương lai tự thân đã mang yếu tố đầu cơ”, ông Nghĩa nói, đồng thời cho rằng đất nền tại các tỉnh vẫn có dư địa sinh lời tốt.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, Cấn Văn Lực cho rằng chu kỳ mới sẽ không còn chỗ cho những cách làm “chộp giật”. Lạm phát đang được kiểm soát, nhưng lãi suất huy động và cho vay có xu hướng nhích lên do áp lực tín dụng, trong khi bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối. Vì vậy, dòng tiền năm 2026 sẽ chọn lọc hơn, tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực và được Nhà nước khuyến khích như nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD).

Đại diện cơ quan quản lý và truyền thông cũng đồng tình rằng thị trường 2025–2026 sẽ không vận hành theo quán tính cũ. Hà Quang Hưng nhấn mạnh “bộ lọc” của dòng tiền hiện nay là pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và uy tín chủ đầu tư. Những dự án thiếu pháp lý, định giá quá cao so với giá trị sử dụng sẽ ngày càng khó tiếp cận vốn.

Từ phía thị trường, Trần Quang Trung cho biết hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt: 34% quyết định mua dựa trên uy tín chủ đầu tư, trong khi yếu tố đầu cơ lợi nhuận chỉ còn 24%. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác thực, cho thuê hoặc vận hành, tránh tình trạng “nuôi báo cô” tài sản.

Bổ sung thêm, Phạm Thị Miền khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá mức, ưu tiên vốn tự có và chiến lược trung – dài hạn. Một số chuyên gia khác cũng chỉ ra triển vọng của các sản phẩm gắn với chăm sóc sức khỏe, nơi kết hợp giữa giá trị đầu tư và chất lượng sống.

Tổng thể, các chuyên gia thống nhất rằng năm 2026 sẽ là mốc bản lề: thị trường không thiếu tiền, nhưng dòng tiền đang “kén chọn” hơn. Những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn ngắn hạn sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho các dự án có giá trị thực, năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.