Đất nền: Ngai vàng bất biến hay sắp đổi chủ?

Thị trường đất nền bước vào giai đoạn đối nghịch: giá vẫn leo dốc mạnh mẽ, nhưng thanh khoản ngày càng co hẹp ở nhiều địa bàn. Ngai vàng "vua" bất động sản liệu còn vững chắc, hay đang dần lung lay trước sức trỗi dậy của các phân khúc khác?

Thị trường đất nền đang đứng trước một nghịch lý lớn: giá tăng nóng nhưng giao dịch nguội lạnh. Theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, đất nền là phân khúc có tốc độ tăng giá mạnh nhất trong Quý II/2025, tăng 44% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này vượt xa chung cư (42%) và các loại hình khác, khẳng định sức hấp dẫn về mặt tài sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Thế Điệp (Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam) nhận định: "Giá đất nền hiện tại đã tăng mạnh so với quá khứ. Người giàu tiếp cận được đất nền, còn người có thu nhập trung bình khó tiếp cận."

Giá tăng nóng, giao dịch nguội

Mặt bằng giá tăng không đồng nghĩa với giao dịch sôi động. Ông Phạm Đức Toản (Tổng giám đốc EZ Property) cho biết thị trường đất nền đang ở giai đoạn điều chỉnh sau đợt tăng giá trước đó. Dù một số khu vực vẫn còn sôi động, nhưng đa phần giao dịch kém. Đặc biệt tại Hà Nội, những lô đất nền có giá quá cao đang chứng kiến sự trầm lắng gần như tuyệt đối.

Đất nền còn giữ ngôi "vua" hay đã nhường ngôi?

Sự thay đổi trong hành vi đầu tư đang định hình lại vị thế của đất nền:

Mất ngôi vị tuyệt đối: Ông Nguyễn Anh Quê (Chủ tịch G6 Group) phân tích: "Đất nền không còn là ‘vua’ như các chu kỳ trước." Trước đây, nhà đầu tư (NĐT) ưu tiên thanh khoản cao và giá trị thấp, dễ dàng bỏ qua pháp lý. Hiện nay, NĐT lựa chọn kỹ càng hơn, tập trung vào khu đô thị, khu vực ven khu công nghiệp hoặc dự án nghỉ dưỡng có khả năng cho thuê tốt và hạ tầng ổn định.

Vẫn hút vốn nhỏ lẻ: Mặc dù vậy, đất nền vẫn thu hút dòng vốn nhỏ lẻ. Ông Lê Đình Chung (CEO SGO Homes) cho rằng phân khúc này vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ NĐT có tài chính hạn chế (dưới 5 tỷ đồng), với tâm lý tích lũy đất để đầu tư dài hạn vẫn phổ biến do nhu cầu sử dụng thực tế chưa cao.

Xét theo địa bàn, tại Hà Nội, quy định cấm tách thửa đất nền ở các phường, xã thuộc đô thị loại I đã làm nguồn cung mới khan hiếm, chủ yếu chỉ còn những lô nhỏ lẻ sót lại. Trong khi đó, tại miền Nam, ông Đinh Minh Tuấn (Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn) cho biết thị trường đất nền quanh TP.HCM đã qua giai đoạn khó khăn nhất, thu hút sự quan tâm trở lại và ở một số nơi, giá đã tăng nhanh, thậm chí gần gấp đôi trong một năm.

Nhìn chung, tính “sốt nóng” như trước đã giảm. NĐT ngày nay cân nhắc kỹ yếu tố pháp lý, hạ tầng và khả năng sinh lời lâu dài, thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Cơ chế chính sách là chìa khóa vận hành

Cơ chế chính sách được xem là yếu tố quyết định sự vận hành của thị trường đất nền, vượt qua cả cung - cầu thông thường.

Tín dụng và thu nhập thực tế: Ông Phạm Đức Toản cho rằng thanh khoản đất nền gắn liền trực tiếp với thu nhập thực tế và chính sách tín dụng. Giao dịch hiện tại chỉ diễn ra với NĐT hiểu thị trường và có khả năng thanh toán. "Nếu chính sách tín dụng được nới lỏng và pháp lý minh bạch, thị trường sẽ khởi sắc hơn."

Pháp lý là ưu tiên hàng đầu: Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh NĐT đất nền hiện nay ưu tiên cho pháp lý chắc chắn, muốn có sổ đỏ hoặc sản phẩm đang hoàn thiện. Điều này khiến NĐT chấp nhận giá cao hơn để đảm bảo tính an toàn.

Tác động của hạ tầng: Ông Đinh Minh Tuấn bổ sung rằng tốc độ phát triển hạ tầng nhanh khiến NĐT đón trước tiềm năng, thúc đẩy nhu cầu đất nền. Tuy nhiên, ông khẳng định: "Chính sách và pháp lý mới là yếu tố quyết định sự bền vững."

Tóm lại, đất nền vẫn giữ vai trò quan trọng, thể hiện qua đà tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt với NĐT vốn nhỏ lẻ và người tích lũy dài hạn. Tuy nhiên, tính thanh khoản của phân khúc này hiện phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí, tính minh bạch của pháp lý và sự linh hoạt của chính sách tín dụng. Việc điều chỉnh đồng bộ các yếu tố này sẽ quyết định liệu đất nền có thể bứt phá trở lại hay phải nhường chỗ cho các loại hình khác.