Dân ''khát'' nhà giá rẻ, dự án vẫn đứng hình

TP đề xuất nhiều biện pháp, trong đó nhấn mạnh đến việc bổ sung các cơ chế về tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư... để khuyến khích doanh nghiệp xây nhà ở xã hội.

Hàng loạt vướng mắc, khó khăn về việc triển khai nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP.HCM khiến số lượng các công trình nhiều năm qua chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Có doanh nghiệp (DN) vướng 2-3 dự án NƠXH trên địa bàn TP.

Vướng mắc nhiều khiến DN… ngại

“Hiện có 10 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân đang triển khai. Từ tháng 9-2021 đến nay đã có ba dự án được khởi công (hai dự án NƠXH ở TP Thủ Đức và huyện Bình Chánh, một dự án nhà ở lưu trú công nhân)” - ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng, nêu trong báo cáo mới nhất về công tác NƠXH của TP.HCM.

Gần 10 tháng qua, chỉ có hai dự án NƠXH được khởi công, con số khiêm tốn đủ cho thấy sự khó khăn về việc triển khai xây dựng loại hình này như thế nào. Đơn cử như trường hợp Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành đang vướng mắc tới ba dự án.

Đầu tiên là dự án NƠXH cho thuê Lê Thành An Lạc (cho thuê 49 năm) ở đường Lê Tấn Bê, phường An Lạc, quận Bình Tân được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ. Công ty Lê Thành đã có nhiều văn bản gửi Sở TN&MT, UBND TP xem xét miễn tiền sử dụng đất cho dự án. Sở TN&MT TP đã có hai văn bản trình UBND TP nhưng chưa có câu trả lời.

Thứ hai là dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) dự kiến xây dựng 2.000 căn hộ NƠXH. Thứ ba là dự án Lê Thành Tân Tạo 2 với 518 căn hộ. Hiện nay, Sở QH-KT và quận Bình Tân đang chờ Sở KH&ĐT có văn bản trình UBND TP để có ý kiến về dự án này, từ đó có cơ sở pháp lý điều chỉnh quy hoạch cục bộ.

Một trường hợp khác là Công ty Nam Long thực hiện hai dự án NƠXH là EhomeS ở phường Phú Hữu, TP Thủ Đức và Ehome5S ở khu đô thị Mizuki Park, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh với tổng số 3.000 căn hộ NƠXH bán, cho thuê mua.

Công ty đã hỗ trợ cho người mua NƠXH  2% lãi suất trong hai năm đầu tiên và đã bàn giao nhà cho người mua hơn ba năm qua. Thế nhưng đến nay Nam Long vẫn chưa được xác định giá bán NƠXH nên công ty chưa thể làm được sổ hồng cho người mua nhà, cũng chưa quyết toán được công trình.

Dự kiến TP sẽ ủy quyền cho các quận, huyện và TP Thủ Đức thực hiện thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng... các dự án NƠXH.

Tìm giải pháp thực tiễn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng lệch pha phân khúc thị trường đang diễn ra, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền, giá dưới 2 tỉ đồng/căn và NƠXH.

“Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội. Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; từ năm 2021 đến nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%) trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp” - ông Châu phân tích.

Vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét bổ sung hai đối tượng được áp dụng gói tín dụng ưu đãi NƠXH 15.000 tỉ đồng.

Trước mắt, gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỉ đồng chỉ được phép giải ngân đến hết ngày 31-12-2023. HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép người mua, thuê mua NƠXH theo phương thức vay thương mại (lãi suất khoảng 9%-10%/năm) thì được thanh lý hợp đồng vay thương mại và phần vốn mua NƠXH còn lại được chuyển sang vay vốn ưu đãi (lãi suất 4,8%/năm) tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Sở Xây dựng TP kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại có dành một phần quỹ đất để xây dựng NƠXH theo hướng tăng cường phối hợp và tăng tính trách nhiệm của các sở, ngành đối với từng thủ tục đầu tư của dự án.

TP.HCM có 33 dự án dành quỹ đất để xây dựng NƠXH với tổng diện tích cho hạng mục này khoảng 112 ha, quy mô 70.000 căn hộ. Trong đó có 14 dự án đã hoàn tất công tác bồi thường và đầu tư hạ tầng kỹ thuật với diện tích đất xây dựng NƠXH khoảng 34,1 ha, quy mô khoảng 15.000 căn hộ.

“NƠXH tạm hiểu là nhà có giá rẻ, phù hợp với thu nhập của đa số người lao động và nhất là người chưa có nhà. Đã có một số dự án NƠXH hoàn thành, đáp ứng nhu cầu an cư của người trẻ, tuy nhiên số lượng còn ít” - ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản, cho biết.

Theo ông Việt, cần đẩy mạnh minh bạch mua bán tại các dự án NƠXH, yêu cầu công khai thông tin các dự án và có số điện thoại liên hệ mua ngay tại dự án. Đội ngũ bán hàng cần tận tình tư vấn, giúp người có nhu cầu dễ dàng hoàn tất thủ tục mua bán. Có chế tài mạnh khi phát hiện việc bán sai đối tượng.

Ngoài ra, hành vi cần ngăn cấm là gom hàng để mua bán chênh lệch, đẩy giá... Riêng việc mua NƠXH để cho thuê với khả năng sinh lợi hợp lý bằng hoặc thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng cần được khuyến khích bởi nó tạo ra giá trị cho nhiều bên, nhà đầu tư, người thuê và xã hội cũng gián tiếp hưởng lợi.

Về phía cơ quan chức năng, Sở Xây dựng TP cũng đưa ra hàng loạt giải pháp trong thời gian tới. Đơn cử như cải cách thủ tục hành chính, minh bạch, rõ ràng trong quy trình thủ tục giải quyết hồ sơ dự án NƠXH ở các sở, ngành và UBND TP, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án. Sở Xây dựng sẽ trình UBND TP phê duyệt trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH, nhà lưu trú công nhân trên địa bàn TP.

TP ủy quyền và phân công cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH và nhà lưu trú công nhân. Dự kiến TP sẽ ủy quyền cho các quận, huyện và TP Thủ Đức thực hiện thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng... các dự án này.

Bên cạnh đó, điển hình hóa thiết kế NƠXH được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giá thành căn hộ.

TP tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành giải quyết những khó khăn, vướng mắc hoặc bất cập liên quan đến công tác phát triển NƠXH trên địa bàn, đảm bảo theo quy định pháp luật hiện hành.

Ví dụ như nghiên cứu hoàn thiện, bổ sung các cơ chế, chính sách về tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư... để khuyến khích DN xây dựng NƠXH cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với yêu cầu sinh sống của công nhân khu công nghiệp, người có thu nhập thấp ở đô thị.

Nhà ở xã hội được chú trọng ở nhiều nước

NƠXH ở Singapore do chính phủ Singapore trợ cấp, xây dựng và quản lý trong các cộng đồng được thiết kế khép kín với nhiều dịch vụ tiện ích. NƠXH tại đây là các căn nhà nhỏ, chủ yếu dành cho gia đình có thu nhập thấp. Trợ cấp nhà ở được cung cấp cho những người có thu nhập thấp nộp đơn xin mua nhà. Các khu NƠXH được hỗ trợ kinh phí bảo trì từ các khoản trợ cấp của chính phủ. Tính đến năm 2020, 78,7% cư dân Singapore sống trong NƠXH, giảm so với mức 88,0% vào năm 2000.

Tại Úc, NƠXH được chính quyền các tiểu bang quản lý, nằm dưới sự tài trợ của cả chính phủ liên bang và tiểu bang. Nhiều người vô gia cư ở Úc đã được hỗ trợ NƠXH. Hình thức này chủ yếu được phát triển ở các TP lớn như Melbourne, Sydney và Perth... theo dạng các tòa nhà chung cư từ cao đến thấp tầng. Trong những năm gần đây, các nhà cung cấp NƠXH phi lợi nhuận đã đóng vai trò nổi bật hơn trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người dân đủ điều kiện.

Trong khi đó, tại Mỹ, NƠXH được xây dựng để cung cấp nhà ở/nhà cho thuê giá tốt và an toàn cho các gia đình có thu nhập thấp, người già và người khuyết tật đủ điều kiện. NƠXH tại Mỹ có đủ loại và quy mô, từ nhà riêng lẻ rải rác đến chung cư cao tầng. Có khoảng 1,2 triệu hộ gia đình đang sống trong các NƠXH tại nước này. Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Mỹ (HUD) quản lý khoản viện trợ liên bang và gửi về cho các cơ quan nhà ở địa phương (HA) quản lý NƠXH.

HA lựa chọn đối tượng được thuê, mua NƠXH trên những điều kiện sau: 1) Tổng thu nhập hằng năm; 2) Là người cao tuổi, người khuyết tật hay gia đình khó khăn; 3) Có quốc tịch Mỹ hoặc tình trạng nhập cư đủ điều kiện. HA sẽ từ chối tiếp nhận người nộp đơn nếu xét thấy có thể gây ảnh hưởng bất lợi đến những người thuê nhà khác hoặc môi trường xung quanh.