Đánh thuế, liệu giá nhà có hạ?

Thanh khoản trầm lắng nhưng giá bán không hạ đang đặt ra bài toán khó cho cơ quan quản lý trong việc định danh và xử lý các hành vi thao túng thị trường bất động sản (BĐS).

Chuyên gia kinh tế cho rằng luật hóa hành vi thao túng bất động sản chưa khả thi do khó chứng minh. Giải pháp cốt lõi là áp dụng thuế đầu cơ và thuế bất động sản chậm triển khai để điều tiết cung cầu.

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, khác với thị trường chứng khoán có định nghĩa thao túng rõ ràng. Kỳ vọng giá tăng khiến nhà đầu tư không chủ động giảm giá, tác động lên thị trường. Các hành vi như thống nhất mức giá sàn hay tung tin khan hiếm nhắm kích thích giao dịch, tương tự marketing thông thường. Rào cản chính là khó chứng minh theo kiểu "giấy trắng mực đen", trừ hành vi cố tình hình sự như thông tin sai về pháp lý dự án hay bán nhà chưa đủ điều kiện.

Theo TS Huỳnh Thanh Điền, lượng lớn giao dịch bất động sản đến từ nhu cầu đầu cơ chứ không phải nhu cầu ở thực. Khi cầu đầu cơ giảm, áp lực lên cung sẽ hạ đáng kể, buộc những người nắm giữ bất động sản phải xả hàng. Kinh nghiệm Thượng Hải từ năm 2011 áp dụng thuế bất động sản 0,4-0,6% cho nhà ở cao cấp và bất động sản thứ hai cho thấy hiệu quả điều tiết. Thâm Quyến thử nghiệm mức thuế cao hơn 1,2%, phản ánh các mức thuế khác nhau tùy theo mục tiêu chính sách.

Bất động sản, xây dựng, môi giới là các ngành chịu tác động chính. Chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân nắm tồn kho sẽ phải điều chỉnh chiến lược nắm giữ. Doanh nghiệp ôm quỹ đất chưa triển khai sẽ cần giải phóng quỹ đất để tránh chi phí thuế. Những công ty xây dựng có quỹ đất sẵn sẽ cải thiện khả năng cạnh tranh khi quỹ đất khan hiếm hơn.

Thách thức là nguồn cung tăng thêm chủ yếu từ phân khúc trung và cao cấp, không nhất thiết giải quyết cho nhà ở giá phù hợp. Giải pháp bổ sung là quản lý bất động sản tồn kho. Đất đai là tài nguyên đặc biệt phải phục vụ nhu cầu xã hội. Doanh nghiệp bất động sản liên tục mở rộng quỹ đất, hình thành tồn kho lớn, làm khan hiếm quỹ đất xây nhà ở giá phù hợp. Cần chính sách thuế khiến doanh nghiệp phải giải phóng quỹ đất chưa triển khai hoặc triển khai cầm chừng.

Gốc rễ vấn đề là thị trường bất động sản hiện vẫn hấp dẫn người mua đầu cơ. Khi thị trường không còn hấp dẫn đầu cơ, các chiêu trò thao túng sẽ mất hiệu lực. Việt Nam đang tiến hành làm sạch dữ liệu đất đai, đồng bộ hóa và kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia, tạo điều kiện thực thi chính sách tài khóa hiệu quả và minh bạch hơn.