Địa ốc "chững nhịp" vì lãi suất

Dưới gọng kìm của lãi suất cao và tín dụng siết chặt, thị trường bất động sản phía Nam đang rơi vào trạng thái "phòng thủ" cực đoan. Thay vì tăng tốc như chu kỳ hàng năm, các chủ đầu tư đang chủ động rút hàng, thu hẹp quy mô để thăm dò sức mua trong một bối cảnh vĩ mô đầy bất ổn.

Sự lệch pha cung - cầu ngày càng trầm trọng khi rổ hàng thực tế chỉ đáp ứng chưa đầy 30% nhu cầu ở thực, đẩy áp lực giữ giá lên mức cao nhất trong vòng 2 năm qua.

Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với nhịp thở chậm, khi chi phí vốn cao tiếp tục bóp nghẹt cả nguồn cung lẫn sức cầu.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy quý I chỉ ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán tại TP.HCM và các khu vực lân cận, giảm gần một nửa so với cùng kỳ. Đà phục hồi vì thế bị chững lại ngay từ đầu năm.

Nguồn cung dự kiến trong quý II chỉ nhích nhẹ lên khoảng 5.000–7.000 căn, thấp hơn đáng kể so với chu kỳ tăng tốc thường thấy. Ước tính cả năm, thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 13.000 căn hộ mới, trong khi nhu cầu thực tế lên tới 50.000 căn mỗi năm – một khoảng cách đủ lớn để duy trì áp lực giá.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở con số, mà ở chiến lược của doanh nghiệp. Thay vì bung hàng ồ ạt, nhiều chủ đầu tư chủ động thu hẹp quy mô mở bán, giảm lượng sản phẩm tung ra để “thăm dò” sức hấp thụ. Các sự kiện giới thiệu dự án vẫn diễn ra, nhưng quy mô được tiết chế rõ rệt.

Động thái này phản ánh tâm lý phòng thủ trước bối cảnh vĩ mô nhiều biến động. Lãi suất cao, tín dụng bị kiểm soát và bất ổn quốc tế khiến thanh khoản giảm mạnh, buộc doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng hơn trong từng bước đi.

Theo Savills Vietnam, chi phí tài chính hiện là biến số chi phối lớn nhất. Lãi suất không chỉ hạn chế khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, mà còn làm suy yếu lực mua khi người tiêu dùng phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Dù mặt bằng lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, độ trễ chính sách khiến tác động tích cực chưa thể lan tỏa ngay. Trong khi đó, giá nhà vẫn được neo ở mức cao do chi phí phát triển dự án chưa giảm, từ lãi vay đến vật liệu xây dựng.

Hệ quả là sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Phân khúc trung cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền – nơi nhu cầu lớn nhất – vẫn khan hiếm. Thanh khoản vì thế chỉ tập trung cục bộ, khó lan rộng trên toàn thị trường.

Ở phía cầu, người mua chưa rời bỏ thị trường nhưng trở nên thận trọng hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực và kéo dài thời gian quyết định. Điều này khiến khả năng xuất hiện các “cơn sốt” ngắn hạn gần như bị triệt tiêu.

Trong bức tranh hiện tại, lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chính sách bán hàng linh hoạt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Ngược lại, các đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt áp lực lớn hơn khi thị trường chưa tìm lại nhịp tăng trưởng.

Ngắn hạn còn nhiều thách thức, nhưng trạng thái chậm lại cũng có thể tạo nền tảng ổn định hơn cho chu kỳ phát triển tiếp theo – khi cung, cầu và giá dần cân bằng thực chất hơn.