Địa ốc bước vào cuộc đua mới

Sau giai đoạn khan hiếm kéo dài, hàng chục nghìn căn hộ chuẩn bị gia nhập thị trường, buộc các chủ đầu tư bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt hơn. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao và người mua ngày càng thận trọng, pháp lý, giá bán và chính sách thanh toán được dự báo sẽ trở thành yếu tố quyết định sức hấp thụ của từng dự án.

Doanh nghiệp chuyển dịch từ chiến lược sở hữu sản phẩm sang cạnh tranh bằng cơ cấu giá và chính sách bán hàng linh hoạt

Sau khi tháo gỡ pháp lý, quý II/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp tăng mạnh tại cả Hà Nội và TP. HCM. Tại Hà Nội (bao gồm Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 9.300 căn, chủ yếu phân khúc cao cấp (69%). Đáng chú ý, hạng sang tăng vọt với 2.900 căn. TP. HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mới, tập trung vào phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%). Hạng sang chỉ chiếm 8%, chủ yếu ở quận 2 cũ. Dự báo giai đoạn 2026-2027, Hà Nội sẽ đạt 35.000-40.000 căn/năm, trong khi TP. HCM ổn định ở 30.000-35.000 căn/năm.

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản vẫn ở mức cao, khoảng 13-14%/năm với nhiều khoản vay thương mại. Quý II/2026, lãi suất huy động tại ngân hàng tăng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất vay lên mức cao hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Để giảm áp lực tài chính, nhiều dự án áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, các chương trình hỗ trợ chưa đủ tạo cú hích vì phần lớn người mua lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì cao trong thời gian tới.

Khi thị trường không còn thiếu nguồn cung, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc 'có hàng để bán'. Theo chuyên gia, định vị đúng phân khúc khách hàng là chìa khóa. Nếu tất cả dự án hướng tới phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2, khả năng hấp thụ sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, dự án có mức giá phù hợp nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn. Nhiều chủ đầu tư chọn chiến lược thận trọng, giãn tiến độ mở bán để thăm dò thị trường thay vì ồ ạt đưa sản phẩm ra ngay khi hoàn tất pháp lý.

Theo các chuyên gia bất động sản, thứ nhất là pháp lý đầy đủ và minh bạch, giúp người mua yên tâm. Thứ hai là uy tín và năng lực chủ đầu tư trong việc triển khai đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng. Thứ ba là mức giá phù hợp với khả năng chi trả của thị trường. Cuối cùng là chính sách bán hàng đủ sức tạo lợi thế cạnh tranh. Để tăng thanh khoản, doanh nghiệp có thể sử dụng giải pháp linh hoạt như chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc, nhưng các chính sách này chỉ mang tính hỗ trợ, không phải giải pháp cốt lõi.

Ngắn hạn, sức cầu thị trường nhiều khả năng tiếp tục suy giảm nếu lãi suất chưa hạ nhiệt. Đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi những nhà đầu tư sở hữu tiền mặt dồi dào có thể tận dụng cơ hội mua sản phẩm vị trí tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay cần kiểm soát ở mức an toàn, tốt nhất dưới 50% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo dòng tiền hàng tháng đủ khả năng trả nợ.