01/06/2022 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Đổ xô săn đất quanh đường vành đai 4 Hà Nội: Rủi ro khó lường

Với những thông tin quy hoạch, nhiều nhà đầu tư ăn theo dễ gặp phải rủi ro chôn vốn lên tới hàng chục năm như nhiều dự án mở đường trước đó.

Giá đất quanh đường vành đai 4 Hà Nội tăng chóng mặt

Thời gian qua, thông tin triển khai đường vành đai 4 đã nhanh chóng trở thành tâm điểm của nhà đầu tư bất động sản. Giá đất các vùng ven Hà Nội vì thế mà liên tục tăng "nóng".

Được một số nhân viên môi giới tư vấn, vợ chồng chị Mai tới xem một số lô đất. Tuy nhiên, mức giá đưa ra đều khá cao, một số khu vực như xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) đã tăng khoảng 3-4 lần so với cách đây 1 năm. Cao nhất là những mảnh nằm dọc theo tuyến đường 35, có mức giá khoảng 30-40 triệu đồng/m2.

Không chỉ đất mặt đường mà các lô trong ngõ cũng đều tăng giá. Tại xã Minh Trí, một lô đất trong ngõ cụt, đường rộng 3 mét đang được chào bán với giá 8-9 triệu/m2. Gần đấy, một mảnh khác bám đường rộng hơn có giá 12-15 triệu/m2.

Chị Mai cho hay, giá đất ven đô tăng mạnh khiến vợ chồng chị giật mình. Qua tìm hiểu, chị biết được một số lô đất đã qua 4, 5 đời chủ mà vẫn tiếp tục tăng giá. “Nhân viên môi giới cho rằng, nếu so với các huyện khác mà đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá đất Sóc Sơn vẫn còn rẻ. Giá đất nền Sóc Sơn chắc chắn sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2022”, chị Mai kể.

Một lô đất ở Minh Phú được rao với giá 6 triệu đồng/m2 vào tháng 12/2021. Đến tháng 3/2022, lô đất này tăng lên 30 triệu đồng/m2. Môi giới thông báo, giá tăng cao như vậy vì lô đất này nằm sát đường Vành đai 4.

Tại Nam Sơn hay Bắc Sơn, cuối năm 2020, đầu năm 2021, đất đai ở đây được chào bán dưới 1 triệu/m2 và rất ít người quan tâm do lo ngại môi trường sống bị ảnh hưởng bởi bãi rác Nam Sơn. Nhưng đến nay, số lượng tìm kiếm rất lớn, giá cũng tăng lên gấp đôi. Thậm chí đất lâm nghiệp, đất rừng... cũng được cò đất rao bán rầm rộ.

Không chỉ ăn theo quy hoạch mà Sóc Sơn cũng đang là thủ phủ của homestay nên đất cũng tăng giá từ lâu. Chỉ tính riêng đoạn gần Việt Phủ Thành Chương đã có hàng chục tờ rơi, biển rao bán đất dọc đường, trung bình chưa đầy 100m sẽ có 1 tờ rơi rao bán đất.

Nhận thấy khá nhiều rủi ro khi đất Sóc Sơn tăng, chị Mai đã chuyển từ khu vực Sóc Sơn sang phía huyện Thanh Oai, Thường Tín. Tuy nhiên đến nay, vợ chồng chị vẫn chưa tìm được mảnh đất nào ưng ý, phù hợp với khả năng tài chính.

Tại huyện Thanh Oai, một số lô đất được môi giới rao bán, sau khi có thông tin Vành đai 4 đã tăng giá. Bà Lê Thị Thoa, một môi giới nhà đất cho hay, nhiều người dân đang có nhu cầu gom đất rẻ để chờ đường đi qua. Bên cạnh đó, nhiều gia đình cũng dừng rao bán để nghe ngóng tình hình. Tuy nhiên, nếu muốn mua vẫn còn nhiều lô đất nhưng mức giá tăng hơn so với trước Tết.

Tại huyện Thường Tín, những lô nằm trên trục đường lớn, gần khu vực vành đai 4 đi qua, giá đất hiện tăng gấp 5, 6 lần so với hồi đầu năm 2020.

Tại huyện Hoài Đức, ghi nhận tại các xã như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương giá đất có nhích lên, tăng thêm khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái. Theo đó, giá đất trung bình tại huyện khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm có giá khoảng 130 - 150 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đan Phượng, thị trường nhà đất ở nhiều xã nhận được sự quan tâm lớn. Lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất ghi nhận tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 140 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.

Chị Nguyễn Thị An (nhà đầu tư nhà đất khu vực Thường Tín) cho hay: “Các lô đất ban đầu giá khá rẻ, nhưng sau một thời gian qua tay các môi giới, giá đã đẩy lên gấp vài lần. Đây là hiện tượng thường xuyên xảy ra khi có các thông tin quy hoạch”.

Cũng theo chị An, môi giới nhà đất thường hoạt động rất bài bản, họ thường gom đất trước khi thông tin quy hoạch được công bố. Khi có thông tin, họ mua đi bán lại với nhau vài lần và đẩy giá lô đất lên mức cao ngất ngưởng. Người mua cuối cùng nếu không tỉnh táo sẽ sập bẫy.

“Khi được quy hoạch bài bản, giá đất chắc chắn sẽ tăng theo hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều năm nay, nhiều nơi có thông tin quy hoạch nhưng đường xá vẫn không thay đổi, trong khi giá lại tăng một cách vô lý. Hạ tầng còn không kịp theo giá đất tăng. Các thông tin quy hoạch vẫn chỉ đang nằm trên giấy, để triển khai cần có lộ trình và thời gian dài. Vì vậy, giá tăng mạnh chỉ là chiêu trò của “cò” đất và đầu cơ nhằm trục lợi”, chị An nói.

Mua đất ăn theo quy hoạch có thể gặp nhiều rủi ro

Trước hiện tượng giá đất tăng "nóng", các chuyên gia bất động sản cảnh báo, dù tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản, song tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang".

"Thực tế hai bên tuyến đường này thường sẽ bị rào, không thể đỗ xe... Bình thường ít ai đang di chuyển trên đường vành đai, cao tốc tự nhiên lại dừng lại uống cốc nước hay mua gói bánh, ngủ nghỉ... trừ những tình huống bắt buộc. Không đưa vào kinh doanh dịch vụ được thì bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao", ông Trần Văn Sơn, một giảng viên đào tạo đầu tư bất động sản khuyến cáo và khẳng định, nếu không có kinh nghiệm mà đầu tư theo đường cao tốc, đường vành đai, tỷ lệ thất bại sẽ không nhỏ.

Chia sẻ vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi vì các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin về quy hoạch, sốt ảo. Nếu "chạy" theo sẽ có nguy cơ bị "nhấn chìm" trong cơn "sốt ảo" và thất vọng khi giá đất trở về mức cũ.

Ông Đính dẫn chứng: Bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long vẫn còn nguyên giá trị. Do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện đỗ để bảo đảm an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi xây dựng tuyến đường.

Theo ông Đính, nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ, thị trường bất động sản cũng như đời sống người dân khu vực này sẽ ổn định và nhiều cơ hội phát triển, thuận lợi. Tuy nhiên, nếu việc triển khai bị chậm thì nhà đầu tư "lướt sóng" cũng cần tính bài toán tránh rủi ro.

Để ngăn chặn cơn “sốt đất”, hồi tháng 3 Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính,… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Đến nay, cơ bản các địa phương đã thực hiện việc đăng tải thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện hoặc đăng tải với số lượng rất hạn chế.

Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước); sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, Tp.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai…, có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021. Tuy nhiên, mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn so với thời điểm cuối quý I, đầu quý II năm 2021.

Thông tin chi tiết về biên động giá từng khu vực cụ thể, Bộ Xây dựng cho hay, tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.