Đấu giá quyền sử dụng đất: Nên quy định riêng cho đất công

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất nhưng tránh can thiệp quá sâu khiến thị trường đấu giá kém minh bạch

Tại hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) - Thực tiễn pháp lý và giải pháp" do Báo Pháp Luật TP HCM, Viện Kinh tế xanh và Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM), tổ chức ngày 20-4, các chuyên gia cho rằng cần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đấu giá QSDĐ. Bởi đây là chủ trương giúp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

"Bị kẹp" giữa nhiều luật

Đấu giá QSDĐ không chỉ liên quan đến Luật Đấu giá mà hàng loạt luật khác. Hệ thống quy định hướng dẫn dù có chi tiết, cụ thể nhưng vẫn còn bất cập, chồng chéo.

TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM), nhận định đất đấu giá là "đất sạch", bán công khai và theo đúng quy định Luật Đầu tư. Nhưng hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt, dẫn đến việc tiếp cận, xem xét ở góc độ tổng thể gặp nhiều khó khăn và việc phát hiện điểm bất cập cũng rất khó khi liên quan đến Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai... Như nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư không có thẩm định "năng lực tài chính của nhà đầu tư"; quy định về thời gian thanh toán, tỉ lệ đặt cọc cũng khác nhau ở các địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng có nhiều yếu tố làm cho hoạt động đấu giá bất cập. Đặc biệt, thiếu sót của Luật Đấu giá là áp dụng chung các loại tài sản trong khi QSDĐ là đất công cần có quy định riêng. Ngoài ra, luật còn bất cập trong xử lý vi phạm hợp đồng đấu giá.

"Nhà đầu tư cần môi trường đấu giá minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, không để tình trạng đấu giá "cuội", sử dụng "chân gỗ"..., nên cần luật hóa các quy định sớm nhất" - ông Châu nhận định.

TS Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam - Bộ Tư pháp, cho biết sau những vấn đề phát sinh qua vụ đấu giá QSDĐ ở khu đô thị Thủ Thiêm (TP HCM) liên quan trực tiếp đến giá khởi điểm, điều kiện tham gia và năng lực tài chính của người tham gia được quy định bởi pháp luật về đất đai, không điều chỉnh bởi Luật Đấu giá.

Hiện Bộ Tư pháp đã rà soát, kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung hoàn thiện quy định liên quan về năng lực tài chính doanh nghiệp, thời gian gia hạn nộp tiền trúng giá, chế tài xử lý doanh nghiệp hủy cọc. Các địa phương cũng cần tăng cường hơn vai trò, trách nhiệm trong lựa chọn tổ chức đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm.

Không vì "vụ Thủ Thiêm" mà siết quá mức

TS Phạm Văn Võ, Trường ĐH Luật TP HCM, cho rằng ở góc nhìn nào đó, 588 tỉ đồng hủy cọc lô đất của Công ty Ngôi Sao Việt (công ty con Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trong vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm thời gian qua, tính ra nhà nước đã thu được 58 triệu đồng/m2 đất, trong khi chi phí tạo lập quỹ đất đó chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2. Đã thông qua đấu giá, kết quả đấu giá quá cao là phải chấp nhận.

Giá này được đơn vị đấu giá kỳ vọng trong tương lai, kỳ vọng đầu tư cho ít nhất 5 năm sau chứ không hiện tại. Nếu nhìn bên ngoài và nói cao hay thấp thì hơi võ đoán. Theo ông Võ, lẽ ra Trung tâm Đấu giá phải thẩm định điều kiện trước khi phiên đấu giá diễn ra chứ không để Công ty Ngôi Sao Việt tham gia vì đơn vị này không đủ năng lực về vốn và có hành vi vi phạm.

Nhiều ý kiến cho rằng trong câu chuyện đấu giá QSDĐ, không chỉ nên nghĩ đến giá đấu, phải tối đa hóa nguồn thu cao mà cần quan tâm các vấn đề kiến trúc, mỹ quan và cơ hội thu hút nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam. Riêng ở Thủ Thiêm, phải xem xét đến yếu tố "bất động sản tinh hoa". Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đang có sự e ngại khi nhà đầu tư không thực hiện được dự án khi trúng đấu giá nhưng hiện nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào nên việc xác định năng lực tài chính là không khó.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển, nhà đầu tư sẽ chấp nhận rủi ro bởi đầu tư là nắm lấy cơ hội trong tương lai. TP HCM nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu để phát huy tiềm năng của thành phố" - bà Trang Bùi kiến nghị.

Ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, cũng nhận định giá đấu không phải là tất cả, không phải cao là quan trọng mà mảnh đất đó được sử dụng thế nào và còn mang cả kiến trúc cảnh quan, bộ mặt cho địa phương. Về các vấn đề kết quả hủy cọc lô đất ở Thủ Thiêm, ông Hiếu cho rằng làm chính sách phải có đầu lạnh, phải khách quan để các doanh nghiệp không "nản".

"Cần thiết hoàn thiện khung pháp lý nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà nghiên cứu mở rộng quan điểm, tìm ra công cụ có đấu giá QSDĐ hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm số tiền thu được. Đặc biệt, phải hết sức cân nhắc tính khả thi, như việc kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu tư như thế nào vì vấn đề này không dễ. Hạn chế can thiệp quá sâu khâu đầu vào mà cần hậu kiểm" - ông Phan Đức Hiếu nói.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường ĐH Luật Hà Nội, cho rằng câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm là câu chuyện của luật chơi và sân của người tham gia. Xét về luật, người tham gia vào đấu giá không vi phạm. Quan trọng, không vì câu chuyện Thủ Thiêm mà siết chặt hoạt động đấu giá và nhìn doanh nghiệp như "con hủi". Còn luật chơi cần phải điều chỉnh khi liên quan đến nhiều luật khác nhau, đồng thời tới đây, Luật Đất đai nên đưa vào quy định chấp nhận "Phương thức đấu giá QSDĐ là phải áp dụng theo Luật Đấu giá".

Cần tầm nhìn dài hạn, tránh cạn kiệt quỹ đất

PGS-TS Hoàng Công Gia Khánh, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM), cho rằng câu chuyện đấu giá đất "vàng" không đơn thuần chỉ số tiền thu được càng cao càng tốt mà còn tính đến việc ổn định thị trường bất động sản, phù hợp phát triển kinh tế - xã hội từng địa phương. Khi hoàn thiện pháp lý, nhà nước hạn chế can thiệp quá sâu mà để thị trường vận hành theo quy luật. Các giải pháp cần quy định năng lực người tham gia từ đầu, bảo đảm người trúng phải thực thi để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc. Điều quan trọng là đấu giá đất phải có kế hoạch, tầm nhìn dài hạn, nếu không trong tương lai sẽ cạn kiệt quỹ đất.