Dự đoán hướng dòng tiền bất động sản “bẻ lái”

Thị trường bất động sản quý 2/2024 ghi nhận nhiều dấu hiệu phục hồi, khi nguồn cung mới cùng lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt tăng gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước...

Nền kinh tế Việt Nam đã bước qua 6 tháng đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng mạnh mẽ, tạo cơ sở để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu của cả năm 2024. Cụ thể, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước quý 2/2024 đạt 6,93% và 6 tháng đạt 6,42%, vượt kịch bản đưa ra tại Nghị quyết số 01/NQ-CP. Theo đó, dựa trên tiền đề là sự ổn định của nền kinh tế, thị trường bất động sản quý 2/2024 cũng ghi nhận tín hiệu khởi sắc.

Thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết quý 2, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với 19.747 sản phẩm chào bán mới. Ngoài ra, toàn thị trường có hơn 14.400 giao dịch thành công. Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cải thiện.

Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ, còn nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư, tăng khoảng 30% so với quý trước. Nhu cầu ở thực đều được củng cố, khi niềm tin thị trường hồi phục đáng kể, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp, chủ đầu tư mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn...

VARS đánh giá, tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Trong đó, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp quý 2 được đóng góp bởi phân khúc này. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội được ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán, mặc dù giá sơ cấp trung bình ở mức cao.

Theo dữ liệu nghiên cứu của đơn vị, chỉ số giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Cụ thể, từ cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM. Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với kỳ gốc (quý 2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội có mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP.HCM. Bên cạnh đó, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng bắt đầu tăng tốc với tốc độ tăng giá trong quý 2/2024 vượt qua TP.HCM.

Căn cứ tình hình thực tế, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng giá căn hộ sơ cấp rất khó giảm. Đặc biệt khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Hơn nữa, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm được nhiều chủ đầu tư dự kiến tiếp tục phát triển phân khúc căn hộ phục vụ cho nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu ở thực của người có tiền. Còn sở hữu nhà bình dân, cá nhân thu nhập trung bình, hoặc thấp khả năng chỉ tiếp tục “trông mong” vào nhà ở xã hội.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư cũng đang phục hồi bởi niềm tin của người dân và doanh nghiệp về sự khởi sắc của thị trường ở mức cao, do Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật Các tổ chức tín dụng sắp có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó… càng thúc đẩy kế hoạch của các nhà phát triển”, Chủ tịch VARS phân tích.

Theo chia sẻ của chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các nhà phát triển bất động sản Việt Nam vẫn quan tâm đầu tư vào phân khúc cao cấp, vì hiện nay để có quỹ đất phát triển dự án không phải dễ dàng, do đó nhà đầu tư sẽ tính toán sao cho mật độ vốn có lợi trên 1m2 đất. Ngoài ra, một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn. Đặc biệt, ông Thịnh đánh giá tốc độ phát triển của Việt Nam rất nhanh, đời sống của một bộ phận người dân cũng tăng lên. Rõ ràng, khi thu nhập cao hơn thì chỗ ở cũng đòi hỏi cao dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở hạng sang.

Hiện nay, báo cáo của Công ty Henley & Partners về các quốc gia và vùng lãnh thổ chứng kiến số lượng triệu phú USD tăng nhanh nhất thế giới giai đoạn 2013-2023, chỉ ra Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng nhóm triệu phú USD nhanh nhất, cụ thể là tăng 98% trong 10 năm từ 2013 đến 2023. Trung Quốc và Mauritius xếp sau với lần lượt 92% và 87%. Đến nay, Việt Nam có gần 20.000 triệu phú nhưng con số này dự báo còn tăng. Do đó, các chuyên gia đánh giá xuất phát từ sự sẵn sàng chi trả của tầng lớp này đối với chốn an cư, chính là cơ sở để chủ đầu tư phát triển các sản phẩm cao cấp, trong đó có căn hộ.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Bình, Tổng thư ký VARS, cho rằng mặc dù, phân khúc căn hộ là sự lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư, nhưng trên cơ sở cân nhắc kỹ yếu tố vĩ mô, dòng tiền trên thị trường sẽ dần “rẽ” sang những loại hình khác sau khi đã xem xét đến các đặc điểm liên quan...