Đại biểu Quốc hội: Định giá đất theo phương pháp thặng dư khó khả thi

Xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thường cho sai số lớn, thiếu chính xác và khó khả thi, nên đại biểu Quốc hội đề nghị bỏ cách này.

Một trong những mục tiêu khi sửa Luật Đất đai là định giá đất sát thị trường. Do đó, sau giải trình, tiếp thu, dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp 6 đưa ra các phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, cho biết do còn nhiều ý kiến khác nhau nên dự thảo luật đưa ra hai phương án định giá đất. Phương án 1, là quy định tại luật về nội dung 4 phương pháp định giá đất, và giao Chính phủ xác định trường hợp, điều kiện áp dụng. Chính phủ đề xuất thực hiện theo hướng này.

Phương án 2, luật nêu nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất phương án này.

Góp ý kiến tại thảo luận ngày 3/11 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bà Nguyễn Thị Yến, Phó bí thư thường trực tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cho rằng không nên dùng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất. Bà phân tích, phương pháp này được áp dụng ước tính doanh thu, chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả thường thiếu chính xác và sai số lớn.

"Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong xác định thẩm định quyết định giá đất vừa qua. Chưa kể, mỗi người có cách hiểu khác nhau trong từng hoàn cảnh, thời điểm", Phó bí thư thường trực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nêu.

Bà Huỳnh Thị Phúc, Phó trưởng ban Dân vận tỉnh ủy Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng cho rằng dùng phương pháp thặng dư xác định giá đất là khó khả thi.

Theo bà, dữ liệu đầu vào tính toán theo cách này là doanh thu, chi phí... đều giả định, nên kết quả giá đất sẽ không chính xác và giá trị tính toán tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. ước tính rủi ro, kết quả giá đất sẽ không chính xác.

"Mỗi doanh nghiệp có tỷ lệ chi phí, doanh thu, giá bán khác nhau và đều là dữ liệu ước tính của nhà đầu tư, nên độ tin cậy không cao", bà Phúc nói, và đề nghị cân nhắc về phương pháp này.

Ở khía cạnh này, ông Lê Minh Nam, Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính ngân sách nói, mỗi phương pháp có mặt ưu, nhược điểm và chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất.

"Trường hợp kết quả định giá khác nhau phải ứng xử như thế nào? Nếu không giải quyết và quy định ở luật về nguyên tắc thì có giao cho Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai thực hiện", Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính ngân sách nêu quan điểm.

Ông Nam đề nghị bổ sung nguyên thắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau hoặc áp dụng phương pháp loại trừ, hay kết hợp, bình quân để định giá đất.

"Chỉ khi có căn cứ pháp lý chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá mới đảm bảo khả thi và tạo sự yên tâm cho người ra quyết định. Nếu không, việc sợ sai, tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn tiếp tục tồn tại", ông nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Thanh Vân, Ủy viên thường trực Ủy ban Tài chính ngân sách, cho rằng việc xác định giá đất không khó, không phức tạp, vấn đề là lựa chọn phương pháp phù hợp từng loại đất. Ông đề nghị quy định một nguyên tắc tại dự thảo luật lần này để Chính phủ có cơ sở hướng dẫn thực thi.

Ví dụ, đất ở gắn với bất động sản, gắn với quyền tài sản của người được giao đất, nên áp dụng phương pháp so sánh thị trường, hoặc kết hợp so sánh với phương pháp thặng dư. Hoặc đất sản xuất thì xác định theo phương pháp thu nhập và khấu trừ.

"Nếu xác định được nguyên tắc rõ ràng trong luật, Chính phủ sẽ có cơ sở hướng dẫn. Ví dụ, lấy giá bình quân 5 năm và chọn mức của năm cao nhất để xác định giá đất thì người dân sẽ không bị thiệt thòi", ông Vân góp ý.

Bên cạnh đó, Phó bí thư thường trực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Nguyễn Thị Yến cũng đề nghị cân nhắc và phân định rõ vai trò, trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất khi tham gia vào Hội đồng thẩm định. Thực tế hiện nay có những dự án chào giá gần 20 lần, nhưng không có đơn vị tư vấn nào tham gia.

Bởi, thực tế đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp và đơn vị tư vấn lại đưa ra một mức giá khác nhau. Do đó, bà Yến đề nghị giao Chính phủ quy định, hướng dẫn chi tiết khi thực hiện, để tránh rủi ro về pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất và phê duyệt giá đất.

Theo chương trình, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết, thông qua ngày 29/11, nhưng tại thảo luận hôm nay nhiều đại biểu đề nghị nên cân nhắc thời gian thông qua luật này.

Anh Minh