Đất nền giảm sâu, cơ hội còn không?

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với nhiều khu vực giảm giá từ 30-50%. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây không phải dấu chấm hết của phân khúc này mà là quá trình tái định giá, khi dòng tiền chuyển từ đầu cơ sang tìm kiếm giá trị thực.

Thanh khoản suy giảm, người mua thận trọng hơn, trong khi những khu vực có hạ tầng, công nghiệp và nhu cầu ở thực được kỳ vọng tiếp tục thu hút dòng vốn trong giai đoạn tới.

Sau nhiều năm là tâm điểm của dòng tiền đầu cơ, thị trường đất nền đang chứng kiến giai đoạn điều chỉnh mạnh khi bất động sản bước vào chu kỳ phân hóa rõ nét. Giá giảm, thanh khoản chậm lại nhưng theo các chuyên gia, đây là quá trình đưa thị trường trở về mặt bằng giá trị thực thay vì kết thúc sức hấp dẫn của phân khúc này.

Theo khảo sát thị trường, nhiều địa phương từng ghi nhận mức tăng giá mạnh đã điều chỉnh đáng kể. Tại Phú Thọ, giá đất phổ biến còn khoảng 19 triệu đồng/m², thấp hơn gần 50% so với giai đoạn đỉnh. Tại Bắc Ninh, mặt bằng giá phổ biến giảm xuống hơn 10 triệu đồng/m², cũng mất trên 50% giá trị so với thời kỳ sôi động.

Ở Hà Nội, khu đô thị Cienco 5 Mê Linh hiện giao dịch quanh 35-45 triệu đồng/m², giảm hơn 30% so với đỉnh khoảng 60,2 triệu đồng/m² thiết lập vào tháng 8/2025. Trong khi đó, các khu vực như Hòa Lạc hay Phú Cát dù đã điều chỉnh nhưng vẫn duy trì mức 29-35 triệu đồng/m².

Dữ liệu quý II/2026 từ Batdongsan.com.vn cho thấy sự thay đổi trong xu hướng tìm kiếm. Chung cư chiếm khoảng 37% lượng quan tâm của người mua, trong khi đất nền chỉ còn khoảng 23%, phản ánh dòng tiền đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng khai thác ngay.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc đất nền giảm giá không đồng nghĩa cơ hội đầu tư biến mất. Thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc, khi yếu tố pháp lý, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực trở thành tiêu chí quan trọng hơn những kỳ vọng tăng giá nhờ tin đồn quy hoạch.

Các chuyên gia nhận định, dòng tiền thời gian tới sẽ ưu tiên những địa phương có nền tảng tăng trưởng bền vững, được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, vốn FDI và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, cơ hội không còn trải đều trên toàn bộ thị trường mà tập trung vào từng khu vực, từng dự án, thậm chí từng vị trí cụ thể.

Xu hướng này cũng đồng nghĩa đất nền sẽ khó quay lại thời kỳ tăng nóng trên diện rộng. Những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc thiếu nhu cầu thực có thể tiếp tục chịu áp lực thanh khoản, trong khi các sản phẩm có khả năng khai thác hoặc tạo dòng tiền sẽ có lợi thế lớn hơn.

Sự phân hóa ngày càng rõ nét cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn "đón sóng" sang giai đoạn "định giá theo giá trị", mở ra một chu kỳ cạnh tranh mới dựa trên chất lượng tài sản thay vì kỳ vọng ngắn hạn.