Đầu tư bất động sản vùng ven: Lợi nhuận liệu còn 'ăn bằng lần'?

Hàng loạt dự án giao thông, hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, thi công trong năm 2022 đang khiến thị trường bất động sản vùng ven cả trong Nam ngoài Bắc nổi sóng. Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn từ nội thành ra các khu vực giáp ranh với kỳ vọng lợi nhuận “ăn bằng lần”. - CafeLand.Vn

Hàng loạt dự án giao thông, hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, thi công trong năm 2022 đang khiến thị trường bất động sản vùng ven cả trong Nam ngoài Bắc nổi sóng. Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn từ nội thành ra các khu vực giáp ranh với kỳ vọng lợi nhuận “ăn bằng lần”.

Ở Hà Nội, những thông tin về xây dựng cầu Trần Hưng Đạo, tuyến Vành đai 4, phê duyệt các Phân khu Đô thị sông Hồng, sông Đuống đang khiến thị trường nhà đất tại các khu vực trước đây vốn được coi là “vùng trũng” nay cũng bắt đầu tăng nhiệt, giá liên tục tăng theo chiều mũi tên thẳng đứng.

Tăng vì “ăn theo” quy hoạch

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Công Khanh, môi giới bất động sản khu vực Thường Tín (Hà Nội), cho hay: “Khi mặt bằng giá tại trung tâm đã neo ở mức quá cao, dòng vốn của các nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Đặc biệt, các thông tin quy hoạch trở thành chất xúc tác thổi bùng lên các đợt sốt đất tại các huyện ngoại thành”.

Điển hình như tại Thường Tín, thông tin về việc triển khai xây dựng đường Vành đai 4 khiến giá nhà đất trong khu vực nóng lên từng ngày. Mức giá bình quân trên địa bàn thấp nhất hiện ở mức 16-25 triệu đồng/m2, cao nhất 250-300 triệu đồng/m2, được các nhà đầu tư đánh giá là còn nhiều “khoảng trống” để tăng trong thời gian tới.

Huyện Hoài Đức (Hà Nội) cũng là một trong những khu vực nổi sóng với những thông tin về xây dựng Vành đai 4. Theo khảo sát, mức giá tại các điểm xuống của Vành đai 4 hiện ở mức 60 – 75 triệu đồng/m2, mức cao nhất ở tầm giá 160 triệu đồng/m2. Đặc biệt, với vùng giá 40-60 triệu đồng/m2, khu vực xã Vân Côn đang được rất nhiều nhà đầu tư chú ý.

“Cùng với Thường Tín, Hoài Đức, các huyện Sóc Sơn và Quốc Oai cũng đang cho thấy rất nhiều tiềm năng, thu hút giới đầu tư vào vùng ven Hà Nội. Như ở Sóc Sơn, các nhà đầu tư ngắn hạn đang săn tìm các mảnh đất gần trung tâm có giá 15 – 20 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư dài hạn thì có xu hướng ra xa hơn để chốt các lô có tầm giá 6 – 10 triệu đồng/m2, với kỳ vọng x2, x3 giá trong 3 năm tới”, anh Khanh cho biết.

Bất động sản vùng ven cả trong Nam ngoài Bắc đều đang nóng lên từng ngày bởi những thông tin quy hoạch.

Bên cạnh Vành đai 4, thông tin về việc triển khai phê duyệt các Phân khu Đô thị sông Hồng (đoạn cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), sông Đuống (từ Bắc Cầu đến cầu Phù Đổng) cũng đang khiến thị trường địa ốc tại các khu vực lân cận nóng lên, giá đất nền nhiều nơi đã tăng 15 - 20% trong vòng nửa tháng qua.

Đơn cử như tại xã Đông Dư (Gia Lâm), đất thổ cư mặt đường liên xã đang tăng đáng kể. Theo người dân địa phương, một lô đất 100m2 hồi trước Tết rao bán 4 tỷ đồng (40 triệu đồng/m2) thì nay đã tăng lên 4,5 tỷ đồng (45 triệu đồng/m2). Kết quả thăm dò cho thấy thanh khoản ở khu vực này cũng đang khá tốt nhờ những thông tin về quy hoạch.

Tương tự Hà Nội, giá đất vùng ven ở TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng đang có chiều hướng tăng nóng. Đáng chú ý, giới đầu tư đang đặc biệt quan tâm, với kỳ vọng lớn đến "tam giác bất động sản" là TP.Thủ Đức (TP.HCM) - Bình Dương - Đồng Nai.

Lướt sóng hay đầu tư dài hạn?

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản (VARS), TP.Thủ Đức đang tạo hấp lực mới cho thị trường TP.HCM, với sự có mặt của các chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam như Vinhomes, Hưng Thịnh, Masterise, Khang Điền, Novaland, Vạn Phúc Group… cùng các dự án lớn, vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, loạt dự án trọng điểm hàng tỷ USD được tăng cường đầu tư gồm vành đai 4, Metro Bến Thành - Suối Tiên - Biên Hòa, nâng cấp mở rộng QL13, sân bay Tân Sơn Nhất - Long Thành… chạy qua cũng là lý do khiến giá nhà đất trong khu vực "tam giác bất động sản" liên tục gia tăng.

Nguồn tin từ các môi giới địa ốc tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho biết, giá đất tại huyện Nhơn Trạch kể từ đầu tháng 2/2022 đến nay có nhiều biến động. Giá đất thổ cư, đất dự án, thậm chí là đất nông nghiệp đều tăng 20-30% so với thời điểm đầu năm 2021. Hiện, phân khúc đất nền có tầm giá thấp 1-1,5 tỷ đồng/nền có thanh khoản tốt nhất, bên cạnh loại hình nhà liền thổ tại các dự án đô thị lớn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định khi thị trường được siết chặt, xu hướng đầu tư đang chuyển dần từ ngắn hạn sang dài hạn. Thay vì các đô thị lớn, nhiều nhà đầu tư đang tìm cơ hội ở những vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng; hay vùng ven TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bình Phước…

Theo ông Anh, ngoài yếu tố về giá cả, cơ sở hạ tầng cũng đóng vai trò rất quan trọng trong xu hướng dịch chuyển ngoại thành của nhà đầu tư. Trong thời gian tới, bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc giữa đầu tư ngắn hạn và dài hạn. Năm 2022 có thể đã là giới hạn cuối cùng cho tham vọng “lướt sóng”.

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản, cho rằng bất động sản thời gian tới sẽ không còn nhiều điều kiện thuận lợi để “lướt sóng”, thay vào đó mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn. Việc đầu cơ “bán trao tay” phần nhiều sẽ dựa vào may mắn hơn là khả năng phân tích.

Trong bối cảnh các thông tin quy hoạch được tung ra như “ma trận”, ông Phạm Anh Khôi lưu ý các nhà đầu tư cần giữ “cái đầu lạnh”, bởi các thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Việc lướt sóng quy hoạch trong thời điểm hiện tại cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

Các chuyên gia đặc biệt cảnh báo các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng) để lướt sóng quy hoạch, vì nhiều dự án chỉ là “bánh vẽ” hoặc có dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như mong đợi. Với các nhà đầu tư dài hạn, cần phải tìm hiểu thật kĩ thông tin quy hoạch, pháp lý, tính kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, khả năng thanh khoản,... trước khi xuống tiền để tránh bị "mắc cạn".