Đất nền, chung cư hay nhà riêng: Đâu là điểm sáng trong 2 năm qua?

Hai năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua những biến động mạnh mẽ, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Trong khi giá đất và căn hộ chung cư liên tục leo thang, thị trường cho thuê lại khá trầm lắng, tạo nên bức tranh vừa có cơ hội vừa nhiều thách thức.

Theo báo cáo mới nhất của PropertyGuru Việt Nam, bất động sản vẫn chứng minh vai trò kênh giữ giá và sinh lời bền bỉ. Từ quý I/2024 đến nay, giá đất trên cả nước tăng tới 44%, chung cư tăng 42%, trong khi nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố cũng lần lượt tăng 28%, 14% và 1%. Những con số này cho thấy dòng tiền vẫn ưu tiên chảy vào đất nền và chung cư – vốn là hai phân khúc được coi là “tài sản trú ẩn” trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác biến động.

Thực tế thị trường cho thấy, khẩu vị nhà đầu tư thiên về đất nền, đặc biệt ở những khu vực đón đầu hạ tầng. Anh Minh Quân, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết đất nền ít bị “sóng ảo” như chung cư, giá trị thường gắn với tiềm năng dài hạn và được xem như tài sản phòng thân.

Ngược lại, đối với nhu cầu mua để ở, chung cư tầm trung là lựa chọn phổ biến, nhưng tốc độ tăng giá nhanh đã khiến nhiều gia đình khó tiếp cận. Chị Thanh Hà, nhân viên văn phòng tại Cầu Giấy, chia sẻ dù hai vợ chồng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, việc mua căn hộ ngày càng xa vời do giá tăng nhanh hơn nhiều so với mức lương.

Trái ngược với sự nóng sốt ở mảng mua bán, thị trường cho thuê lại giữ nguyên mặt bằng giá trong suốt hai năm qua, ngoại trừ nhà mặt phố tăng nhẹ 7%. Tuy nhiên, tháng 8/2025 chứng kiến sự khởi sắc bất ngờ khi mùa tựu trường khiến nhu cầu thuê nhà trọ tăng 45% so với tháng trước.

Tại Hà Nội, nhu cầu thuê nhà tăng 12% trong khi quan tâm đến mua giảm 6%. Nhà trọ cho sinh viên trở thành điểm sáng khi lượng tìm kiếm tăng gấp đôi.

Tại TP.HCM, mức độ quan tâm nhà trọ cũng tăng 30%. Điều này phản ánh sự dịch chuyển tạm thời từ mua sang thuê trong bối cảnh giá bán vượt xa khả năng chi trả.

Các chuyên gia nhận định, đà tăng giá bất động sản thời gian qua không chỉ đến từ nhu cầu ở thực mà còn chịu tác động từ yếu tố vĩ mô như chính sách tiền tệ nới lỏng, nguồn cung sơ cấp hạn chế và tâm lý tích sản lâu đời.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng bất động sản vẫn hấp dẫn, nhưng cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập trung bình thấp ngày càng mong manh.

Thực tế, việc giá đất và căn hộ cùng lúc tăng hơn 40% trong vòng hai năm đặt ra thách thức cho nền kinh tế. Tốc độ tăng này dễ tạo khoảng cách lớn giữa giá trị thực và khả năng chi trả, đẩy thị trường vào trạng thái “lệch pha”.

Ông Nguyễn Thế Hải, chuyên gia môi giới, chỉ ra rằng nhu cầu thực chủ yếu nằm ở chung cư tầm trung và nhà ở xã hội, trong khi đất nền tăng giá nhanh chủ yếu do đầu cơ. Ngược lại, thị trường cho thuê phản ánh đúng nhu cầu ngắn hạn, ổn định hơn và chỉ bùng nổ vào các thời điểm đặc thù.

Một yếu tố quan trọng khác là tín dụng. Giai đoạn lãi suất thấp 2023–2024 giúp dòng tiền rẻ đổ mạnh vào bất động sản, góp phần tạo sóng giá. Nhưng nếu chu kỳ thắt chặt quay lại, áp lực tài chính sẽ khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó, tác động dây chuyền đến thị trường.

Nhìn tổng thể, bất động sản vẫn giữ vai trò trụ cột của nền kinh tế, nhưng sự tăng trưởng quá nóng khiến bài toán cân bằng trở nên cấp thiết: làm thế nào duy trì sức hút đầu tư mà vẫn đảm bảo nhu cầu ở thực của phần lớn người dân không bị bỏ lại phía sau.