Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp: Những gam màu sáng tối

Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp quý I/2024 hứa hẹn một cuộc chạy đà lý thú cho 2024.

Trên sàn chứng khoán, bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) luôn là nhóm cổ phiếu gắn với triển vọng thu hút đầu tư nước ngoài trực tiếp (FDI) - một trong những thế mạnh của Việt Nam tại thời điểm hiện nay và trong dài hạn.

Song nhóm BĐS KCN cũng có sự phân hóa kết quả kinh doanh gắn với khả năng mở rộng, phát triển quỹ đất, tỷ lệ lấp đầy tại KCN cũng như chi phí quản lý... của từng doanh nghiệp.

Tại cuối quý I/2024, KQKD của các doanh nghiệp nhóm ngành này có sự phân hóa mạnh, chia rõ những gam màu sáng tối, theo phân tích của VPBankS, khi một số doanh nghiệp tăng trưởng cao so với cùng kỳ năm trước từ trên 2 chữ số; một số doanh nghiệp lại rơi vào tăng trưởng âm.

Nhóm tăng trưởng lợi nhuận tích cực

Điển hình cho nhóm tăng trưởng cao trong quý, Tổng Công ty IDICO (HNX:IDC) với kết quả doanh thu bật tăng 115,1% yoy nhờ ghi nhận (1) bàn giao đất KCN tại các dự án đã kí hợp đồng thuê đất trước đó, (2) ghi nhận doanh thu bàn giao khoảng 1,45ha đất cho AEON. Lợi nhuận trước thuế (LNTT) cuối quý I/2024 của IDC tăng hơn 4 lần yoy từ mức nền thấp hơn 2023, đạt 999 tỷ đồng.

Tổng Công ty Viglacera (HoSE:VGC) quý I/2024 ghi nhận doanh thu giảm nhẹ 4,1% yoy, tuy nhiên LNTT tăng mạnh 55,8% yoy, đạt 344 tỷ đồng nhờ mảng BĐS KCN ghi nhận đà tăng giá cho thuê, giúp cải thiện biên lợi nhuận gộp trong bối cảnh mảng kinh doanh kính tiếp tục thâm dụng. Nếu so với quý liền trước, tăng trưởng LNTT lên mức 2.479,9%.

CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE:SZC) cũng ghi nhận doanh thu và LNTT tăng mạnh trong quý I/2024, chủ yếu do quý I/2023 ghi nhận KQKD thấp kỉ lục (do chậm bàn giao đất tại KCN Châu Đức cũng như dự án KĐT Sonadezi Hữu Phước). Cụ thể, doanh nghiệp đạt doanh thu 214 tỷ đồng, tương đương tăng 238,4% yoy; tuy nhiên -17,3% qoq.

Dẫn đầu nhóm họ Sonadezi, Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp (HoSE:SNZ) đạt 1.292 tỷ đồng doanh thu và 439 tỷ đồng LNTT, được cải thiện từ mức nền thấp trong quý I/2023 nhờ KQKD tích cực của hầu hết các công ty con như SZC, Sonadezi Long Bình (HNX:SZB), Sonadezi Long Thành (HoSE: SZL)...

Tương tự, một số doanh nghiệp khác như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HoSE: BCM), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HoSE: SIP), CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE: ITA)... cũng ghi nhận LNTT tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước.

Nhóm giảm sâu

CTCP Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR) là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu nhóm BĐS KCN có KQKD không tươi sáng nếu so với cùng kỳ năm trước lẫn so với quý liền trước. PHR tại cuối quý I/2024 ghi nhận doanh thu và LNTT lần lượt đạt 323 và 90 tỷ đồng, lần lượt giảm nhẹ -1,0% và 68,2% yoy. Nguyên nhân chủ yếu của sụt giảm lợi nhuận là do thiếu hụt khoản thu nhập bất thường từ đền bù đất.

CTCP Long Hậu (HoSE: LHG) cũng giảm cả doanh thu và LNTT quý I với ghi nhận lần lượt đạt 76 và 40 tỷ đồng. So với cùng kỳ năm trước, doanh thu của LHG giảm 34,1%; lợi nhuận giảm 36,1%. Theo thuyết minh của LHG, sự sụt giảm chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu sụt giảm từ 53,9 tỷ đồng, về chỉ còn 0,17 tỷ đồng.

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: VGR) tuy có doanh thu tăng 10,8% yoy hỗ trợ bởi sự phục hồi của thị trường cao su thế giới cũng như Việt Nam nhưng LNTT lại giảm 17,9% yoy do thiếu hụt khoản tiền từ đền bù đất (quý I/2023 ghi nhận 211 tỷ đồng).

CTCP Khu Công nghiệp Tân Uyên (UpCOM: NTC) cũng là doanh nghiệp ghi nhận giảm nhẹ 2,3% và 14,1% yoy trong bối cảnh chờ đợi dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng thống nhất chi phí đền bù đất, đưa vào vận hành để đóng góp doanh thu.

Tổng Công ty Phát triển Khu đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc, HoSE: KBC) rơi vào nhóm có doanh thu ghi nhận đáng thất vọng khi giảm 93,1% yoy khi không có hoạt động bàn giao đất KCN nào trong quý I/2024, LNTT ghi nhận mức lỗ ròng 36 tỷ đồng. Theo kế hoạch kinh doanh 2024, doanh nghiệp này thực hiện được -0,9%.

Ngoài ra, nếu so với kết quả quý liền trước, tăng trưởng LNTT của các doanh nghiệp như ITA, DPR, LHG, PHR... đều ghi nhận sụt giảm.

Triển vọng và lựa chọn đầu tư cổ phiếu 2024

Mặc dù khởi động chạy đà trong quý đầu năm có sự phân hóa KQKD, song một số đơn vị đã lên kế hoạch kinh doanh 2024, thực tế cùng có chung tham vọng tăng trưởng mạnh.

Trong năm 2024, Kinh Bắc đặt kế hoạch tổng doanh thu 9.000 tỷ đồng, tăng 60,2% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, tăng 78,2% so với thực hiện trong năm 2023. Bất chấp KQKD quý I/2024 của KBC không tích cực, tại phiên giao dịch 28/5, nhóm quỹ liên quan Dragon Capital đã mua thêm 100.000 cổ phiếu KBC để nâng sở hữu từ 4,99%, lên hơn 5% vốn điều lệ và chính thức trở thành cổ đông lớn. Trong đó, quỹ mua vào 100.000 cổ phiếu là quỹ KB Vietnam Focus Balanced Fund.

Năm 2024, KBC ước tính diện tích đất cho thuê KCN vào khoảng 150 ha, đến từ các dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung, các cụm công nghiệp ở Hưng Yên, Long An, KCN Tràng Duệ 3 …

Ngoài ra, Kinh Bắc cũng chuẩn bị quỹ đất KCN mới ở các địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu với tổng diện tích khoảng 3.500 ha đất KCN và 650 ha đất Khu đô thị..., cho thấy triển vọng của doanh nghiệp trong cả năm và dài hạn.

Tương tự, Becamex IDC - doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lớn nhất tại Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và chiếm khoảng 3,6% thị phần toàn quốc, hiện đang trực tiếp vận hành 06 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 3.577 ha, từ bệ phóng lãi sau thuế 119 tỷ đồng trong quý 1/2024 tăng 60% so với cùng kỳ năm trước, cũng được đánh giá có triển vọng nhờ hưởng lợi dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.

Theo dự phóng, các dự án KCN lớn như KCN Cây Trường, VSIP Cần Thơ, Becamex Bình Phước và Becamex VSIP Bình Định đang được đẩy mạnh để sớm đưa vào vận hành, sẽ giúp doanh thu cho thuê đất KCN được cải thiện từ năm 2024.

Becamex IDC có nhiều thành viên là cái tên nổi bật trên sàn chứng khoán như Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HoSE: TDC), Becamex IJC (HoSE: TDC), Becamex ACC (HoSE: ACC), Becamex BCE (HoSE: BCE)…Trong đó, không thể không kể đến VSIP – liên doanh giữa Becamex IDC và doanh nghiệp Singapore, tổng công ty sở hữu 49%. Với 12 dự án trên cả nước có tổng diện tích hơn 10.000 ha, hiện tại, VSIP đã trở thành nhà phát triển khu công nghiệp và đô thị tích hợp hàng đầu Việt Nam.

Đáng chú ý, ngoài hưởng lợi trực tiếp từ số dự án KCN được phê duyệt và quỹ đất rộng lớn, sẵn sàng chào đón các "đại bàng" và "chim sẻ" đến "làm tổ", một thông tin có tính kích hoạt đòn bẩy cho cổ phiếu BCM, là doanh nghiệp vào danh sách Nhà nước thoái vốn trong năm 2024. Theo đó, ngày 17/5, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký Quyết định phê duyệt tỷ lệ vốn Nhà nước nắm giữ tại Becamex IDC giảm từ 95,44% vốn điều lệ xuống mức nắm giữ trên 65% vốn điều lệ đến hết năm 2025. Cổ phiếu BCM phục hồi nhanh trong vòng 1 tháng, đưa vốn hóa đạt 2,65 tỷ USD và khả năng hiệu ứng "tin thoái vốn" vẫn còn tiếp tục...

Đánh giá từ lợi thế quỹ đất, cơ sở hạ tầng, giá thuê, khả năng được phê duyệt các dự án, tỷ lệ lấp đầy và trên cơ sở định giá theo P/B..., theo báo cáo phân tích của VPBankS, nếu chia các doanh nghiệp BĐS KCN thành 2 nhóm, thì luận điểm đầu tư cổ phiếu nhóm này trong năm 2024 sẽ là:

Với nhóm doanh nghiệp phát triển dự án KCN: Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất hiện hữu/tương lai lớn ở khu vực miền Bắc, có kinh nghiệm phát triển KCN phù hợp với nhu cầu sản xuất điện tử sẽ có lợi thế trong việc đón làn sóng FDI mạnh mẽ. Các doanh nghiệp KQKD quý I/2024 tương đối thất vọng, tuy nhiên có khả năng bật trở lại trong quý II/2024 và ghi nhận tăng trưởng tốt cho KQKD 2024. Tiêu biểu cho nhóm này: KBC, IDC.

Với nhóm doanh nghiệp cao su, chuyển đổi quỹ đất KCN: Các doanh nghiệp sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh, đảm bảo được khả năng chi trả cổ tức bằng tiền mặt cao và đều đặn hàng năm; Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, sẵn sàng chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất cao su sang đất KCN và dự kiến được đưa vào hoạt động trong những năm tới. Tiêu biểu cho nhóm này: PHR, DPR.