MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đánh vào lãi địa ốc: Ngân sách có thực sự "đầy kho"?

Đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính được xem là mũi tên nhắm thẳng vào hoạt động đầu cơ và kỳ vọng mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách. Tuy nhiên, chính sách này sẽ khó trúng đích nếu thiếu nền tảng pháp lý vững chắc và hệ thống dữ liệu đủ minh bạch – những điều kiện tiên quyết để tránh biến kỳ vọng tăng thu thành rủi ro thị trường.

Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, hoặc áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Mục tiêu đặt ra là thu đúng bản chất kinh tế của giao dịch, hạn chế đầu cơ lướt sóng và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, chính sách này đang dấy lên nhiều băn khoăn về khả năng thực thi khi hạ tầng dữ liệu và hành lang pháp lý còn nhiều lỗ hổng.

Theo các chuyên gia, điểm tiến bộ trong đề xuất là chuyển từ phương pháp đánh thuế theo giá trị giao dịch sang thu theo lợi nhuận ròng – vốn được xem là hợp lý và công bằng hơn. Việc điều tiết thuế theo thời gian nắm giữ cũng góp phần định hướng đầu tư dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn. Song, hiệu quả thực tế của chính sách lại phụ thuộc hoàn toàn vào điều kiện triển khai – vốn vẫn còn là "tử huyệt" cố hữu trong quản lý thuế bất động sản tại Việt Nam.

Dữ liệu mờ, chính sách dễ liệt

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law – nhận định: nếu không có hệ thống dữ liệu giao dịch minh bạch và công cụ hậu kiểm hiệu quả, chính sách thuế mới có nguy cơ trở thành “luật nằm trên giấy”. Việc xác định đúng giá vốn, chi phí hợp lệ và thời gian nắm giữ tài sản là điều kiện bắt buộc để tính lợi nhuận ròng – nhưng lại là điều gần như bất khả thi nếu không có hệ thống định danh tài sản, dữ liệu liên thông giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch.

Bên cạnh đó, nếu thị trường ở trạng thái trầm lắng hoặc xuất hiện giao dịch lỗ – vốn không hiếm trong bối cảnh hiện tại – thì ngân sách có thể mất hẳn một nguồn thu từng ổn định. “Trước đây, dù lãi hay lỗ, nhà nước vẫn thu được 2% trên giá bán. Giờ nếu đánh thuế theo lãi ròng, mà giao dịch bị lỗ thì lấy gì để thu?” – ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Việt Nam đặt vấn đề.

Khi kỳ vọng tăng thu trở thành áp lực thâm hụt

Các tính toán sơ bộ cho thấy, nếu thực hiện tốt, chính sách có thể giúp tăng thu 30–50% từ chuyển nhượng bất động sản, nhất là tại các đô thị lớn – nơi giao dịch diễn ra sôi động và thường xuyên có yếu tố đầu cơ. Tuy nhiên, con số này chỉ là kỳ vọng nếu không cải thiện được hai yếu tố cốt lõi: năng lực giám sát và chất lượng dữ liệu.

Một rủi ro khác là tâm lý thị trường. Nếu chính sách triển khai đột ngột, không có lộ trình và khung hướng dẫn rõ ràng, có thể dẫn tới tình trạng "chùn tay" của cả bên mua lẫn bên bán, kéo thanh khoản thị trường về trạng thái đông cứng. Trong khi đó, nhà nước vẫn chưa thu được gì từ sắc thuế mới, mà lại có nguy cơ làm trì trệ dòng vốn xã hội.

Đồng bộ về thể chế, kỹ thuật và cơ sở dữ liệu là chìa khóa

Cả luật sư Nguyễn Thanh Hà và ông Phạm Đức Toản đều nhấn mạnh: để chính sách đi vào thực tiễn, cần một lộ trình triển khai bài bản trên bốn trụ cột – thể chế, cơ sở thu, kỹ thuật thu và đánh giá hiệu quả thu.

Về thể chế: Cần có khung pháp lý rõ ràng, minh bạch về phương pháp tính thu nhập chịu thuế, trách nhiệm kê khai và cơ chế phối hợp liên ngành.

Về cơ sở thu: Phải nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu tài sản quốc gia liên thông và cập nhật theo thời gian thực, nhằm định giá chính xác tài sản và truy vết quá trình giao dịch.

Về kỹ thuật thu: Hệ thống số hóa thuế cần được hoàn thiện để người dân có thể kê khai, tra cứu và nộp thuế minh bạch, tiện lợi, tránh lạm dụng, sai sót và gian lận.

Về hiệu quả thu: Chính sách cần gắn với chỉ tiêu thu cụ thể, minh bạch, tránh tình trạng kỳ vọng quá mức nhưng thực tế lại gây thất thu do thiếu năng lực thực thi.

Không thể "trải thảm đỏ" cho chính sách khi dữ liệu vẫn là bức màn đen

Cuối cùng, bài toán không nằm ở việc đề xuất sắc thuế mới có hợp lý trên lý thuyết hay không, mà nằm ở việc liệu hệ thống quản lý nhà nước có đủ sức vận hành một cơ chế thuế tinh vi, phức tạp và đòi hỏi nhiều yếu tố phối hợp như vậy hay không.

Nếu chưa có nền tảng pháp lý đầy đủ, hạ tầng dữ liệu minh bạch và quy trình quản lý hiệu quả, việc áp thuế chuyển nhượng theo lợi nhuận có thể biến thành “gậy hai đầu” – vừa không thu được bao nhiêu, vừa tạo ra bất ổn tâm lý thị trường. Muốn thu đúng – thu đủ – thu bền vững, chính sách cần được triển khai khi và chỉ khi điều kiện thực thi đã đủ độ chín.